10 tiêu chí BĐS ưu tiên khi "xuống tiền" cho nhóm đầu tư

Cụ thể, nếu mua được bất động sản giá thấp hơn thị trường khoảng 20-30%, nhà đầu tư sẽ có được mức lợi nhuận trong khoảng đó trong 1.5-3 năm tới. Chưa kể, nếu để dòng tiền lâu từ 5-7 năm, tài sản có khả năng tự tăng giá trị 2,5 - 6 lần như quy luật chu kỳ của thị trường bất động sản.

Một số loại hình BĐS có thể sẽ dẫn dắt thị trường trong thời gian tới

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên Cứu, Savills Hà Nội, để cải thiện tình hình, trong thời gian gần đây, nhiều chủ đầu tư đã có những điều chỉnh về dòng tiền, họ có thể không áp dụng hình thức giảm giá trực tiếp mà đưa ra những chiết khấu hợp lý cho người mua thanh toán sớm hoặc thanh toán nhanh để hai bên cùng có lợi trong việc mua và bán.

Thông thường các dự án bất động sản đều có chiết khấu cho người mua nhà nhưng chỉ ở mức từ 3%-10%. Thế nhưng những tháng cuối năm nay, nhiều chủ đầu tư đã tung ra chính sách chiết khấu để kích cầu, tạo thanh khoản.

Với những người có "sẵn tiền tươi thóc thật" nhận thấy đây là một cơ hội hiếm có để mua được căn hộ với giá giảm so với mặt bằng chung của thị trường như hiện nay.

Cụ thể, một dự án căn hộ tại Linh Đàm có chính sách tổng chiết khấu lên đến 25%, một dự án ở Đông Anh chiết khấu 14% hay một dự án căn hộ tại Nam Từ Liêm cũng có mức chiết khấu tương tự. Bên cạnh đó, còn có những chính sách ưu đãi khác như tặng vàng, hỗ trợ phí quản lý trong 2 năm đầu... Tuy nhiên, để nhận được mức chiết khấu, người mua phải thanh toán tiền một lần.

Môi giới phân khúc căn hộ cho biết, chính sách chiết khấu khủng của chủ đầu tư đã kích cầu lượng lớn khách tìm mua căn hộ. Không chỉ người mua ở thực mà nhiều nhà đầu tư cũng mua vào khi sản phẩm có mức chiết khấu tốt như vậy, đặc biệt có khá nhiều nhà đầu tư trong Nam cũng xuống tiền đầu tư.

Bên cạnh đó, thị trường cũng xuất hiện nhóm nhà đầu tư đi "săn" những căn hộ giảm giá, chủ cần bán gấp để cơ cấu lại dòng tiền. Nhóm khách đầu tư mua với mục đích cho thuê trong ngắn hạn hoặc để đó và chỉ tầm khoảng một năm là đã rao bán để kiếm lời. Số lượng khách mua căn hộ để đầu tư đang tăng lên.

Trong bối cảnh hiện tại, nhà đầu tư có thể tận dụng được các chính sách khuyến mại từ phía chủ đầu tư cũng như mức lợi nhuận hấp dẫn trong tương lai, khi mua bất động sản bằng nguồn tiền nhàn rỗi.

Giới chuyên môn cho rằng, với các nhà đầu tư đứng tuổi (45-65 tuổi), do đã trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm của thị trường, nên họ mong muốn tìm đến các kênh trú ẩn an toàn để "nghỉ ngơi". Đầu tư vào bất động sản được xem là kênh đầu tư bền vững, bảo đảm tài sản trong kế hoạch tài chính của họ.

Bên cạnh đó, thị trường gần đây xuất hiện nhóm đầu tư trẻ tuổi (25 -35 tuổi). Những nhà đầu tư này, sau khi tích lũy được một lượng vốn nhất định cũng đang có động thái theo dõi thị trường và chờ "thời cơ" để xuống tiền. Quan điểm chờ đợi thị trường bất động sản giảm giá và quay trở về giá trị thực khiến những nhà đầu tư này đang "nôn nóng" tham gia thị trường.

Với những nhà đầu tư trung tuổi, họ thường hướng đến việc tích lũy tài sản với những sản phẩm BĐS đã có pháp lý an toàn (đã có sổ hồng), có thể "tự sinh ra dòng tiền hàng tháng". Điều này giúp họ đảm bảo việc chăm lo tốt nhất cho thế hệ kế thừa, vừa thảnh thơi "nghỉ hưu sớm" và hưởng thụ cuộc sống.

Trong giai đoạn khó khăn hiện nay, tiêu chí ưu tiên cho sự an toàn sẽ lên ngôi. Nhà đầu tư nên lựa chọn các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường. Đơn cử như, đất nền, sổ hồng có diện tích nhỏ dễ thanh khoản và nhanh chóng. Hoặc những loại BĐS có chương trình cam kết thuê dài hạn, chính sách cam kết mua lại sẽ đáp ứng được nhu cầu số đông.

Bên cạnh đó, một số loại hình BĐS có thể sẽ dẫn dắt thị trường trong thời gian tới như đất nền có hạ tầng đẹp; nhà phố/chung cư có thể ở hay cho thuê ngay; nhà xưởng có thể làm nơi sản xuất kinh doanh hoặc cho thuê; đất đang được khai thác sản xuất kinh doanh nông nghiệp cho hiệu quả tốt hay nhà cho thuê có thu nhập ổn định…

Theo chuyên gia, để đánh giá mức độ an toàn của BĐS là khả năng cho vay của ngân hàng khi thế chấp bằng BĐS đó, vì bản thân các ngân hàng cũng có hệ số đề phòng rủi ro riêng khi cho vay. Ví dụ, tài sản 10 tỷ được định giá 9 tỷ và cho vay trên 6-7 tỷ là tài sản tốt (thường ngân hàng định giá bằng 80 - 90% giá thị trường và cho vay 70% - 90% định giá này). Ngược lại, cũng là tài sản 10 tỷ nhưng ngân hàng chỉ cho vay 2-3 tỷ, thậm chí chỉ cho vay theo giá đền bù nhà nước, điều đó chứng tỏ mức độ an toàn của bất động sản không cao nên ngân hàng đã có đề phòng nhất định.

Như vậy, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có nhiều biến động, nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền để đảm bảo tính thanh khoản và tiềm năng sinh lời cho dòng tiền.

10 tiêu chí BĐS mà nhóm đầu tư ưu tiên khi "xuống tiền"

An toàn pháp lý: Bất động sản phải có sổ hồng riêng, đất thổ cư, không dính quy hoạch.

BĐS ở được, nghỉ được: Ở góc độ an toàn, nhà đầu tư cần phải lựa chọn những BĐS có thể phục vụ được cho việc ở, nghỉ dưỡng. Vì đây là nhu cầu tất yếu, trong trường hợp thị trường đầu cơ bị suy thoái thì nhu cầu thực vẫn giữ được giá trị.

BĐS có tiến độ thanh toán giãn, dài hạn: Nhà đầu tư nên ưu tiên những BĐS được chủ đầu tư cho giãn tiến độ thanh toán dài. Thực tế ghi nhận, trên thị trường đã có đơn vị cho thanh toán dàn trải đến 4 năm hoặc chỉ trả 10 triệu/tháng. Việc này sẽ giúp nhà đầu tư không phải chịu áp lực lãi suất ngân hàng, vừa tầm với thu nhập thực tế và thể hiện năng lực tài chính của chủ đầu tư.

BĐS thụ động: Đây là BĐS có thể tự vận hành, không khó khăn trong khâu quản lý, chăm sóc, không ảnh hưởng quá nhiều đến cuộc sống.

BĐS dễ dàng tìm kiếm người thay mình khai thác quản lý: Dòng sản phẩm BĐS không lệ thuộc hoàn toàn vào một hoặc một vài đối tác khác. Nhiều công ty BĐS đã có chính sách vận hành cho khách hàng hoặc chủ động tìm kiếm nhiều đơn vị uy tín khác, phục vụ cho nhu cầu quản lý BĐS.

BĐS tạo ra dòng tiền: Là dòng sản phẩm BĐS tự tạo ra thu nhập đều đặn hàng tháng. Hiện trên thị trường, có một số đơn vị BĐS bán đất nền cam kết tìm khách thuê lại với mức tiền thuê hấp dẫn từ 8-12 triệu/tháng trong suốt 6 năm. Giá cho thuê đất cao đến từ việc mục đích thuê phục vụ cho nhu cầu cộng đồng như làm homestay, glamping, cafe cao cấp, cao hơn lãi suất tiền gửi ngân hàng (6%/năm), kể cả trong lúc khó khăn.

BĐS lãi vốn: BĐS có khả năng tự tăng giá trị như quy luật chu kỳ của thị trường BĐS. Trường hợp này, nhà đầu tư nên tìm những BĐS có vị trí đẹp, khả năng sử dụng cao đối với những sản phẩm nay sẽ có tỉ lệ hấp thụ tốt, khả năng tăng giá trên 10%/năm.

BĐS đòn bẩy: Là tài sản có giá trị thế chấp trên "ít nhất 60%" so với giá thị trường, để huy động vốn khi cần. Điều này thể hiện qua định giá của ngân hàng hoặc các tổ chức uy tín.

BĐS kế thừa: Tức tài sản được sở hữu lâu dài, có thể truyền lại cho 2-3 thế hệ sau.

Tính hậu mãi và uy tín: Nhà đầu tư nên cân nhắc lựa chọn những công ty BĐS đã có bề dày phát triển, có uy tín nhất định trên thị trường. Bởi các đơn vị có tên tuổi sẽ luôn đảm bảo các chính sách cam kết, hậu mãi bán hàng và đặt quyền lợi cho khách hàng lên hàng đầu.