Cần ngăn chặn hành vi “thao túng thị trường bất động sản”

Những hệ lụy của thao túng thị trường bất động sản

Mới đây Quốc hội đã thảo luận về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Tại buổi thảo luận, các đại biểu nêu thực tế, thời gian qua, hành vi thao túng đã gây bất ổn cho thị trường bất động sản và làm ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế-xã hội (KTXH) của nước ta. Hành vi thao túng thị trường bất động sản cũng nguy hiểm không kém hành vi thao túng thị trường chứng khoán, nhưng Bộ luật Hình sự mới chỉ quy định hình phạt đối với hành vi thao túng thị trường chứng khoán.

Hành vi thao túng thị trường bất động sản có thể diễn ra rất tinh vi, dẫn tới tình trạng bong bóng bất động sản với giá trên trời. Thao túng không chỉ thông qua việc đấu thầu bỏ giá cao rồi bỏ cọc để "thổi giá" bất động sản khu vực xung quanh mà còn có việc dùng dự án này, giá dự án này để kích giá cho dự án khác và tạo nên mặt bằng giá rất cao.

Thực tế thời gian qua cho thấy, hành vi thao túng thị trường bất động sản diễn ra ở khắp nơi, làm cho giá nhà, đất tăng cao, người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở, bất động sản thì không thể mua đất, nhà để ở. Việc không xử lý được triệt để sẽ tạo thành bong bóng bất động sản giống như sự cố Evergrande đã xảy ra tại Trung Quốc.

Vì vậy, các đại biểu đề nghị bổ sung quy định hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản tại quy định về các hành vi bị cấm, trong đó có việc cấu kết trong đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá nhằm thổi giá đất ở các khu vực xung quanh. Đồng thời quy định rõ các dấu hiệu của việc thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản.

Cũng liên quan tới hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản, Báo cáo giải trình tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) của Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) do Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình bày nêu rõ: Thực tiễn tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho thấy, các sàn giao dịch bất động sản hiện nay chưa đủ khả năng để bảo đảm tính an toàn pháp lý của giao dịch, đã xuất hiện nhiều trường hợp sàn giao dịch bất động sản có hành vi làm nhiễu loạn thị trường.

Do đó, việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản sẽ dẫn đến nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật, không bảo đảm thực hiện nhiệm vụ phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, an toàn, bền vững. Tại Kỳ họp thứ năm, nhiều đại biểu Quốc hội đề nghị không quy định bắt buộc mà chỉ khuyến khích giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Do vậy, UBTVQH tiếp thu ý kiến của đại biểu Quốc hội và chỉnh sửa dự thảo luật theo hướng bỏ quy định về các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản tại Chương VII dự thảo luật; bổ sung khoản 7 Điều 8 dự thảo luật về chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản. Theo đó, “Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch bất động sản”

Cần có giải pháp cụ thể

Nhiều ý kiến cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành không quy định đúng chức năng của sàn giao dịch bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản không chỉ thực hiện chức năng môi giới mà còn tham gia cả việc mua và bán bất động sản. Đáng ra, sàn chỉ là bên ở giữa thì lại vừa mua, vừa bán, “tay tung, tay hứng” dẫn tới làm nhiễu loạn thị trường.

Do vậy, một số đại biểu Quốc hội đề nghị dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần quy định chặt chẽ hơn theo hướng sàn giao dịch bất động sản chỉ được thực hiện chức năng trung gian và phải chịu trách nhiệm về các thông tin đã cung cấp cho khách hàng, Nhà nước; không được tham gia mua-bán bất động sản mà chỉ được hưởng phí xác nhận giao dịch và thù lao môi giới theo thỏa thuận.

Cũng liên quan đến vấn đề thao túng giá bất động sản, mới đây, Kiểm toán Nhà nước khu vực XIII cho biết việc thẩm định, phê duyệt giá đất cụ thể làm giá khởi điểm để đấu giá đất chưa tuân thủ các quy định có liên quan. Điều này dẫn đến hành vi thao túng giá đất thông qua việc xác định giá khởi điểm để làm cơ sở cho bán đấu giá quyền sử dụng đất.

Do đó, để ngăn chặn tình trạng thao túng giá đất và bảo đảm tính khách quan trong quá trình đấu giá quyền sử dụng đất, KTNN Khu vực XIII đề xuất các biện pháp sau:

Điều chỉnh Quyết định số 1351 về đính chính Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT theo hướng: Việc thu thập thông tin về giá đất giao dịch trên thị trường phải tuân thủ các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hiện hành.

Đối với Phiếu điều tra thông tin để xây dựng bảng giá đất, điều chỉnh bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, cần bảo đảm rằng việc thu thập thông tin về giá đất giao dịch thành công trên thị trường phải được thực hiện theo các phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư, chiết trừ được hướng dẫn trong các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hiện hành.

Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất phổ biến trên thị trường đất, bao gồm: Cơ sở dữ liệu về giá rao bán, rao mua, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh; Giá chuyển nhượng thành công trên thị trường; Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Giá đền bù giải phóng mặt bằng đã phê duyệt và thực hiện. Hệ thống cơ sở dữ liệu này cần được xây dựng và công bố công khai trên các website chuyên ngành, làm cơ sở cho công tác quản lý nhà nước về giá đất và công tác thẩm định, phê duyệt giá đất cụ thể.

Đối với việc lựa chọn tài sản để so sánh, cần xem xét và loại trừ những giao dịch có dấu hiệu bất thường về giá.

Áp dụng hình thức đấu giá trực tuyến để bảo đảm tính minh bạch và sự tham gia tự do của các bên tham gia đấu giá. Thông tin về tài sản đấu giá, hồ sơ pháp lý, hình ảnh tài sản, địa chỉ cụ thể cần được công khai trên website chuyên ngành để người tham gia đấu giá có thể kiểm tra và tham khảo mà không bị thao túng hoặc đe dọa.

Những biện pháp trên sẽ giúp ngăn chặn tình trạng thao túng giá đất và bảo đảm tính minh bạch, khách quan trong quá trình đấu giá quyền sử dụng đất.