Đâu là thời điểm "vàng" để đầu tư bất động sản?

Thị trường bất động sản từ đầu năm đến nay bị giáng đòn liên tiếp từ siết chặt các quy định và chính sách đến kiểm soát tín dụng từ ngân hàng. Theo số liệu thống kê của Batdongsan.com.vn cho thấy, sơ bộ 9 tháng đầu năm nay, có hơn 32.200 sản phẩm mới được chào bán, giảm 30% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, 36% số người được hỏi cho biết rào cản lớn nhất là khách hàng lo sợ thị trường tiêu cực nên không dám đầu tư vào bất động sản, 23% chia sẻ giao dịch không thể chốt thành công do khách hàng bị hạn chế trong vay vốn để mua bất động sản, 19% nhận thấy trở ngại chính là giá bất động sản quá cao so với khả năng tài chính của người mua.

Theo báo cáo thị trường quý III/2022 của Savills, tại Hà Nội, giá bán sơ cấp căn hộ bình quân đạt 47 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và 11% theo năm. Sau 15 quý liên tục tăng giá, giá sơ cấp hiện nay đã cao hơn 53% so với quý I/2019. Nhà ở thấp tầng, giá bán sơ cấp trung bình của biệt thự giảm 14% theo quý và giá liền kề giảm 9%, chủ yếu do nguồn cung mới với giá thấp tại dự án Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 ở Mê Linh. Trong khi đó, giá bán sơ cấp của shophouse ghi nhận mức tăng 5% theo quý. Tại các dự án hiện hữu đã ghi nhận mức tăng giá sơ cấp biệt thự tăng 10% và liền kề tăng 22% theo quý do số lượng căn tồn thấp tại các dự án này.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch hội môi giới bất động sản, hiện nay dòng tiền đang bị nghẽn dòng tiền khiến các doanh nghiệp phát triển bất động sản gặp nhiều khó khăn. Trong đó, có nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải dừng, giãn, hoãn nhiều dự án đang triển khai. Mặc dù có khoản 20% tiền mặt có sẵn để giải phóng mặt bằng, tiếp tục triển khai dự án, nhưng nhà đầu tư vẫn phải đi vay. Trong hệ thống vay, ngoài số tiền của khách hàng, ứng tiền của các nhà cung cấp, nguồn vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu bất động sản là 2 kênh dẫn vốn quan trọng, nhưng 2 kênh này đang bị siết chặt.

Nhiều chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, cuối năm chính là cao điểm mua bán bất động sản, song thanh khoản của thị trường lại xuống thấp kỷ lục. Trong khi thị trường căn hộ sơ cấp đang có giá cao "ngất ngưỡng" vì thiếu nguồn cung đã không còn là sự lựa chọn của nhiều nhà đầu tư. Thực tế, những nhà đầu tư đi "săn hàng" đều trong tâm lý, rẻ mới mua vì thị trường đang có nhiều sự lựa chọn tốt do nhóm nhà đầu tư gánh nợ đang cần thoát hàng.

Hiện nay, trên thị trường sơ cấp, nhiều chủ đầu tư chào bán lần đầu đã xuất hiện hình thức chiết khấu 40 - 50% giá trị tài sản. Trong khi ở thị trường thứ cấp, những nhà đầu tư mua đi bán lại đã giảm giá xả hàng là 25 - 30%, thậm chí nhiều hơn trong bối cảnh thanh khoản kém.

So sánh với sự trầm lắng của những năm 2011 - 2012, các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản giai đoạn hiện nay cho thấy nhu cầu khách mua để ở vẫn hiện hữu. Nguồn cung vẫn tồn tại những sản phẩm tốt đi kèm chất lượng xây dựng và tiện ích hiện đại. Nhưng vào những năm 2011 - 2012, niềm tin đối với việc bàn giao sản phẩm bị ảnh hưởng nặng nề. Tuy nhiên, nhiều sản phẩm hiện nay vẫn có thể được bàn giao đúng tiến độ, đúng chất lượng cam kết dù vẫn còn tồn tại những khó khăn về dòng tiền. Khi giá bán hợp lý và sản phẩm của chủ đầu tư uy tín, những người có nhu cầu thực sự vẫn quyết định mua để sử dụng.

Riêng phân khúc biệt thự và nhà liền kề trong quý IV/2022, số lượng giao dịch sẽ không tốt như thời điểm quý cuối của những năm trước đây. Một số tác động không thuận lợi có thể kể đến như vấn đề về tín dụng bị hạn chế, thị trường có những sản phẩm neo ở mức cao, không đáp ứng được nguồn cầu để mua những sản phẩm vừa túi tiền.

Hiện nay, người mua càng trở nên cẩn trọng hơn khi tham gia thị trường khi giá bán tăng cao, nhiều dự án không đảm bảo về mặt pháp lý. Tuy nhiên, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cùng chính sách, quy định mới như loại bỏ khung giá đất cho các dự án bất động sản hay mức thuế cao hơn với người sở hữu nhiều đất, nhà ở, bỏ hoang hoặc chậm sử dụng. Điều này sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ, tích trữ, giúp thanh lọc và gia tăng chất lượng dự án, đồng thời đem lại tính minh bạch, sự an toàn cho thị trường và tạo niềm tin cho người mua.