Phân khúc bất động sản này bất ngờ được dự báo sẽ tăng giá

Theo Cushman & Wakefield, trong quý vừa qua thị trường bán lẻ Hà Nội không ghi nhận nguồn cung mới nào. Tổng nguồn cung của thị trường bán lẻ Hà Nội vẫn đang ở mức 1,1 triệu m2 NLA, chủ yếu tại khu vực Ngoài trung tâm.

Hiện nay, hầu hết các TTTM Trọng điểm tại Hà Nội luôn duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 85%. Diện tích trống còn lại thường có diện tích nhỏ, nằm ở những vị trí khuất. Trong quý III/2022, các TTTM Trọng điểm ở Hà Nội ghi nhận tỷ lệ hấp thụ ròng đạt 7.438 m2 NLA.

Các TTTM Trọng điểm tại khu vực Trung tâm ghi nhận tỷ lệ hấp thụ ròng 928 m2, trong khi tỷ lệ hấp thụ ròng tại khu vực Ngoài Trung tâm tăng mạnh, đạt 6.510 m2 nhờ hoạt động cho thuê tích cực ở dự án mới khai trương trong quý trước. Các chuỗi nhà hàng, dịch vụ ăn uống và siêu thị nội địa là động lực phát triển của thị trường bán lẻ Hà Nội trong quý III/2022.

Một số thương vụ đáng chú ý có thể kể đến là việc mở rộng chuỗi nhà hàng Manwah tại Vincom Royal City, chuỗi nhà hàng Thai Express tại Vincom Trần Duy Hưng và Vincom Smart City. Chuỗi siêu thị thực phẩm cao cấp Annam Gourmet cũng ghi dấu ấn khi khai trương tổng cộng 1.700 m2 tại Vincom Times City và Vincom Smart City. Ngoài ra, các dịch vụ giải trí cũng tiếp tục mở rộng kinh doanh trong quý này.

Ở các TTTM Trọng điểm tại Hà Nội trong quý III/2022, giá thuê thuần tăng đến 21.6% theo năm do giá thuê đã hồi phục lại so với thời điểm quý III/2021 khi tác động của đại dịch Covid vào thị trường bán lẻ là nặng nề nhất.

Nhìn chung, mức tăng theo quý của giá thuê đang duy trì khá ổn định, ở mức 63,6 USD/m2/tháng ở khu vực Trung tâm và 29,3 USD/m2/tháng ở khu vực Ngoài trung tâm. Hầu hết các chủ nhà vẫn giữ nguyên chính sách tăng 5 – 10% trên giá thuê hàng năm các khách thuê hiện hữu, trong khi vẫn giữ nguyên giá chào thuê để thu hút khách thuê mới.

Cushman & Wakefield nhận định, bất chấp những khó khăn về kinh tế vĩ mô, thị trường bán lẻ dự kiến sẽ tiếp tục khởi sắc vào cuối năm 2022 và 2023 nhờ sự tích cực mở rộng của các thương hiệu nước ngoài.

Ví dụ, Uniqlo đã công bố kế hoạch khai trương ba cửa hàng mới tại Vincom Center Bà Triệu, Vincom Center Trần Duy Hưng và Vincom Mega Mall Royal City. Trong đó, mỗi cửa hàng sẽ có diện tích từ 1.500 m2 đến 2.000 m2. Tuy nhiên, lãi suất và tỷ giá hối đoái ngày càng tăng có thể là một thách thức đối với tỷ suất lợi nhuận của các nhà bán lẻ.

Bên cạnh đó, nguồn cung sẽ giữ nguyên trong 12 tháng tới, bởi dự kiến sẽ không có dự án nào mới gia nhập thị trường ngoại trừ dự án Tiến Bộ Plaza ở Quận Ba Đình vào quý IV/2023. Do đó, giá thuê thuần ở cả hai khu vực dự kiến sẽ tăng trưởng tốt nhờ nhu cầu thuê lớn tại những diện tích trống hạn chế trong các trung tâm thương mại chất lượng.

Tại TP. HCM, nguồn cung không thay đổi trong quý III/2022. Thị trường ghi nhận một vài TTTM cũ đang được tân trang lại để nâng cao chất lượng nhằm tăng thêm lượt tham quan và mua sắm. Ở khu vực Trung tâm, TTTM Diamond Plaza đang được cải tạo và dự kiến sẽ mở cửa trở lại vào năm 2023. Trong khi đó, Lotte Mart Phú Thọ tại Quận 11 đã hoàn thành việc cải tạo khoảng 2.000 m2 sàn tại tầng 4 và 5 trong quý III/2022.

Nhìn chung, nhu cầu thuê đã được cải thiện với tỷ lệ hấp thụ diện tích sàn thương mại ròng tại các TTTM Trọng điểm tăng 2.307 m2 trong quý III/2022, khiến tỷ lệ lấp đầy của phân khúc này tăng nhẹ lên 97%.

Nhiều thương hiệu bán lẻ lớn trong nhóm ngành nhà hàng và ăn uống như Haidilao, Pizza 4P's tiếp tục mở rộng trong quý III/2022. Các thương hiệu này đang tích cực phát triển song song tại cả TTTM và cửa hàng đường phố, cho thấy hoạt động cho thuê có nhiều tín hiệu tốt trong quý này. Bên cạnh đó, các thương hiệu từ nhóm ngành Lối sống và các thương hiệu Cao cấp vẫn đang tiếp tục tìm kiếm các vị trí thuê đắc địa.

Nhờ vào nguồn cầu mạnh mẽ, giá chào thuê tại cả hai thị trường Trung tâm và Ngoài trung tâm đã đạt ngưỡng cao hơn mức trước đại dịch.

Giá thuê của TTTM Trọng điểm ở Trung tâm tăng 1,3% so với quý trước, đạt mức 79,1 USD/m2/tháng. Trong khi đó, giá thuê ở thị trường Ngoài trung tâm tăng 1,1% theo quý, ở mức 36,1 USD/m2/tháng. Mức tăng trưởng đáng kể đạt 40,2% so với cùng kỳ năm trước đạt được trong quý này là do giá chào thuê ghi nhận vào quý III/2021 giảm. Cụ thể hơn, mức giá chào thuê thấp trong quý III/2021 là kết quả của các chính sách ưu đãi mà chủ nhà đưa ra nhằm hỗ trợ khách hàng trong thời kỳ giãn cách xã hội.

Sau nhiều đợt trì hoãn vì đại dịch, TTTM Thisco Mall cuối cùng sẽ khai trương vào cuối năm nay và trở thành điểm bán lẻ đầu tiên tại Khu đô thị Thủ Thiêm. Trong khi đó, Union Square tiếp tục trì hoãn thời gian mở cửa tới thời điểm không xác định.

Vào năm 2023, thị trường sẽ chào đón tối đa 63.000 m2 nguồn cung mới ở khu vực Trung tâm và 30.100 m2 ở Khu vực Ngoài trung tâm. Một vài dự án nổi bật sẽ được hoàn thiện trong giai đoạn này như Th Sun Ba Son (Quận 1), Lancaster Lux (Quận 1), Vincom MM Grand Park (Quận 9).

Với nhu cầu thuê ngày càng tăng trong bối cảnh số lượng TTTM chất lượng cao của TPHCM còn hạn chế, giá thuê tại các TTTM Trọng điểm trong thành phố dự kiến sẽ tiếp tục tăng.

Vì sao giá ngày một tăng?

Nguyên nhân đầu tiên là bởi tiềm năng khổng lồ của thị trường Việt Nam (được dự báo nằm trong top 10 thị trường tiêu dùng lớn nhất thế giới cuối thập kỷ), khiến các đại gia bán lẻ trong và ngoài nước đua mở rộng quy mô nhằm chớp thời cơ.

Dữ liệu của trang Batdongsan thông tin, thị trường mặt bằng cho thuê đã bắt đầu xuất hiện dấu hiệu hồi phục mạnh mẽ. Tổng lượt tin đăng rao cho thuê nhà phố mặt tiền tại TPHCM đang tăng 46%, lượng tìm kiếm cũng tăng 68% so với cùng kỳ năm ngoái. Mặt bằng tại trung tâm quận 1 giá thuê tăng trên 20% so với cao điểm cùng kỳ năm 2021.

Phía Savills Việt Nam cũng đánh giá, nhiều thương hiệu bán lẻ cao cấp được dự đoán sẽ gia nhập thị trường, một số sẽ là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Ông Nick Bradstreet - Giám đốc Bộ phận Bán lẻ khu vực Châu Á - Thái Bình Dương tại Savills cho biết, Việt Nam đang có nhiều lợi thế để bật cao hơn so với các thị trường trong Đông Nam Á như Singapore, Thái Lan khi còn nhiều dư địa để các nhãn hàng cao cấp mở rộng, phát triển.

Minh chứng là mới đây, Uniqlo Việt Nam đã khai trương chi nhánh tại Vincom Bà Triệu (Hà Nội), với cửa hàng rộng 2.000 m2 tọa lạc tại một trong những trung tâm mua sắm lâu đời, sôi động nhất Thủ đô. Sau đó, thương hiệu này dự kiến mở thêm hai chi nhánh tại Vincom Royal City và Vincom Trần Duy Hưng.

Một số đại gia bán lẻ hàng đầu khác cũng rục rịch kế hoạch rót tiền vào thị trường Việt Nam. Điển hình, đầu tháng 10, Central Retail (sở hữu chuỗi siêu thị GO!) dự kiến chi gần 800 triệu USD để mở rộng gấp đôi. Hay như Lotte sau khi rót thêm 5 tỷ USD, cũng bày tỏ ý định đầu thêm nhiều dự án mới.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng cả nước trong 3 quý đầu năm ước tăng 21% so với cùng kỳ năm 2021, với giá trị tuyệt đối hơn 4,17 triệu tỷ đồng. Đây là con số 9 tháng cao nhất trong 5 năm qua.

Có thể thấy rằng, Việt Nam vẫn đang được đánh giá là một trong số các thị trường bán lẻ hàng đầu và hấp dẫn nhất trên toàn cầu, vì vậy giá mặt bằng cho thuê tăng theo thời gian là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường liên tục thay đổi, doanh nghiệp có nhiều lựa chọn hơn, việc “hét giá” một các vô lý sẽ khó có thể tồn tại lâu dài. Chủ mặt bằng và khách thuê cần nhìn về một hướng để cùng có lợi.