Không phải đất nền, doanh nghiệp BĐS đang vào cuộc 'săn lùng' phân khúc có sự thay đổi lớn khi Luật Đất đai 2024 áp dụng

Luật Đất đai 2024 đang được đề xuất có hiệu lực từ 1/8/2024 thay vì quy định 1/1/2025 trước đó. Khi Luật được áp dụng, thị trường bất động sản sẽ có những thay đổi và ảnh hưởng đến từng phân khúc. Đặc biệt với đất nông nghiệp, Luật Đất đai 2024 với nhiều điểm mới, chính sách về chuyển đổi mục đích sử dụng của loại đất này đã đưa đất nông nghiệp nhận được mối quan tâm lớn từ các nhà đầu tư.

Ông Phạm Thanh Hưng - Phó Chủ tịch HĐQT Cen Group tại một tọa đàm mới đây nhận định, trong khoảng 2-3 năm qua, đất nông nghiệp là phân khúc bất động sản sôi động. Đất nông nghiệp bao gồm cả đất trồng lúa cũng được nhiều doanh nghiệp thâu tóm, gom mua.

"Với luật mới, chính sách đã ghi rõ doanh nghiệp được phép mua đất trồng lúa. Trong khi đó, trước đây đất chỉ được giao cho người dân tại địa phương, thậm chí người từ tỉnh khác đến còn không được mua", ông Phạm Thanh Hưng cho hay. 

Cũng theo lãnh đạo Cen Group, tiềm năng tăng trưởng của phân khúc này lớn khi thị trường bất động sản đang có sự điều chỉnh về giá và cơ cấu các loại hình trong 3 năm qua. Những phân khúc tạo dòng tiền hoặc đóng vai trò tư liệu sản xuất đặc biệt như đất nông nghiệp hay đất thương mại dịch vụ đang tăng giá khá ổn định. 

Ông Phạm Thanh Hưng lấy ví dụ, một đối tác Nhật Bản của Cen Group muốn tìm mua diện tích đất nông nghiệp với diện lớn từ 1.000ha trở lên với yêu cầu phải là đất có độ cao từ 700m trở lên so với mực nước biển để trồng những loại cây ăn trái nhiệt đới xuất sang Nhật Bản. Khi làm việc thì doanh nghiệp được thông báo giá đất nông nghiệp đã tăng tới hơn 3-4 lần.

Với việc doanh nghiệp đi săn lùng, tìm mua đất nông nghiệp, ở mỗi góc độ đều có những cái nhìn khác nhau.

Với góc nhìn pháp lý, theo Luật sư Nguyễn Sơn Tùng - Trưởng Ban Pháp lý CLB Bất động sản TP. HCM, nếu một pháp nhân đứng ra mua đất nông nghiệp và họ có nhu cầu sử dụng phần đất nông nghiệp đó để sản xuất, làm ăn theo giấy phép kinh doanh thì là điều bình thường. Còn nếu pháp nhân mua đất nông nghiệp để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì đây là vấn đề đáng bàn luận. Doanh nghiệp cần phải làm thủ tục đăng ký và xin UBND tỉnh cấp phép, đồng ý cho mua quỹ đất đó, tiếp đến là nộp hồ sơ sang Sở Tài nguyên và Môi trường địa phương để có quỹ đất làm dự án.

Với góc độ cơ quan chuyên môn, ông Huỳnh Thanh Khiết - Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP. HCM cho biết, Luật Nhà ở 2014 có nêu "muốn làm dự án nhà ở thì phải có đất ở hợp pháp". Điều này vô tình gây khó khăn trong quá trình thực thi. Nhưng dưới góc nhìn của chuyên gia đất đai thì lại khác. Đất ở hợp pháp phải là đất có giấy chứng nhận, như vậy trên diện tích 1ha đất phải có 1m2 đất ở mới có thể làm được dự án nhà ở thương mại. Còn nếu trong 1ha đất đó, dù quy hoạch là đất ở nhưng lại không có chút đất ở nào thì cũng không được làm dự án. Như vậy, việc thực hiện một dự án nhà ở thương mại là rất khó. 

Vấn đề này cũng đã được giải quyết khi vào cuối tháng 5 vừa qua, Chính phủ đã thông qua Đề nghị xây dựng Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở. 

Theo dự thảo nghị quyết thí điểm, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai 2024 (quy định phân loại đất, bao gồm nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng) đủ điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Bên cạnh đó, Luật sư Nguyễn Sơn Tùng đề cập một điểm mới là tại TP. HCM, doanh nghiệp mua đất trồng lúa được thực hiện dưới 500ha và thành phố có quyền cho chuyển đổi đất. Còn trước đây, phải thông qua nghị quyết HĐND và chỉ được dưới 10ha, nếu diện tích chuyển đổi đất lúa là trên 10ha thì phải có ý kiến của Thủ tướng Chính phủ.