Các chuyên gia nhận định gì về thị trường bất động sản?
Thị trường bất động sản năm 2023 cũng khó có khả năng ổn định, phát triển nếu mọi con đường dẫn đến dòng vốn không được khơi thông.
Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tổng nguồn cung căn hộ mới năm 2018 là gần 180.000 sản phẩm mới nhưng sang năm 2019 đã giảm xuống còn gần 110.000, năm 2020 chỉ còn hơn 90.000 sản phẩm.
Năm 2021, thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid-19, nhiều dự án phải ngừng thi công cũng như các vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để khiến nguồn cung căn hộ mới tiếp tục giảm xuống còn hơn 50.000 sản phẩm.
Thống kê của VARS 9 tháng đầu năm 2022 cũng cho thấy, nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực.
Tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là thống kê sản phẩm chính thống vào thị trường, còn sản phẩm không chính thống (đất nền) tự phát ở các địa phương cũng được tung vào thị trường hơn gấp 1,5 lần so với sản phẩm chính thống.
Thống kê sơ bộ tháng 10 năm 2022, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường ước đạt nhỏ hơn 10%, mức thấp kỷ lục, khá giống tình hình năm 2010 - 2011.
Các khu vực có thị trường bất động sản sôi động nhất cả nước trong năm 2022 như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, Bình Định, Thanh Hóa, Hải Phòng, Quảng Ninh,… cũng đều đang rơi vào trạng thái trầm lắng, ế ẩm, giao dịch lèo tèo. Mặc dù các chủ đầu tư đã vận dụng hết cỡ chính sách bán hàng theo hướng hỗ trợ khách hàng, tình trạng vẫn không được cải thiện là mấy. Nhiều dự án phải lùi lịch mở bán, chờ đợi tín hiệu mới từ thị trường.
Thời điểm 3 tháng cuối năm luôn được coi là “mùa vụ" được trông đợi nhất trong năm của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, năm 2022, theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, do ảnh hưởng từ nhiều yếu tố, thị trường khả năng khó được trở lại như những năm trước. Thị trường bất động sản năm 2023 cũng khó có khả năng ổn định, phát triển nếu mọi con đường dẫn đến dòng vốn không được khơi thông.
'Bức tranh' thị trường bất động sản năm 2023 sẽ ra sao?
Nhận định về thị trường bất động, bà Trang Bùi, tổng giám đốc Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam, thừa nhận thị trường bất động sản đang trầm lắng. Khi nói về bất động sản, người Việt Nam nhìn chung nghĩ ngay đất nền và nhà ở, và thị trường này lại đang tồn tại nhiều bất cập, cần điều chỉnh. Với diễn biến hiện nay, có quá nhiều quan ngại từ góc độ nhà đầu tư, người mua, chủ đầu tư.
Theo bà Trang, năm 2023 thị trường sẽ phải có điều chỉnh thích hợp, không chỉ trong lĩnh vực nhà ở, mà cả giá thuê văn phòng.
Ông Võ Hồng Thắng - phó giám đốc nghiên cứu và phát triển (R&D) DKRA Việt Nam - cho biết thị trường đang ở trong một cơn bão, điều làm tốt nhất bây giờ là "bảo toàn".
"2023 làm sao để chúng ta chống chọi bão và thị trường cần thời gian để phục hồi, theo tôi điểm rơi phải là năm 2024 hoặc 2025", ông Thắng nói.
Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia nhận định “bức tranh” bất động sản năm 2023 chưa sáng sủa, bởi việc thủ tục hành chính trong lĩnh vực bất động sản vẫn còn vướng mắc. Nếu pháp lý được tháo gỡ cho các dự án bất động sản đang vướng mắc thì đây có thể là điểm sáng cho thị trường này.
Chia sẻ tại một tọa đàm bất động sản, luật sư Nguyễn Văn Hậu - phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TP.HCM cho rằng, năm 2023 chưa có bức tranh sáng sủa bởi việc thủ tục hành chính trong lĩnh vực bất động sản vẫn còn quá nhiêu khê.
Theo ông Hậu, nếu không giải quyết một cách đồng bộ, sửa các luật liên quan và gỡ những thủ tục hành chính liên quan đến bất động sản, đất đai, phát triển các dự án thì bức tranh "vẫn vậy".
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, năm tới được coi là "cơ hội vàng" để giải quyết những khó khăn, chồng chéo những vấn đề vướng mắc của thị trường bất động sản, bởi Nghị quyết 18-NQ/TW sẽ tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao…
“Việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan đang được Quốc hội xem xét, một khi được thực thi sẽ tháo gỡ vướng mắc nguồn cung bất động sản…”, ông Châu nói.
TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, để thị trường có thể phục hồi mạnh mẽ trở lại cần phải có hỗ trợ về pháp lý trong phát triển dự án cho các doanh nghiệp.
“Chúng tôi hy vọng trong thời gian tới, những nút thắt này sớm được tháo gỡ để tạo ra một môi trường kinh doanh lành mạnh, thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư cũng như giải quyết được bài toán về nhà ở cho đại bộ phận người dân, giúp họ có thể tiếp cận với ước mơ sở hữu nhà ở với mức giá hợp lý hơn”, TS. Khương chia sẻ.
2023 là giai đoạn săn bất động sản giá tốt?
Giới đầu tư kỳ cựu nhận định, thời điểm hiện tại thị trường địa ốc mới bắt đầu “ngấm” sự khó khăn. Nếu còn tiền mặt, nhà đầu tư hay người mua nhà nên gửi tiết kiệm và chờ đợi giữa năm 2023, hãy bắt đầu tìm kiếm, lựa chọn bất động sản giá tốt.
Bên cạnh đó, thị trường bất động sản đang thanh khoản kém, hàng bán trên thị trường cấp nhiều, lực cầu yếu. Chủ đầu tư đã tung ra chiết khấu tới 40-50% sản phẩm. Nhà đầu tư cũng giảm giá do ngộp tài chính.
Nhưng theo nhận định của chuyên gia bất động sản, làn sóng xả hàng, giảm giá trong năm 2022 mới chỉ bắt đầu. Năm 2023 mới là thời điểm doanh nghiệp “ngấm” tác động từ thiếu vốn, mất thanh khoản.
Theo TS. Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh Tế - Tài chính, thị trường bất động sản sẽ còn nhiều thách thức bởi bối cảnh kinh tế, địa chính nhiều rủi ro, lạm phát có xu hướng tăng cao; chiến dịch xử lý sai phạm tăng cường, nhiều doanh nghiệp rời thị trường; việc quản lý siết bất động sản sẽ dẫn đến nguồn cung thiếu hụt ở những thị trường lớn ở như TP.HCM và Hà Nội, giá bất động sản ở những khu vực này sẽ chưa có khả năng giảm nhiều; khách hàng chuyển sang tích trữ tiền mặt, lãi suất có xu hướng tăng, siết room tín dụng ngân hàng...
Tuy nhiên, khi giá bất động sản được đưa về mức hợp lý, những người có nhu cầu thực sẽ tham gia vào thị trường. Khảo sát từ một số đối tác và viện nghiên cứu RERI cho thấy 24% khách hàng, đặc biệt là khách hàng có nhu cầu thực có nhu cầu mua nhà ngay lập tức; 15% sẽ mua trong vòng 3 - 6 tháng tới; 39% sẽ mua trên 6 tháng; 22% sẽ mua nhà trong thời gian trên 1 năm. Như vậy mặc dù thị trường có nhiều biến động, khó khăn, nhóm khách hàng thực sự muốn mua nhà thực bắt đầu quay lại thị trường khi giá nhà trở về giá trị phù hợp hơn với khả năng tài chính của họ.
Cũng theo ông Trần Khánh Quang, năm 2023 có thể là giai đoạn nhiều nhà đầu tư phòng thủ, giữ tiền mặt nhiều hơn để chờ cơ hội săn hàng giá tốt. Tuy nhiên ông Quang đưa ra khuyến nghị rằng, thị trường có thể xảy ra trường hợp, chủ tài sản giảm giá bán nhưng không lỗ mà chỉ giảm lời. Hoặc họ phải cắt lỗ nhiều do dùng đòn bẩy quá đà.
Mức thương lượng giảm 30-40% với lý do nắm lợi thế tiền mặt trong tay là hợp lý nếu nhà đầu tư mua bất động sản quý IV. Sang năm 2023, mức đàm phán giảm có thể lên tới 50%. Dù vậy, bên cạnh mức giá tốt thì người mua vẫn phải quan tâm tới các yếu tố như vị trí, pháp lý, hạ tầng, quy hoạch.
