M&A bất động sản 6 tháng đầu năm 2025: Sân chơi thuộc về doanh nghiệp nội?

Tiếp tục sôi động

Nửa đầu năm 2025 ghi nhận là giai đoạn sôi động nhất của hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản kể từ sau đại dịch COVID-19. Nhiều thương vụ quy mô lớn được công bố, dòng vốn ngoại tiếp tục đổ vào thị trường và các doanh nghiệp trong nước đẩy mạnh tái cấu trúc tài chính, mở ra những cơ hội mới cho cả bên mua lẫn bên bán.

Theo số liệu từ Công ty Nghiên cứu thị trường JLL Việt Nam, chỉ trong 6 tháng đầu năm, tổng giá trị các thương vụ M&A bất động sản tại Việt Nam đạt khoảng 1,8 tỷ USD, tăng gần 30% so với cùng kỳ năm trước. Hoạt động M&A diễn ra mạnh mẽ nhất ở các phân khúc khu công nghiệp, nhà ở và bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng.

Thực tế, ngay trong quý I, Gateway Thủ Thiêm – thành viên của Hướng Việt Holdings – gây chú ý khi chi 2.612 tỷ đồng để sở hữu 42% cổ phần Công ty Nam Rạch Chiếc từ Keppel (Singapore), chính thức đặt dấu ấn vào dự án Palm City (Thủ Đức, TP.HCM). Dự án này có quy mô 30ha, sở hữu vị trí đắc địa đầu cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây.

Trước đó, Keppel cũng thoái 70% cổ phần tại dự án Saigon Sports City (64ha, Thủ Đức), với giá trị lên tới gần 7.500 tỷ đồng, cho hai đối tác nội là HTV Đại Phước và Vinobly.

Ở chiều ngược lại, khối ngoại vẫn để lại dấu ấn khi CapitaLand (Singapore) mua lại 25ha tại phân khu Hải Đăng (Vinhomes Ocean Park 3 – Hưng Yên) để phát triển dự án thấp tầng The Fulton với tổng mức đầu tư 800 triệu USD. Đây là thương vụ tiếp nối chuỗi M&A trước đó giữa CapitaLand và Vinhomes tại Hà Nội, gồm Lumi Hanoi và The Senique Hanoi.

Tuy nhiên, phần lớn các thương vụ lớn còn lại trong 6 tháng đầu năm đều là “nội đấu nội”. Sun Group thâu tóm 2,5ha đất vàng của CTX Holdings tại khu đô thị mới Cầu Giấy, triển khai dự án Sun Felia Suites. Sunshine Group chi tiền mua lại 55ha tại Alluvia City (Văn Giang) từ Xuân Cầu Holdings. Bcons cũng không nằm ngoài cuộc chơi khi mua lại dự án Aster Garden Towers (1,88ha, Bình Dương) với giá 1.200 tỷ đồng, đổi tên thành The New Point.

Novaland – một trong những “đại gia” đang tái cấu trúc mạnh – cũng ghi dấu bằng loạt thương vụ bán vốn: gần 19% tại Thành phố Aqua (973 tỷ đồng), 7,6% tại No Va Mỹ Đình, cùng việc giảm tỷ lệ sở hữu tại các công ty liên quan. Tổng giá trị các thương vụ này vượt 1.600 tỷ đồng.

Hoạt động M&A không chỉ giúp bên bán giải phóng áp lực tài chính mà còn giúp bên mua nhanh chóng mở rộng quỹ đất, phát triển dự án trong bối cảnh pháp lý và thủ tục đầu tư mới khá phức tạp. Với tốc độ đô thị hóa nhanh, nhu cầu nhà ở và phát triển hạ tầng tăng cao, Việt Nam tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn đầu tư dài hạn.

Ông Trần Khánh Quang – chuyên gia bất động sản – nhận định: “M&A là con đường nhanh nhất để nhà đầu tư tiếp cận thị trường. Giai đoạn hiện tại là thời điểm vàng để các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính tận dụng cơ hội từ các dự án đang gặp khó khăn tạm thời.”

Vẫn còn tồn tại nhiều “lực cản”?

Sự sôi động của M&A được thúc đẩy bởi nền tảng phục hồi của thị trường từ giữa năm 2024, mặt bằng lãi suất thấp kéo dài, dòng vốn đầu tư quay lại, cùng với đó là làn sóng hạ tầng phủ khắp các vùng trọng điểm.

Theo ông Phan Xuân Cần – Chủ tịch Sohovietnam, thị trường bước vào chu kỳ phục hồi đã tạo điều kiện để giá trị tài sản tăng lên, kích thích thanh khoản và tạo động lực để nhà đầu tư mạnh tay thâu tóm dự án. Việc đầu tư không còn gói gọn tại Hà Nội hay TP.HCM, mà lan rộng sang các tỉnh, nơi hạ tầng đang vươn tới.

Dù vậy, thị trường M&A vẫn chưa đạt tới trạng thái “bùng nổ”. Ba rào cản chính đang níu chân dòng tiền là: vướng mắc pháp lý, tâm lý kỳ vọng giá quá cao và sự bất định của chi phí đất.

Dù chưa “bùng nổ”, triển vọng thị trường M&A bất động sản trong nửa cuối năm 2025 vẫn rất khả quan. Pháp lý tiếp tục được tháo gỡ, dòng vốn dồi dào, môi trường vĩ mô ổn định là ba yếu tố cốt lõi tạo động lực. Bất động sản nhà ở đô thị vẫn là phân khúc dẫn dắt, nhưng nhiều nhà đầu tư kỳ vọng làn sóng sẽ lan sang các phân khúc khác khi điều kiện thị trường chín muồi.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, nhìn nhận thị trường M&A đang có nhiều cơ hội bùng nổ, với sự tham gia các doanh nghiệp mới nổi sở hữu nguồn tài chính ổn định, có kế hoạch, chiến lược bài bản.

Theo đó, trong thời gian tới, thị trường M&A sẽ khá sôi động, hiện các doanh nghiệp đã bắt đầu chào bán những dự án này ra thị trường. Đây sẽ là “điểm nổ” cho thị trường M&A trong 6 tháng cuối năm.

Các chuyên gia của Cushman & Wakefield cũng dự báo một lượng vốn lớn đến từ các nhà đầu tư nước ngoài dự kiến hoàn tất và đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2024-2026. Các nhà đầu tư gốc Á từ Singapore, Malaysia... nhiều khả năng sẽ tiếp tục “chiếm sóng” trên thị trường.

Đáng chú ý, theo Cushman & Wakefield, nhiều giao dịch đã và đang trong quá trình đàm phán với kết quả khá tích cực. Mục tiêu đầu tư của khối ngoại vẫn nằm ở việc tìm kiếm quỹ đất sạch, có chất lượng tốt, giá trị thật cũng như có pháp lý hoàn chỉnh, nhiều tiềm năng phát triển.