'Blockchain sẽ làm thay đổi cuộc chơi bất động sản'
Ứng dụng công nghệ trong lĩnh vực bất động sản đang trở thành xu hướng tất yếu của thị trường, được phát triển ở nhiều quốc gia, tạo sức hút lớn với không ít nhà đầu tư.
Xuất hiện tại thị trường Việt Nam từ đầu năm 2020, câu chuyện đầu tư bất động sản chia nhỏ trên nền tảng công nghệ dần được quan tâm hơn, đặc biệt là việc tận dụng hệ thống Blockchain. Công nghệ này được kỳ vọng sẽ có tiềm năng thay đổi cục diện, bằng cách số hóa giao dịch, giảm thời gian, chi phí, đồng thời tăng tính minh bạch và an toàn. Blockchain đang được ví như một cuộc cách mạnh trên thị trường bất động sản toàn cầu.
Nếu trước đây, để sở hữu một bất động sản ở vị trí đắc địa tại Mỹ, nhà đầu tư phải sở hữu một khối tài sản khổng lồ, đi cùng nhiều hoạt động xác minh, chi phí phát sinh thì hiện tại, với Blockchain, các nhà đầu tư với số vốn không quá “khủng” cũng có cơ hội sở hữu một phần tòa nhà cao ốc ở New York. Đây có thể xem là giải pháp triển vọng và sẽ trở thành xu thế trong tương lai.
Tại Việt Nam, đứng sau các ứng dụng Fintech mua chung bất động sản lại chính là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Họ thực hiện luôn chức năng của các quỹ này. Theo quy định, các quỹ này muốn hoạt động phải có giấy phép và con dấu. Trong khi đó, các doanh nghiệp huy động vốn như hiện nay lại không hề có chức năng như của quỹ này. Các ứng dụng cung cấp dịch vụ mua chung bất động sản có thể kể đến Moonka, Realstake, Atlant…
Blockchain sẽ làm thay đổi cuộc chơi bất động sản
Có 6 yếu tố quan trọng sẽ khiến Blockchain làm thay đổi trong cuộc chơi bất động sản.
Thứ nhất là về nền tảng và thị trường. Công nghệ bất động sản theo truyền thống chủ yếu quan tâm đến sự kết nối giữa người mua và người bán. Tuy nhiên, Blockchain giới thiệu những phương thức mới tạo điều kiện cho các nền tảng giao dịch và thị trường trực tuyến hỗ trợ giao dịch bất động sản toàn diện hơn.
Như Atlant đã phát triển một nền tảng sử dụng công nghệ Blockchain để tối ưu hóa các giao dịch bất động sản và nhà cho thuê. Bằng cách mã hóa bất động sản thực, tài sản sau đó có thể có được giao dịch giống như cổ phiếu trên sàn giao dịch và các giao dịch có thể được thực hiện trực tuyến. Người bán có thể mã hóa tài sản, về cơ bản giống như bán cổ phiếu và thanh lý tài sản đó thông qua bán token (mã thông báo). Các token có thể được giao dịch thành tiền pháp định, với việc người mua sở hữu tỷ lệ phần trăm cổ phần của bất động sản.
Thứ hai, không có trung gian. Các nhà môi giới, luật sư và ngân hàng từ lâu đã trở thành một phần của hệ sinh thái bất động sản. Tuy nhiên, Blockchain có thể sớm thay đổi các vai trò này. Các nền tảng mới có thể đảm nhận các chức năng như niêm yết, thanh toán và cung cấp tài liệu pháp lý. Việc cắt bỏ các bên trung gian sẽ giúp người mua và người bán tối ưu hóa lợi nhuận vì họ tiết kiệm được hoa hồng và phí dành cho các bên trung gian này. Điều này cũng làm cho quá trình giao dịch trở nên nhanh gọn hơn nhiều.
Thứ ba là về tính thanh khoản. Bất động sản từ lâu đã được coi là một tài sản kém thanh khoản vì cần có thời gian để hoàn tất quá trình mua bán. Tuy nhiên, nếu trở thành các token, bất động sản có thể giao dịch dễ dàng. Người bán không cần phải đợi người mua có đủ khả năng mua toàn bộ bất động sản để nhận được khoản thanh toán.
Thứ tư là về quyền sở hữu chia nhỏ. Thông qua quyền sở hữu chia nhỏ, Blockchain cũng giảm bớt các rào cản đối với nhà đầu tư bất động sản. Thông thường, các khoản đầu tư sẽ yêu cầu trả trước một khoản tiền đáng kể để có được bất động sản. Các nhà đầu tư cũng có thể hùn “chung vốn” để mua các bất động sản có giá trị lớn hơn. Nhờ công nghệ Blockchain, các nhà đầu tư chỉ cần truy cập vào một ứng dụng giao dịch để mua và bán một phần nhỏ token hay bất động sản nếu họ thấy phù hợp. Ngoài ra, quyền sở hữu chia nhỏ cũng sẽ giúp họ tránh được việc tự quản lý bất động sản, chẳng hạn như bảo trì và cho thuê.
Thứ năm là tính phi tập trung. Tất cả người dùng ngang hàng trên mạng đều có thể truy cập thông tin được lưu trữ trong Blockchain, điều này làm cho dữ liệu trở nên minh bạch và bất biến. Vì thông tin sẽ được xác minh, người mua và người bán có thể tự tin hơn trong việc thực hiện các giao dịch. Các vụ gian lận sẽ giảm bớt. Hợp đồng thông minh đang dần trở thành hồ sơ đáng tin cậy.
Thứ sáu là về chi phí. Tính minh bạch liên quan đến mạng lưới phi tập trung cũng có thể cắt giảm chi phí liên quan đến các giao dịch bất động sản. Ngoài việc cắt giảm chi phí hoa hồng của trung gian, các chi phí khác như phí đăng ký, phí vay và thuế liên quan đến bất động sản cũng có thể được giảm bớt hoặc thậm chí loại bỏ các nền tảng tự động hóa các quá trình này và biến chúng thành một phần của hệ thống.
Không ít rào cản
Bên cạnh các ưu điểm mà Blockchain mang lại thì rào cản lớn nhất đối với hình thức đầu tư bất động sản trên nền tảng công nghệ Blockchain là tính pháp lý. Hiện tại, việc mua chung một sản phẩm, một tài sản là động sản hay bất động sản đều được pháp luật công nhận, nghĩa là pháp luật thừa nhận quyền sở hữu chung. Tuy nhiên, để đánh giá việc mua chung tài sản là bất động sản thông qua công nghệ Blockchain có phù hợp với pháp luật hay không, cần xem xét 3 vấn đề cơ bản.
Một là, theo Luật Đất đai 2013, hợp đồng mua bán hay chuyển nhượng bất động sản phải được công chứng hoặc chứng thực. Hai là, theo Bộ luật Dân sự 2015, quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác …
Ba là, theo Luật đất đai 2013, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng từ pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản thông qua hệ thống Blockchain sẽ không có hợp đồng được công chứng, sẽ không đăng ký quyền sở hữu cho người mua và người mua cũng không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Do đó, việc mua bán, chuyển nhượng này không tuân theo quy định của pháp luật hiện hành dẫn tới nhiều nguy cơ tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người đầu tư.
Để phát triển được mô hình này tại Việt Nam, trước tiên cần hoàn thiện và siết chặt khung pháp lý cho hình thức đầu tư bất động sản qua Blockchain để bảo vệ quyền lợi của người mua/nhà đầu tư, giảm thiểu rủi ro. Đồng thời cũng cần đưa ra các quy định nhằm kiểm soát rủi ro, chấn chỉnh các đơn vị làm chưa tốt và bảo vệ quyền lợi của người mua. Bên cạnh đó, bản thân các nhà đầu tư bất động sản cũng nên tính toán, tìm hiểu kỹ, tỉnh táo lựa chọn, tham vấn các chuyên gia để chọn những đơn vị uy tín trước khi xuống tiền.
