Cảnh báo từ Bộ NN&MT: Giá đất cả nước sắp có biến động lớn

Mới đây, Bộ Nông nghiệp và Môi trường (NN&MT) đã gửi báo cáo tới Bộ Tài chính, dự báo diễn biến giá đối với công tác quản lý, điều hành giá đất trong quý III và cả năm 2025.

Theo Bộ NN&MT, việc bỏ khung giá đất cùng với những quy định về bảng giá đất đã giúp quản lý đất đai, phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở giá đất minh bạch và tiệm cận hơn với thị trường.

Nhưng trong quá trình thực hiện, một số địa phương chưa kịp thời cập nhật biến động giá đất phổ biến trên thị trường, khiến bảng giá đất không phản ánh đúng thực tế.

Thêm vào đó, tại một số địa phương có sự chênh lệch rất lớn giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá.

Bộ NN&MT cho rằng, tình trạng này có thể bị lợi dụng để trục lợi qua đấu giá đất, gây nhiễu loạn thị trường nếu không được kiểm soát chặt chẽ.

“Thời gian tới, nhiều địa phương sẽ ban hành bảng giá đất mới, sẽ có sự biến động lớn về mức giá đất được điều chỉnh mới. Mỗi địa phương sẽ có biên độ điều chỉnh khác nhau nên thị trường bất động sản sẽ chịu nhiều tác động”, Bộ NN&MT đánh giá.

Kiến nghị quản lý, điều hành giá đất trong quý III và cả năm 2025, Bộ NN&MT cho biết cần theo dõi, cập nhật kịp thời biến động giá đất trên thị trường, đồng thời từng bước xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất đến từng thửa đất. Đồng thời, tại những khu vực hoặc vị trí cần áp dụng bảng giá đất nhưng chưa phù hợp với thực tế, UBND cấp tỉnh căn cứ quy định pháp luật và điều kiện cụ thể tại địa phương để điều chỉnh bảng giá đất, thời gian áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.

Việc điều chỉnh bảng giá đất được thực hiện theo hướng dẫn tại Điều 17, Nghị định số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ.

Theo Bộ NN&MT, các quy định về giá đất tại nghị định này dự kiến sẽ được sửa đổi, bổ sung để phù hợp hơn với thực tiễn.

Cùng với đó, cần rà soát các quy định trong một số luật như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật liên quan khác nhằm đánh giá tổng thể tác động qua lại đến giá nhà, đất.

“Cần mở rộng phạm vi và đối tượng áp dụng bảng giá đất, đồng thời thu hẹp các trường hợp phải xác định giá đất cụ thể. Quy định rõ trách nhiệm của từng cơ quan trong quá trình tính thu nghĩa vụ tài chính”, Bộ NN&MT kiến nghị.

Đáng chú ý, Bộ NN&MT kiến nghị cần rà soát bảng giá đất đã ban hành theo Luật Đất đai năm 2013 để xem xét điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương; đồng thời, chuẩn bị các điều kiện cần thiết phục vụ việc xây dựng bảng giá theo Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành từ 1/1/2026.

Bộ NN&MT cũng lưu ý, quá trình điều chỉnh phải tập trung vào phân tích, đánh giá tác động, có lộ trình phù hợp, xác định khu vực, vị trí hợp lý đối với từng loại đất, tổ chức lấy ý kiến các bên liên quan, hạn chế phản ứng bất bình, thiếu đồng thuận trong xã hội.

Đánh giá về nguyên nhân tăng giá bất động sản, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết trên Thời báo Tài chính Việt Nam rằng, trước hết, bảng giá đất do Nhà nước công bố tăng so với trước đó khiến giá đất tăng, kéo theo là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng tăng. Đối với nhà chung cư, chi phí về đất chiếm khoảng trên dưới 15%, với dự án nhà phố thấp tầng, chi phí này khoảng 30%, nhà biệt thự khoảng 50%. Bình quân trong khu đô thị, chi phí về đất chiếm khoảng 25 - 30%. Tiếp theo là chi phí xây dựng, đối với nhà chung cư, chi phí này chiếm khoảng 50% giá thành, còn đối với nhà phố thương mại chiếm khoảng 30% và biệt thự chiếm khoảng 25%.

Đồng thời, giá một số loại vật liệu như thép, cát, gạch đều đang tăng. Một chi phí khác là chi phí vốn, lãi vay, thông thường chiếm khoảng 5 - 7% trong giá thành. Nhưng nếu thủ tục hành chính kéo dài khiến "lãi mẹ đẻ lãi con" thì có thể lên đến khoảng 10%. Vướng mắc thủ tục hành chính, pháp lý khiến dự án kéo dài cũng tạo gánh nặng cho doanh nghiệp bất động sản.

Bảng giá đất mới đẩy giá căn hộ tăng cao

Bất động sản

Giá đất tăng hàng chục lần không chỉ khiến người dân "choáng" mà ngay các DN kinh doanh trong lĩnh vực BĐS cũng gặp vô vàn khó khăn khi giá căn hộ bị đẩy lên cao.