Biệt thự, nhà phố “ế ẩm”, có nên đầu tư trong năm 2024?

Năm 2023 “sóng gió” của biệt thự, nhà phố

Báo cáo thị trường bất động sản mới nhất của Savills cho thấy, dòng sản phẩm biệt thự, nhà phố tại TP. Hồ Chí Minh đang hoạt động yếu nhất kể từ năm 2019 đến nay với lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ sụt giảm liên tiếp. Cụ thể, trong năm 2023, nguồn cung sơ cấp giảm 40% theo năm, xuống 993 căn, thấp nhất trong 5 năm vừa qua và chủ yếu đến từ hàng tồn kho giá cao.

Tương tự, lượng bán và tỷ lệ hấp thụ thấp nhất trong 5 năm qua giảm xuống còn 29% và lượng bán chỉ đạt 286 căn, giảm 73% theo năm. Do nguồn cung sản phẩm có giá cả phải chăng vẫn còn hạn chế, lượng căn giá cao tiếp tục chiếm lĩnh thị trường, với các căn giá trị trên 30 tỷ đồng chiếm 67% tổng lượng bán.

Lý giải cho tình trạng này, bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và S22M cho rằng, nguyên nhân khách quan đến từ việc quá trình huy động nguồn vốn bị ảnh hưởng bởi các cuộc thanh tra phát hành trái phiếu bất động sản. Ngoài ra, ảnh hưởng của diễn biến kinh tế và chính trị thế giới lên nền kinh tế trong nước cũng gây nhiều khó khăn, khiến thu nhập và dòng tiền của doanh nghiệp và người dân bị tắc nghẽn.

Mặt khác, về nguyên nhân chủ quan, sự khan hiếm của quỹ đất tại khu vực nội thành TP. Hồ Chí Minh đã thúc đẩy giá nhà tăng cao, dẫn đến khả năng hấp thụ giảm. Cũng vì nguồn cung có giới hạn và chủ đầu tư dần hướng đến phân khúc nhà cao cấp, đối tượng người mua bị thu hẹp làm tốc độ hấp thụ chậm đi đáng kể.

“Thực tế, mức hoạt động sụt giảm này phản ánh sự phát triển đúng chu kỳ của phân khúc nhà thấp tầng, dần dần sẽ ngày càng ít nguồn cung cho các sản phẩm này tại khu vực nội thành. Do tính khan hiếm, các sản phẩm cung cấp ra thị trường sẽ tập trung vào phân khúc cao cấp và người mua giàu có. Quan trọng hơn, theo định hướng phát triển đô thị đến năm 2030, TP. Hồ Chí Minh sẽ tập trung phát triển phân khúc nhà cao tầng để tối ưu quỹ đất cũng như đáp ứng nhu cầu nhà ở lớn tại thành phố” - bà Giang nhận xét.

Báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam cũng cho thấy, việc quỹ đất hạn chế kéo dài khiến nguồn cung mới chậm ra mắt trên thị trường. Hơn nữa, tâm lý thị trường của phân khúc nhà liền thổ TP.HCM năm 2023 trầm lắng hơn so với các năm trước. Tương tự với tâm lý chung của đa số người mua Việt Nam là tạm dừng hoạt động mua bán và quan sát thêm. Bởi lẽ, trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng cùng với sự bất ổn của nền kinh tế toàn cầu, tài sản bất động sản có tính thanh khoản thấp không phải là ưu tiên đầu tư của các nhà đầu tư.

"Vì vậy, kết thúc năm 2023, khó khăn vẫn chưa đi qua với phân khúc nhà liền thổ", Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định.

Có nên đầu tư trong năm 2024?

Theo Savills, trong năm 2024, nguồn cung mới dự kiến sẽ có 1.400 căn gia nhập thị trường, trong đó sản phẩm từ 20-30 tỷ đồng chiếm khoảng 65%. Tình hình hoạt động suy giảm và giá bán tiếp tục đắt đỏ tại thành phố là các thách thức lớn lên tốc độ hấp thụ.

Ngoài ra, nguồn cầu có xu hướng dịch chuyển về các tỉnh thành lân cận. Bình Dương sẽ có hơn 3.400 căn mới, trong đó hơn 90% có giá dưới 10 tỷ đồng. Đồng Nai sẽ có 2.900 căn mới với 41% có giá 5-10 tỷ đồng và 29% có giá 10-20 tỷ đồng.

Nguyên nhân chủ yếu do các tỉnh vùng ven Đồng Nai, Bình Dương có lợi thế phát triển nhà thấp tầng để cung cấp cho thị trường TP. Hồ Chí Minh. Khi cơ sở hạ tầng được nâng cấp và phát triển một cách đồng bộ, thời gian di chuyển sẽ được rút ngắn, nhờ vậy giá cả trở nên hợp lý và sản phẩm cũng đa dạng hơn, giúp nguồn cầu dịch chuyển mạnh hơn.

Để trả lời cho câu hỏi liệu có nên đầu tư phân khúc này trong năm nay hay không? Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, điều quan trọng trong việc đầu tư biệt thự, nhà phố là nhà đầu tư đặt kỳ vọng như thế nào ở kênh đầu tư này. Nếu kỳ vọng đầu tư thu lãi lớn trong thời gian ngắn thì sẽ rất khó. Bởi nguồn cung mới hiện tại khá hạn chế nhưng tổng nguồn cung trên thị trường tương đối nhiều. Hơn nữa, nhiều dự án trước đây có hứa hẹn về việc tăng giá nhưng khi bàn giao thì hiệu quả khai thác từ thực tế không có.

Vì vậy, theo chuyên gia, đầu tư biệt thự, nhà phố hay đầu tư bất cứ kênh gì cũng phải xác định rõ kỳ vọng và nhận định xem có phù hợp với tình hình thực tế hay không. Biệt thự, nhà phố là sản phẩm đặc thù, mức giá khá cao, vì thế yếu tố về mặt khai thác phải được gắn liền với giá trị sản phẩm. Ngay cả việc đầu tư để mua đi bán lại thì sản phẩm đó cũng phải có khả năng khai thác kinh doanh thường xuyên. Có như vậy, người mua tiếp theo mới chấp nhận trả giá cao, còn nếu sản phẩm không có hiệu quả khai thác mà vẫn kỳ vọng về việc tăng giá thì không khả thi.

Nói rõ hơn về tiềm năng của phân khúc này, ông Kiệt nhận định, khó kỳ vọng tăng giá đột biến trong 1-2 năm nhưng đầu tư biệt thự, nhà phố để tạo ra nguồn thu nhập ổn định thì hoàn toàn có thể, song sẽ phụ thuộc vào việc nhà đầu tư lựa chọn sản phẩm như thế nào. Bởi đặc thù của phân khúc này sẽ gắn liền với khả năng khai thác, khả năng khai thác lại phụ thuộc vào nhu cầu của cư dân xung quanh.

"Do đó, việc định hình chiến lược đầu tư, cũng như việc định giá sản phẩm sẽ phụ thuộc rất nhiều vào tiềm năng khai thác", ông Kiệt nhấn mạnh.