“Chìa khóa” giúp thị trường bất động sản bước qua khó khăn

Doanh nghiệp khát vốn

Theo ông Trần Văn Bình - Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), trong thời gian qua, Hiệp hội BĐS Việt Nam, VARS, các cơ quan trực thuộc đã vào cuộc khẩn trương để nghiên cứu, đánh giá thị trường BĐS, nhằm phản ánh một cách chân thực các động thái, biến chuyển của thị trường. Đồng thời, cảnh báo và kiến nghị tới các cơ quan quản lý nhà nước, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, sàn giao dịch BĐS, môi giới BĐS và người dân.

Bên cạnh vấn đề pháp lý, nguồn vốn chính là yếu tố ảnh hưởng lớn tới “sức khỏe” của các chủ thể tham gia thị trường BĐS. Do đó, Lãnh đạo VARS cho rằng, việc khơi thông nguồn vốn cho thị trường BĐS Việt Nam là chìa khóa quan trọng, tạo lực đẩy cho thị trường BĐS phát triển.

Ở góc nhìn khác, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh - Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính cho biết, lĩnh vực BĐS có vai trò rất lớn trong nền kinh tế, là cầu nối các ngành, thị trường trong chuỗi giá trị BĐS gồm 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan tới thị trường.

Trong một số năm gần đây, huy động vốn cho thị trường BĐS chủ yếu từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng và từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên, năm 2022, tỷ trọng nguồn vốn phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã sụt giảm đáng kể trong cơ cấu nguồn vốn phát triển của doanh nghiệp BĐS.

Có thể thấy, năm 2023 khép lại đầy sóng gió đối với ngành bất động sản, mặc dù ngay từ đầu năm hàng loạt Nghị quyết, Nghị định, Thông tư, Công điện của Chính phủ và các bộ, ngành được ban hành với mục đích hỗ trợ thị trường bất động sản nhanh chóng vượt qua cơn khủng hoảng. Nhưng đánh giá một cách khách quan, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục khó khăn và doanh nghiệp tiếp tục khát vốn.

Tiêu biểu như: Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 được cho là tín hiệu mang tính định hướng và chỉ dẫn. Các cơ chế, chính sách từ phía Chính phủ ngày càng sát hơn so với nhu cầu thực tế của thị trường và doanh nghiệp. Điều đó chứng tỏ sự quan sát và lắng nghe một cách sát sao từng động thái của thị  trường từ phía Chính phủ.

“Mặc dù nhận được nhiều tín hiệu tích cực, nhưng thị trường vẫn chưa thể bật tăng, do sự suy giảm mạnh của dòng vốn trong thời gian dài, nhiều doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn, dự án bị đình trệ. Thêm vào đó, là tình trạng thiếu nguồn cung và tâm lý chờ “bắt đáy” gây nên tình trạng đứt gãy chuỗi cung ứng thị trường BĐS ảnh hưởng tới sự phát triển nhiều ngành và tới GDP chung của cả năm”, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh nhìn nhận.

Trong khi cộng đồng doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng đang rất khát vốn để hoạt động, thì tăng trưởng tín dụng của hệ thống ngân hàng lại không đạt mục tiêu đề ra. Cụ thể, vào tháng 7/2023 Ngân hàng Nhà nước đã phân bổ lại hạn mức tín dụng cho toàn hệ thống với mức tăng trưởng 14,5% so với năm 2022, tuy nhiên đến hết năm, tăng trưởng tín dụng đạt 13,71%.

Theo nhiều chuyên gia đánh giá, trong năm 2023, thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, hệ thống ngân hàng đã nhiều lần điều chỉnh giảm lãi suất cho vay, giúp doanh nghiệp phục hồi sản xuất, kinh doanh. Tuy nhiên, doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng vẫn khó ngồi lại với nhau do doanh nghiệp không đủ điều kiện vay vốn bởi những khoản nợ đọng trước đó chưa thanh toán. Điều này dẫn tới nhiều ngân hàng không tiếp tục đổ vốn ra vì lo nợ xấu và nợ mất vốn, dẫn đến tình trạng ngân hàng thừa tiền còn doanh nghiệp thì khát vốn.

Làm sao để khơi thông dòng vốn chảy vào bất động sản?

Theo nhiều chuyên gia BĐS nhận định trong năm 2024, khó khăn của nền kinh tế và thị trường BĐS tiếp tục ảnh hưởng đến sức cầu và giao dịch chủ yếu tập trung vào phân khúc sản phẩm có giá dưới 3 tỷ đồng từ khách hàng có sẵn tiền mặt. Trái lại, sản phẩm đầu tư giá trị cao vẫn tồn kho do cơ chế, điều kiện vay vốn phức tạp và bị siết chặt, khiến nhiều người không muốn đầu tư vào phân khúc BĐS giá cao.

Bên cạnh đó, chênh lệch giữa lãi suất tiền gửi và tiền vay vẫn cao, khiến nhiều người dân lo ngại về việc vay vốn do khả năng lãi suất tăng trở lại. Thậm chí, sau khi Thông tư 06/2023/TT-NHNN giảm lãi suất, thủ tục vay vẫn phức tạp và chi phí phát sinh lớn, khiến nhiều người e ngại…

Trước thực tế trên, để kích thích và phục hồi đầu tư vào thị trường BĐS, các chuyên gia cho rằng, lãi suất ngân hàng cho vay cần giảm thêm khoảng 2%/năm, cùng với điều kiện, thủ tục linh hoạt hơn; tăng cường các chính sách tăng nguồn cung để thúc đẩy lực cầu, gồm xây dựng cơ chế ưu đãi phát triển nhà ở giá phù hợp, điều chỉnh chính sách mua, vay mua nhà ở xã hội, khắc phục bất cập trong xác định giá đất…

Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính, vấn đề cốt lõi thời gian tới là sự vào cuộc quyết liệt hơn nữa từ phía các cơ quan quản lý Nhà nước liên quan. Trong đó, các Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng cần quyết liệt tập trung tháo gỡ nút thắt pháp lý, sớm ban hành các văn bản quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Đất đai sửa đổi để tháo gỡ “điểm nghẽn” pháp lý cho các dự án “tồn kho” khởi động, tạo cơ sở để các địa phương phê duyệt dự án mới, nhất là các dự án nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền.

Bên cạnh đó, các cơ quan quản lý Nhà nước cần sớm nghiên cứu gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho phân khúc nhà ở bình dân, với mục tiêu chính là khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển và tăng sức mua cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình hoặc cận trung bình; phát triển các nguồn tài chính huy động dòng tiền cho thị trường như: Tín dụng ngân hang, trái phiếu doanh nghiệp, Quỹ đầu tư BĐS, Quỹ tiết kiệm nhà ở, kênh đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài...

“Thị trường BĐS có dấu hiệu phục hồi và khởi sắc hiện nay là cơ hội tốt để huy động vốn từ các sản phẩm tài chính. Đây là sẽ là nguồn vốn ổn định, đáp ứng được yêu cầu về quy mô vốn lớn cho phát triển dự án của doanh nghiệp BĐS; đồng thời, có thể giúp khoản đầu tư của các nhà đầu tư cá nhân an toàn hơn nhờ hưởng lợi từ tầm nhìn của những nhà quản lý chuyên nghiệp”, ông Nguyễn Văn Đính nhận định.

Một trong những dòng vốn cũng cực kỳ quan trọng trong sự phục hồi của BĐS là vốn FDI. Đối với việc thu hút vốn FDI trong điều kiện chính sách thuế tối thiểu toàn cầu 15% chính thức có hiệu lực. Để thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS cần xem xét đổi mới các biện pháp hỗ trợ các doanh nghiệp FDI trong việc tiếp cận thủ tục đầu tư, ưu đãi trong việc giảm chi phí đầu tư, trong việc giải phóng mặt bằng, trong tuyển dụng công nhân. Đồng thời, cần đẩy mạnh số hóa các hoạt động của cơ quan quản lý Nhà nước, xây dựng kho dữ liệu toàn diện để giảm thiểu chi phí tiếp cận, thẩm định và rút ngắn quá trình xét duyệt đưa ra quyết định đầu tư.