Bức tranh khởi sắc của thị trường bất động sản quý I/2024

"Làn sóng bung hàng" của nhiều doanh nghiệp bất động sản

Trong quý I/2024, thị trường bất động sản chứng kiến những cú "chuyển mình" rõ rệt khi hàng loạt những động thái trợ lực được tung ra, nổi bật là việc cắt giảm lãi suất ngân hàng... đã giúp niềm tin của khách hàng được củng cố.

Song song với đó, thị trường bất động sản cũng ghi nhận sự "tỉnh giấc" của nhiều dự án cũ cũng như các động thái rốt ráo "bung hàng" của nhiều chủ đầu tư.

Chia sẻ trên Công Thương, bà Phạm Thị Miền - Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn xúc tiến đầu tư của VARS nhận định, đối với phân khúc nhà ở, nguồn cung quý I/2024 đạt 20.541 sản phẩm. Trong đó, có 4.300 sản phẩm mới hoàn toàn, còn lại là hàng tồn của giai đoạn mở bán trước.

Ngoài ra, hàng loạt dự án bất động sản với quy mô hàng chục nghìn ha với nguồn vốn hàng tỷ USD cũng đã đồng loạt khởi công, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã rục rịch kế hoạch để “bung hàng”. Các hoạt động khởi công sự kích hoạt, làm mới hàng cũ cũng diễn ra vô cùng rầm rộ với quy mô ngày càng lớn.

Trong quý I/2024 cũng ghi nhận khoảng 6.200 giao dịch, tăng 8% so quý IV/2023 và tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ cũng tiếp tục được cải thiện và đạt gần 31%, tăng 5% so quý IV/2023 và 19% so với cùng kỳ năm 2023. Đáng nói, những dự án căn hộ chung cư với mức giá 50 triệu đồng/m2 luôn trong tình trạng "cháy hàng" khi nguồn cung không đủ đáp ứng nhu cầu.

Về mức giá bán, bà Miền nhận định rằng giá sơ cấp duy trì xu hướng ổn định với mức tăng khoảng 2-3% so với quý trước đó. Trong khi đó những dự án thấp tầng mới ra có mức giá hợp lý, trong khi phân khúc căn hộ luôn giữ xu hướng tăng giá.

Phân khúc đất nền ghi nhận lượng giao dịch tăng đột biến ở nhiều khu vực, đặc biệt là các lô đất tách thửa. Đây cũng là "miếng bánh" đầy tiềm năng cho các nhà đầu tư khi ráo riết săn lùng ở những khu vực vùng ven tại những thành phố lớn hoặc những địa phương phát triển mạnh về hạ tầng với tốc độ đô thị hóa cao.

Mặc dù mức giá giao dịch thành công giảm 20-30% so với thời kỳ "đỉnh sốt" nhưng thị trường gần như đã đi vào ổn định và không có dấu hiệu giảm giá. So với quý IV/2023, giá giao dịch thành công tăng 5%, trong đó thị trường ven Hà Nội gắn liền với khu công nghiệp ghi nhận mức tăng từ 10 - 20%.

Giữa bối cảnh thị trường nhộn nhịp đó, phân khúc thổ cư cũng có những chuyển mình đáng kể với nhiều thông tin tìm mua từ khách hàng, nguồn cung tăng đáng kể.

Các sản phẩm phục vụ nhu cầu thực có mức giá bán từ 3-5 tỷ đồng tại các trung tâm thành phố và trên dưới 2 tỷ đồng ở vùng ven được các khách hàng "săn đón" nhiều nhất. Mức giá bán ước tính tăng 5-10% so với quý IV/2023.

Theo nhận định của nhiều đơn vị phân phối, quý I/2024 được xem là thời điểm "chốt deal" phân khúc này nhiều nhất trong 3 đến 5 năm trở lại đây.

Theo người đứng đầu VARS, ông Nguyễn Văn Đính nhận định, quý I/2024 được xem là thời kỳ nước rút khi mà Chính phủ cũng như các cơ quan ban ngành vẫn đang nỗ lực chạy đua với thời gian nhằm "rút ngắn" khoảng cách chờ đợi quy định mới sau khi các bộ luật liên quan đến đất đai được thông qua. Trong đó có việc nghiên cứu, soạn thảo để trình và ban hành hàng loạt các Nghị định hướng dẫn chi tiết về việc thi hành luật.

"Thị trường bất động sản đã hội tụ khá đầy đủ yếu tố sẵn sàng làm bệ phóng cho tiến trình phục hồi. Đó là sự hậu thuẫn từ phía thượng tầng, căn cứ bản lề của 3 bộ luật có tầm ảnh hưởng nhất tới thị trường, sự quyết tâm của chủ thể, niềm tin của khách hàng và nhà đầu tư ngày càng được củng cố", ông Nguyễn Văn Đính nhận định.

Đất nền "rã băng", nhà riêng ổn định xóa bỏ tâm lý dè chừng của khách hàng

Trong báo cáo mới nhất về chỉ số tâm lý tiêu dùng bất động sản (CSS) của Batdongsan.com, tâm lý của các bên mua và bán bất động sản không còn quá dè chừng như trong năm 2023. Theo đó, chỉ số CSS nửa đầu năm 2024 đã tăng 3 điểm so với nửa cuối năm 2023 nhờ vào sự cải thiện mức độ hài lòng của người tiêu dùng về tiềm năng tăng giá thị trường bất động sản cũng như lãi suất vay mua nhà và chính sách, tình hình thị trường.

Cũng theo như báo cáo quý I/2024 của Batdongsan.com.vn, nhà riêng cũng đã cải thiện về mức độ quan tâm và tăng về lượng giao dịch.

Cụ thể: 39% môi giới tham gia khảo sát cho biết nhà riêng có lượng giao dịch ổn định, 17% tiết lộ giao dịch nhà riêng tăng từ 10-50% trong quý đầu năm nay.

So với thời điểm cùng kỳ năm 2023, nhu cầu tìm mua nhà riêng đã tăng từ 3-24% tùy mức giá và tập trung nhiều nhất ở phân khúc 2-4 tỷ đồng. Ở khu vực Hà Nội và TP. HCM, mức độ quan tâm nhà riêng đã được cải thiện rõ rệt tại các quận ngoại thành. Trong khi đó, lượng tìm mua nhà riêng ở các quận ngoài trung tâm Hà Nội như khu vực Nam Từ Liêm, Đống Đa hay Hoàng Mai tăng từ 26-43%. Tại TP. HCM, nhu cầu mua nhà riêng tại các quận như Bình Thạnh, Thủ Đức hay Tân Bình cũng tăng từ 10-14%.

Theo nhận định của chuyên gia, những diễn biến tích cực của chung cư và nhà riêng đang cho thấy dấu hiệu đảo chiều của thị trường bất động sản.

"Thị trường đang dần đi vào chu kỳ mới, bắt đầu từ các loại hình bất động sản dân sinh như chung cư, nhà riêng với mức độ quan tâm tăng lên và rục rịch đẩy thanh khoản. Khoảng đầu năm 2025, thị trường sẽ đi vào giai đoạn củng cố. Hiện tại còn nhiều khoản nợ mắc kẹt trong trái phiếu, ở giai đoạn củng cố, nếu có các biện pháp tốt đẩy được dòng tiền vào thị trường thì hầu hết các loại hình bất động sản sẽ khởi sắc và tiến vào giai đoạn phát triển ổn định vào khoảng đầu năm 2026", ông Nguyễn Quốc Anh - Phó TGĐ Batdongsan.com.vn dự báo.

Ngoài ra, dựa trên những dữ liệu thống kê và phân tích của Batdongsan.com.vn, thị trường đất nền đang bước vào thời kỳ "rã băng" khi mà mức độ quan tâm đến phân khúc này vào 2 quý cuối năm 2023 chỉ đạt 44%, trong khi ở quý I/2024 đã tăng lên mức 48%.

Nhu cầu tìm mua đất nền ở khu vực phía Bắc khu vực ngoại hành Hà Nội như Đông Anh, Long Biên, hay Hoài Đức đã tăng mạnh từ 1,7-2 lần, so với quý 1/2023. Trong khi đó, ở khu vực phía Nam, mức độ quan tâm đất nền dường như cũng khởi sắc khi mà lực cầu đất nền tại quận 9, quận 12, Thủ Đức, Hóc Môn đã tăng từ 13-25%.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy mặt bằng giá rao bán đất nền trong quý đầu năm 2024 so với cùng kỳ năm ngoái tại miền Nam đã có sự điều chỉnh, giảm 3% nhưng miền Bắc tăng 25% và miền Trung tăng 4%.

Theo nhận định của Giám đốc Batdongsan.com.vn, ông Đinh Minh Tuấn nhận định rằng đất nền đã cho thấy được sự hấp dẫn của "kênh đầu tư vua" đã quay trở lại.

"Phân khúc đất nền dưới 2 tỷ đang được quan tâm nhiều nhất. Từ cuối năm 2023 cho đến đầu năm nay, thị trường xuất hiện ngày càng nhiều nhóm đầu tư “cá mập” đi săn đất nền số lượng lớn. Khi nhu cầu tăng rõ ràng hơn thì giá sẽ tăng", ông Tuấn chia sẻ trên báo Điện tử Đảng Cộng sản.

Cũng theo ông Tuấn, sự hồi phục của thị trường đất nền được thúc đẩy bởi 3 động lực sau:

- Thứ nhất, tính chu kỳ của thị trường đất nền: Giai đoạn sau Tết Nguyên đán, từ tháng 3, nhu cầu tìm kiếm đất nền luôn tăng cao.

- Thứ hai, giá đất nền đã có sự điều chỉnh ở một số khu vực khiến nhiều nhà đầu tư cân nhắc đến việc sẽ tham gia vào thị trường.

- Thứ ba, làn sóng đón đầu thay đổi của 3 bộ Luật mới sẽ có hiệu lực từ năm 2025 trong đó, quy định siết chặt về việc phân lô bán nền được xem là một trong những "điểm nóng" dự báo nguồn cung đất nền phân lô sẽ giảm mạnh sau năm 2025 bất chấp việc nhu cầu về loại hình này khó đi xuống do tâm lý người Việt vẫn khá chuộng loại hình này.

"Khi cung ít cầu nhiều, giá đất nền sẽ đi lên. Nhiều nhà đầu tư muốn nắm bắt xu hướng này và bắt đầu tìm kiếm đất nền trước khi luật mới áp dụng", ông Tuấn nhận định.

Việc thị trường "ấm" dần lên với biểu hiện rõ nhất là khi nguồn cung mới tung ra thị trường sẽ có sự tăng trưởng đáng kể, tỷ lệ giao dịch nhờ đó cũng ổn định hơn. Điều này tạo điều kiện cho các nhà môi giới, nhà giao dịch, chủ đầu tư khởi động sớm nhiều chiến dịch kinh doanh để có thể tiếp cận đến lượng lớn các khách hàng tiềm năng của mình.

Giữa bối cảnh đó, giá bất động sản cũng tiếp tục bước vào làn sóng "uptrend", đặc biệt ở phân khúc chung cư. Theo khảo sát, giá giao bán chung cư tại Hà Nội đã tiệm cận mức tại TP. HCM khi chạm ngưỡng trung bình 46 triệu/m2 vào đầu năm 2024, chạm ngưỡng 48 triệu đồng/m2 (TP. HCM).

Dưới góc nhìn của các chuyên gia, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ tiếp tục tiếp diễn theo chiều hướng khởi sắc, tích cực. Không quá phô trương hay rầm rộ, sự chuyển mình này sẽ diễn ra từ từ, chậm và ổn định dựa trên đà phục hồi tích lũy trước đó. Thêm vào đó, sự hậu thuẫn từ việc tăng trưởng kinh tế cũng như tốc độ đô thị hóa cũng được xem là đòn bẩy giúp cải thiện màu sắc cho bức tranh thị trường bất động sản. Kết quả phục hồi này cũng có sự phân hóa theo phân khúc cũng như khu vực, tạo nên bức tranh toàn cảnh đa sắc màu và sôi động trong thời gian tới.