Chịu “gánh nặng” về dòng tiền, Nhà Khang Điền vẫn đứng ra bảo lãnh cho công ty con vay hơn 4.600 tỷ đồng từ VietinBank, tiếp tục phát hành thêm 800 tỷ đồng trái phiếu “3 không”?

Bảo lãnh cho công ty con vay hơn 4.600 tỷ đồng từ ngân hàng

Hồi tháng 6 vừa qua, HĐQT CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền đã thông qua Nghị quyết phê duyệt cho công ty con là Công ty TNHH MTV Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Phúc (do Khang Điền nắm 100% vốn điều lệ) thực hiện dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội Khu trung tâm dân cư Tân Tạo A – Khu A, phường Tân Tạo, quận Bình Tân, TPHCM theo Quyết định số 1254/QĐ-TTg ngày 21/08/2017 và Quyết định số 377/QĐ-TTg ngày 8/4/2019 của Thủ tướng Chính phủ.

Theo đó, Nhà Khang Điền phê duyệt thông qua việc Nhà Khang Phúc vay vốn và thế chấp tài sản đảm bảo cho khoản vay tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (VietinBank) – Chi nhánh TPHCM với hạn mức vay tối đa 4.619 tỷ đồng.

Thời hạn vay là 84 tháng kể từ ngày tiếp theo của ngày giải ngân đầu tiên. Mục đích vay nhằm thanh toán chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng thuộc Dự án Tân Tạo A.

Đồng thời, Nhà Khang Điền cũng sẽ bảo lãnh để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ thay tại Vietinbank trong trường hợp Nhà Khang Phúc vi phạm nghĩa vụ trả nợ khi đến hạn, thu xếp nguồn vốn tham gia hỗ trợ Nhà Khang Phúc nhằm đảm bảo công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng đối với Dự án Tân Tạo A và phương án cấp tín dụng tại Vietinbank được triển khai đúng tiến độ; không giảm vốn điều lệ và duy trì vốn góp tối thiểu 99% tại Nhà Khang Phúc.

Bên cạnh đó, Nhà Khang Điền cũng phê duyệt thông qua việc Công ty TNHH Tư vấn Quốc tế (Khang Điền sở hữu 99,9% vốn điều lệ) đồng ý về việc sau khi Dự án Khu nhà ở tại địa chỉ phường Bình Trưng Đông (Dự án Bình Trưng), quận 2, TPHCM được cấp phép Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Bình Trưng (Quốc tế sở hữu 99,9% vốn điều lệ) sẽ thế chấp để đảm bảo cho khoản vay của Nhà Khang Phúc tại Vietinbank tối thiểu 1.000 tỷ đồng và thế chấp nguồn thu phát sinh từ Dự án Bình Trưng với giá trị nguồn thu chia sẻ tương đương mức cấp tín dụng tối đa của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bình Trưng cho khoản vay của Nhà Khang Phúc tại Vietinbank.

Về dự án Tân Tạo A, theo tìm hiểu, dự án có diện tích gần 330 ha, có vị trí tại 807 Trần Văn Giàu, P. Tân Tạo A, Q. Bình Tân, HCM. Dự án do Nhà Khang Phúc làm chủ đầu tư với tổng vốn đầu tư 3.200 tỷ đồng.

Tại kỳ họp Đại hội đồng thường niên năm 2022 của doanh nghiệp, lãnh đạo Khang Điền cũng cho biết, về pháp lý, dự án này đã có chấp thuận đầu tư của Thủ tướng Chính phủ, đã có phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và đã được thông qua duyệt chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất, có quyết định thu hồi đất.

Khang Điền đã đền bù được khoảng trên 200 ha và dự kiến sẽ bắt đầu triển khai xây dựng vào năm 2024 theo tiến độ. Theo ước tính của Chứng khoán VNDirect, dự án Tân Tạo A sau được triển khai sẽ mang lại doanh số gần 79.400 tỷ đồng cho Khang Điền.

Hoàn tất huy động lô trái phiếu “3 không” giá trị 800 tỷ đồng

Không lâu sau khi Khang Điền thông qua nghị quyết bảo lãnh cho Nhà Khang Phúc vay tiền từ ngân hàng VietinBank, doanh nghiệp tiếp tục gây chú ý khi thông báo hoàn tất đợt phát hành lô trái phiếu 800 tỷ đồng.

Đây là lô trái phiếu riêng lẻ có mã KDHH2225001 với kỳ hạn 3 năm, lãi suất danh nghĩa cố định 12%/năm.

Đáng chú ý đây là loại trái phiếu “3 không”: không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và không có bảo đảm bằng tài sản.

Về mục đích phát hành, Khang Điền cho biết, số tiền thu được sẽ dùng để tăng vốn điều lệ cho Công ty TNHH Tư vấn Quốc tế (do KDH sở hữu 99,9% vốn điều lệ), qua đó gián tiếp góp vốn vào Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Bình Trưng (chính là chủ đầu tư dự án Bình Trưng – Clarita, Công ty Quốc tế sở hữu 99,9% vốn điều lệ) nhằm phục vụ hoạt động kinh doanh. Thời gian dự kiến giải ngân vốn vào quý III/2022.

Ngoài lô trái phiếu vừa phát hành, trên báo cáo tài chính kiểm toán 6 tháng đầu năm 2022, KDH còn ghi nhận khoản dư nợ 300 tỷ đồng từ lô trái phiếu mã KDHH2125001 phát hành ngày 14/6/2021.

Cũng nên lưu ý rằng, thời điểm đầu năm 2022, HĐQT CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền đã thông qua  phương án chào bán tối đa 20 triệu trái phiếu (đều là trái phiếu “3 không”), tương ứng tổng số tiền huy động tối đa 2.000 tỷ đồng.

Trong đó, 1.600 tỷ đồng sẽ được dùng để bổ sung vốn hoạt động cho Công ty TNHH MTV Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Phúc (do Khang Điền nắm 100% vốn), cụ thể là dùng để thanh toán một phần chi phí tại hai dự án ở quận Bình Tân, TP HCM.

400 tỷ đồng còn lại sẽ được bổ sung vào vốn hoạt động của CTCP Bất động sản Thủy Sinh để thanh toán một phần chi phí xây dựng, phát triển dự án Khu nhà ở thấp tầng tại phường Phú Hữu, TP Thủ Đức, TP HCM.

Dòng tiền kinh doanh của Nhà Khang Điền âm hơn 2.000 tỷ đồng

Dòng tiền vẫn là một vấn đề “đau đầu” đối với Khang Điền trong những năm qua khi thống kê từ năm 2018 tới nay, Nhà Khang Điền cũng thường xuyên duy trì dòng tiền kinh doanh thâm hụt và phải huy động dòng vốn bên ngoài để tài trợ. Trong đó, dòng tiền kinh doanh năm 2018 ghi nhận âm hơn 718 tỷ đồng, năm 2019 ghi nhận âm 163,53 tỷ đồng, và năm 2021, Công ty tiếp tục ghi nhận dòng tiền kinh doanh chính âm hơn 2.000 tỷ đồng.

Bước sang năm 2022, Khang Điền tiếp tục đối mặt với áp lực dòng tiền kinh doanh khi tiếp tục ghi nhận âm hơn 2.000 tỷ đồng trong nửa đầu năm (tăng 1.164,8 tỷ đồng so với cùng kỳ âm 843,1 tỷ đồng).

Với việc dòng tiền liên tục âm nặng, Nhà Khang Điền đã liên tục ra tăng vay nợ từ nhiều kênh như trái phiếu hay ngân hàng để bù đắp dòng tiền bị thiếu hụt. Tuy nhiên, việc vay vốn để bù đắp cho dòng tiền thiếu hụt sẽ tiềm ẩn nguy cơ làm gia tăng gánh nặng lãi vay cũng như rủi ro về tài chính nếu doanh nghiệp không cơ cấu được nguồn vốn để trả các khoản nợ đến hạn. Thậm chí nếu kéo dài, doanh nghiệp có thể sẽ mất khả năng thanh toán.

Nói đến các khoản nợ của Nhà Khang Điền, tại Báo cáo tài chính của KDH cho thấy, nợ phải trả của Khang Điền gần 8.000 tỷ đồng, tăng 92,5% so với đầu năm. Trong đó, có tới 72% là nợ tài chính (5.763 tỷ đồng), trong đó chủ yếu là các khoản vay tín dụng từ ngân hàng. Cụ thể:

Tính đến quý II/2022, KDH đã vay Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phương Đông (OCB) gần 3.548 tỷ đồng được chia làm 5 đợt. Mục đích của các đợt vay đều nhằm bổ sung vốn, tài trợ dự án Khu trung tâm dân cư Tân Tạo – Khu A và dự án Lê Minh Xuân mở rộng với lãi suất 11,17%/năm. Các khoản vay được đảm bảo gồm: quyền sử dụng đất tại phường Bình Trưng Đông, TP Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh; tài sản phát sinh liên quan đến khu đất thuộc dự án Khu nhà ở 11A, xã Bình Dương, huyện Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh; ngoài ra còn là quyền tài sản phát sinh thuộc dự án Lê Minh Xuân mở rộng.

Ngoài ngân hàng OCB, Nhà Khang Điền còn ghi nhận khoản vay1.847 tỷ đồng tại Ngân hàng Thương mai Cổ phần Công Thương Việt Nam – chi nhánh 11 và chi nhánh Hồ Chí Minh được chia làm 4 đợt. Lãi suất dao động từ 10,5 đến 11%/năm. Các khoản vay được đảm bào bằng bất động sản tại phường Phú Hữu, TP Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh và bất động sản tại dự án thành phần thuộc dự án Khu trung tâm dân cư Tân Tạo – Khu A.

Xét về tình hình kinh doanh, trong nửa đầu năm 2022, doanh thu thuần của KDH giảm 55,5% so với cùng kỳ năm trước, đạt 875,2 tỉ đồng. Nguyên nhân là do doanh thu chuyển nhượng bất động sản giảm 56,2% cùng kỳ, đạt 847,2 tỷ đồng.

Ở hướng ngược lại, thu nhập khác của KDH tăng gấp 10 lần so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 330,3 tỷ đồng. Trong đó, KDH ghi nhận khoản lãi 269,3 tỷ đồng từ giao dịch mua rẻ CTCP Đầu tư Bất động sản Phước Nguyên - công ty mẹ, sở hữu 100% vốn Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Nhà Đoàn Nguyên.

Trừ đi các chi phí khác, KDH ghi nhận khoản lãi ròng 625,7 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2022, tăng trưởng 32,2% cùng kỳ.

Được biết, trong năm 2022, Nhà Khang Điền dự kiến doanh thu 4.000 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 1.400 tỷ đồng, lần lượt tăng 7% và 16% so với thực hiện trong năm 2021. Như vậy, kết thúc 6 tháng đầu năm, Công ty hoàn thành được 44,7% kế hoạch lợi nhuận năm.

Tổng tài sản của Khang Điền tại ngày 30/6 trên 19.348 tỷ đồng, tăng 34,6% so với đầu năm và tăng 11,2% so với thời điểm cuối tháng 3. Trong đó, hàng tồn kho chiếm 62,6% tổng giá trị tài sản, tương đương 12.113 tỷ đồng.

Khu dân cư Tân Tạo (320 ha ở quận Bình Tân, TP HCM) là dự án đang chiếm giá trị lớn nhất trong danh mục tồn kho của Khang Điền với hơn 4.653 tỷ đồng, tăng 30,5% so với đầu năm.

Khang Điền cho biết, trong 6 tháng đầu năm đã nâng sở hữu từ 0% lên 59,94% vốn tại CTCP đầu tư bất động sản Phước Nguyên và tăng sở hữu từ 0% lên 59,94% vốn tại Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Nhà Đoàn Nguyên.

Được biết, Nhà Khang Điền đã bỏ ra 620 tỷ đồng để mua 59,94% vốn tại CTCP Đầu tư Bất động sản Phước Nguyên, Phước Nguyên là Công ty và sở hữu 100% vốn tại Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Nhà Đoàn Nguyên.

Sau khi thâu tóm 59,94% vốn tại CTCP đầu tư Bất động sản Phước Nguyên, Công ty đã ghi nhận lãi từ giao dịch mua rẻ này 269,3 tỷ đồng trong quý I/2022 so với cùng kỳ không ghi nhận.

Như vậy, với việc mua thêm Công ty con trong 6 tháng đầu năm, Nhà Khang Điền gián tiếp sở hữu dự án Khu nhà ở Đoàn Nguyên với diện tích 60.732 m2 tại phường Bình Trưng Đông, quận 2, TP.HCM.