Các thương vụ M&A bất động sản của nhà đầu tư ngoại liệu có thành công?

“Phao cứu sinh” cho nhà đầu tư khát vốn

Theo giới chuyên gia đánh giá, đối với những nhà phát triển dự án đang “thiếu vốn” thì hoạt động M&A bất động sản sẽ trở thành “phao cứu sinh”, nhất là trong thời kỷ “tiền mặt là vua” như hiện nay.

Dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, số lượng nhóm đầu tư ngoại quan tâm tìm hiểu M&A dự án bất động sản tăng mạnh. Nổi bật trong đó là nhóm các nhà đầu tư nước ngoài đến từ Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan, Nhật Bản, Malaysia... Tuy nhiên, hầu hết các thương vụ mới chỉ đang trong quá trình thẩm định, đàm phán. Số lượng giao dịch thành công chỉ đếm trên đầu ngón tay, những thương vụ M&A lớn vẫn chưa hiện diện.

Nguyên nhân xuất phát từ việc trong quá trình đàm phán, do chiếm ưu thế về dòng tiền nên bên mua thường mặc cả, chỉ muốn mua với mức giá thấp, ưu tiên những dự án pháp lý sạch, có vị trí đẹp, có tiềm năng trong tương lai với giá bán giảm 10%-20%.

Trong khi đó, doanh nghiệp rất khó chấp nhận bán tài sản với giá rẻ sau khi đã bỏ rất nhiều công sức và chi phí cho việc tạo lập quỹ đất, dự án, thực hiện pháp lý.

Tuy nhiên, vẫn có trường hợp cá biệt, những chủ dự án do bị vào bước đường cùng nên chấp nhận “lỗ sâu” để mong sớm có dòng tiền. Bởi họ không thể tiếp tục gồng gánh chi phí, “sa lầy” trong số lãi ngày càng tăng, đối mặt với nguy cơ “chết chìm trên đống tài sản”. Những doanh nghiệp này gần như không còn lựa chọn nào khác ngoài bán tài sản, bán dự án, bán doanh nghiệp từng phần để tái cấu nợ, bộ máy hoạt động.

VARS cũng cho rằng, hiện nay, tồn tại nhiều rào cản khiến hoạt động M&A chưa thể bứt phá. Ách tắc pháp lý khiến nhiều dự án dù muốn cũng không đủ điều kiện để chuyển nhượng. Hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, thủ tục hành chính đất đai phức tạp cản trở nhiều dự án, gây khó khăn cho doanh nghiệp và cơ quan quản lý.

Vẫn chưa có nhiều thương vụ đáng chú ý

Mặc dù số nhà đầu tư ngoại quan tâm M&A các dự án bất động sản đang tăng mạnh. Tuy nhiên, theo VARS, đến nay số lượng giao dịch thành công chỉ “đếm trên đầu ngón tay”. Những thương vụ M&A lớn vẫn chưa lộ diện.

Nguyên nhân chính đến từ dòng vốn để thực hiện các thương vụ M&A là tương đối lớn. Trong khi tình hình kinh tế khó khăn khiến doanh nghiệp đa ngành phải tập trung vào ngành nghề chính, chỉ có đủ tiềm lực để giao dịch các thương vụ giá trị nhỏ, trung bình.

Lấy đơn cử một vài thương vụ M&A đáng chú ý như mới đây, Tập đoàn Jones Lang Lasalle (JLL) thông báo vừa tư vấn thành công một danh mục đầu tư gồm hai khách sạn 3 và 4 sao ở quận 7, TP.HCM, cùng một khách sạn 5 sao ở Indonesia.

Trong đó, doanh nghiệp phát triển bất động sản Everland Opportunities IX Limited của Hong Kong đã chi 106,1 triệu USD để mua lại các tài sản này từ Strategic Hospitality Holdings Limited (SHH) - công ty con của tập đoàn Thái Lan Strategic Hospitality Extendable Freehold and Leasehold Real Estate Investment Trust (SHREIT).

Đáng chú ý, các khách sạn này từng được rao bán từ năm 2020 khi đang hoạt động với công suất hạn chế và chìm trong thua lỗ. Đến nay, đây cũng là thương vụ mua bán khách sạn đầu tiên trong năm nay ở Đông Nam Á.

Hay như Tập đoàn Keppel (Singapore) mới đây cũng đã công bố chi khoảng 3.180 tỷ đồng mua cổ phần hai dự án Emeria (6 ha) và Clarita (5,8 ha) ở TP Thủ Đức của Khang Điền. Qua đó, nhóm Keppel sở hữu 49% cổ phần trong hai dự án, Khang Điền nắm 51% còn lại.

Theo kế hoạch, hai chủ đầu tư này sẽ cùng phát triển tổng cộng hơn 200 căn nhà liền thổ và 600 căn hộ chung cư trên tổng diện tích khoảng 11,8 ha. Tổng chi phí phát triển hai dự án này, bao gồm chi phí đất đai, dự kiến khoảng 10.200 tỷ đồng.

Trước thực trạng các thương vụ M&A mới chỉ dừng ở mức đàm phán, VARS cho rằng, để có thêm các thương vụ thành công, cần cho phép chủ đầu tư “đuối sức”, không đủ nguồn lực để triển khai dự án được chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án tương ứng với điều kiện tối thiểu là hoàn thành giải phóng mặt bằng.

Và cần thiết lập một kênh đứng ra tổ chức các chương trình kết nối, xúc tiến đầu tư, hỗ trợ các đối tượng tham gia thị trường bất động sản. Đây sẽ là cơ quan để cân bằng lợi ích, trung hòa giữa yêu cầu khắt khe về dự án của người mua với vùng giá chấp nhận được của doanh nghiệp.

“Từ đó, dòng vốn M&A dự án đang trong quá trình thẩm định, đàm phán và giao dịch kỳ vọng sẽ hoàn tất việc đàm phán và ký kết trong thời gian tới, tạo “cú hích” cho đà phục hồi của thị trường bất động sản”, VARS nhấn mạnh.