Các Luật mới có hiệu lực: Đảm bảo quyền lợi người mua nhà, “kìm hãm” đà tăng của giá nhà?

Bảo vệ quyền lợi của người mua nhà

Vừa qua, Chính phủ đã có công điện đề nghị các bộ, ngành, địa phương đẩy nhanh tiến độ xây dựng, ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết ba Luật gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản để triển khai ngay sau khi được Quốc hội đồng ý cho phép có hiệu lực sớm (dự kiến từ ngày 1/8/2024).

Ba luật mới được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nút thắt pháp lý, đặc biệt về thủ tục và quy trình đầu tư dự án giúp nguồn cung nhà đất dồi dào hơn, tăng tính cạnh tranh cho thị trường.

Theo Hội Môi giới Bất Động sản Việt Nam (VARS), với Luật Đất đai 2024, các quy định đã được sửa đổi, bổ sung theo hướng “lấy người dân làm trọng tâm", bảo vệ lợi ích tối đa cho người mua nhà.

Với quy định bảng giá đất mới, giá đất được tính theo nguyên tắc thị trường, tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng sẽ được đẩy nhanh và người dân được hưởng lợi khi bị thu hồi đất.

Phương pháp định giá đất cụ thể, minh bạch cũng sẽ giúp các dự án triển khai được thông suốt, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bị tạm dừng, thúc đẩy nguồn cung mới vào thị trường, tạo điều kiện cho chủ đầu tư cân đối chi phí vốn và hạ giá bán nhà. Thông qua đó, hỗ trợ nhu cầu mua nhà của người dân.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 cũng hướng đến quyền lợi của người mua nhà khi chính thức cấp chứng nhận quyền sở hữu cho đất chưa có sổ từ sau năm 2014.

Còn theo Luật Nhà ở 2024, tiêu chuẩn mới về thiết kế, xây dựng và quản lý nhà ở được nâng cao, đảm bảo an toàn và chất lượng sống cho người mua. Quy định chung cư mini phải đủ phòng cháy, chữa cháy và được xem xét cấp sổ hồng nếu đáp ứng đủ điều kiện sẽ tạo điều kiện thúc đẩy cả về mặt an sinh, an toàn xã hội cho người dân và hỗ trợ các cá nhân, tập thể phát triển loại hình này.

Quy định yêu cầu phát triển nhà ở và không được phân lô, bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III sẽ làm hạn chế phát sinh các vụ việc lừa đảo mà người mua là nạn nhân như trong thời gian qua.

Quy định mở rộng quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài, tăng thời gian sở hữu và đơn giản hóa các thủ tục mua nhà sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài​.

VARS cho rằng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản mới được sửa đổi, bổ sung, cung cấp khuôn khổ pháp lý rõ ràng và linh hoạt hơn sau khi thực thi sẽ là cơ hội tốt với người mua nhà, bởi với các quy định mới, quyền và lợi ích của người mua nhà sẽ được bảo vệ, với nhiều lựa chọn hơn khi nguồn cung được khơi thông.

Đặc biệt, các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội và mở rộng quyền sở hữu cho người nước ngoài cũng góp phần tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân và nhà đầu tư trong việc sở hữu và kinh doanh BĐS.

Đồng quan điểm, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản cho rằng Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã giải quyết được những vướng mắc chồng chéo, chưa thống nhất, từng gây khó khăn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp. Thủ tục rõ ràng, thời gian rút ngắn thì giá bán sản phẩm có cơ hội được điều chỉnh về mức hợp lý. Khi nguồn cung dồi dào, các chủ đầu tư cũng phải tính toán lại giá bán để phù hợp với thu nhập của người mua nhà.

Còn kìm được giá nhà?

Bên cạnh việc đảm bảo những quyền lợi của người mua nhà, nhiều ý kiến cho rằng, 3 Luật mới khi có hiệu lực còn có thể giúp giúp giá nhà không tăng nóng.

Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế, nhận định khi 3 luật mới có hiệu lực tuy nhà đất khó giảm giá nhưng sẽ không còn tình trạng tăng giá vô tội vạ. Bởi lẽ, quy định trong 3 luật này sẽ giúp thị trường công khai, minh bạch, khung pháp lý rõ ràng, nguồn cung dồi dào và các giao dịch thuận lợi hơn.

Luật Đất đai sửa đổi sẽ có tác động tích cực đến thị trường bất động sản, giúp đẩy nhanh các thủ tục pháp lý cấp mới và điều chỉnh dự án. Khi giá đền bù sát với giá thị trường thì sẽ rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng cho các dự án. Thị trường thanh lọc được các chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính, tăng cường hợp tác giữa các chủ đầu tư có dự án với những đối tác có tiềm lực hơn.

Trong khi đó, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi có quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Quan trọng nhất là Luật kinh doanh bất động sản có thêm quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây nhà ở trong các đô thị loại đặc biệt, I, II và III. Quy định này được kỳ vọng ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền, một trong những nguyên nhân gây sốt ảo và đầu cơ nhà đất ở hầu hết các đô thị.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội nhận định, thị trường căn hộ Hà Nội từ quý I/2024 mức độ quan tâm đến thị trường căn hộ để bán gia tăng rất nhanh. Tuy nhiên đến thời điểm tháng 4-5, mức độ quan tâm phân khúc này có sự hạ nhiệt do người dân đang chờ đợi sự thay đổi trong thời gian sắp tới, đặc biệt những vấn đề liên quan đến là ba bộ luật gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sẽ được có hiệu lực sớm hơn sẽ giúp thị trường phục hồi vào cuối năm 2024.

Bởi lẽ, khi những luật trên được áp dụng thì những vướng mắc về pháp lý hiện tại của các dự án sẽ được tháo gỡ, giúp tăng nguồn cung, tạo động lực để thị trường tăng trưởng trở lại từ cuối năm 2024.

Ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu khách hàng Onehousing phân tích, từ nay đến cuối năm 2024, thị trường Hà Nội dự kiến có thêm gần 14.000 căn hộ mở bán. Tuy nhiên, do nguồn cung chủ yếu ở phân khúc sơ cấp nên giá bán sẽ ở mức cao. Còn đối với thị trường thứ cấp, khi các Luật liên quan đến bất động sản có hiệu lực giá bán sẽ được điều chỉnh hợp lý hơn, tuy nhiên khó có thể giảm sâu.