Chủ đầu tư bắt buộc phải "giao dịch bất động sản qua sàn"?

Không làm tăng chi phí bất hợp lý

Cụ thể, trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ Xây dựng tiếp tục trình Chính phủ xem xét, lựa chọn một trong hai phương án quy định về giao dịch bất động sản qua sàn. Bao gồm, quy định khuyến khích giao dịch, mua bán bất động sản qua sàn hoặc quy định bắt buộc tất cả giao dịch bất động sản phải qua sàn.

Theo đó, Bộ Xây dựng tiếp tục xin ý kiến Chính phủ về vấn đề giao dịch bất động sản qua sàn theo 2 phương án.

Phương án 1, không bắt buộc mà khuyến khích các giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, thuê nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án) phải qua sàn. Trong đó, quy định này kế thừa luật hiện hành. Chủ đầu tư, khách hàng được chủ động, tự chọn phương thức giao dịch mua bán và họ phải tự kiểm chứng chất lượng, pháp lý, giá cả… của bất động sản.

Với phương án này, theo Bộ Xây dựng, Nhà nước đã gián tiếp bỏ qua quyền được bảo vệ của nhà đầu tư, của người dân, là những người yếu thế khi tham gia thị trường bất động sản.

Phương án 2, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ quy định bắt buộc chủ đầu tư phải thực hiện mọi giao dịch bán, thuê mua nhà ở, chuyển nhượng,... qua sàn. Còn tổ chức, cá nhân thì khuyến khích.

Đồng thời, Bộ Xây dựng cũng lý giải, việc chủ đầu tư giao dịch qua sàn bất động sản sẽ đảm bảo sự đồng bộ của hệ thống pháp luật, hoàn thiện cơ chế phòng, chống rửa tiền.

Thị trường sẽ được minh bạch, chống “lợi ích nhóm” trong trường hợp chủ đầu tư cố tình bắt tay sàn, người mua nhà để giao dịch ngầm nhằm trốn thuế, ôm hàng, tăng giá bán làm lũng đoạn.

Các sàn giao dịch sẽ phải có trách nhiệm thẩm định, thẩm tra tính pháp lý dự án nếu bắt buộc mua bán bất động sản trên giấy phải qua sàn. Với người mua nhà, quyền lợi của họ được đảm bảo khi có thông tin an toàn, tránh mua nhầm dự án ma, không đủ pháp lý.

Nhà nước có công cụ quản lý thông tin thị trường bất động sản, chống thất thu thuế và thiết lập môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch. Các chính sách điều tiết của Nhà nước cũng sẽ được đưa ra kịp thời hơn khi có đủ thông tin.

“Quy định giao dịch qua sàn không làm tăng chi phí bất hợp lý cho chủ đầu tư hay làm tăng giá bán bất động sản”, Bộ Xây dựng khẳng định.

Chỉ thu tiền “đặt cọc” khi nhà ở đủ điều kiện kinh doanh

Vấn đề “đặt cọc” khi mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai cũng là vấn đề có nhiều ý kiến khác nhau của các đại biểu Quốc hội. Do đó, cơ quan chủ trì soạn thảo xin ý kiến Chính phủ 2 phương án.

Phương án 1, giữ nguyên dự thảo Chính phủ trình trước đó, tức là “chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kỉnh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định”.

Với phương án này, sẽ giảm thiểu rủi ro, bảo vệ khách hàng là bên yếu thế trong giao dịch bất động sản; đồng thời khắc phục được những bất cập thời qua, theo Bộ Xây dựng.

Phương án 2, chủ đầu tư được nhận tiền “đặt cọc” của khách hàng; số tiền đặt cọc không vượt quá 2% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng (tương đương mức phí bảo lãnh trung bình trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai).

Ưu điểm của phương án này, chủ đầu tư sẽ được ký hợp đồng đặt cọc với khách hàng tiềm năng. Nhưng rủi ro là khó khẳng định dự án có triển khai đúng tiến độ hay không. Giá bán cụ thể của dự án chưa được xác định.

Còn nhiều ý kiến trái chiều?

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thực tế các sàn địa ốc không giúp làm tăng tính minh bạch về giá cho thị trường như kỳ vọng. Ngược lại, giao dịch địa ốc qua sàn làm tăng chi phí, đội giá bán, thậm chí có nhiều trường hợp môi giới tạo ra giá ảo, khiến người mua đứng trước nhiều rủi ro.

“Các sàn giao dịch chỉ là đơn vị trung gian giới thiệu, chào bán nhà đất cho người tiêu dùng. Trong đó giá bán do các chủ đầu tư niêm yết và công bố. Nếu cần khảo sát giá giao dịch cụ thể, các chủ đầu tư có thể cung cấp chính xác theo dữ liệu sơ cấp (chào bán lần đầu)”, ông Châu nhận định.

Ngoài ra, các sàn được hưởng phí môi giới trên dưới 2% giá trị tài sản, nhiều trường hợp phí môi giới chiếm 4-5%, là một khoản không nhỏ. Chủ đầu tư phải cộng thêm phí môi giới vào giá bán và người mua nhà phải gánh thêm khoản này.

Chủ tịch HoREA cho rằng, các sàn giao dịch chỉ đóng vai trò là cầu nối trong việc bán, cho thuê tài sản khi chủ tài sản. Tuy nhiên, không phải chủ đầu tư nào cũng cần dịch vụ này vì một số đơn vị có hệ thống bán hàng riêng. Ngoài vai trò cầu nối, các sàn giao dịch bất động sản không làm tăng thêm tính minh bạch về giá trị tài sản, thậm chí đã xảy ra nhiều vụ lừa đảo, đẩy giá, thổi giá do chất lượng môi giới yếu kém.

Cùng với đó, các hoạt động của sàn cũng chưa thật sự đảm bảo khi hàng trăm nghìn nhân viên môi giới hiện mới chỉ có khoảng 10-15% có chứng chỉ hành nghề. Bên cạnh chất lượng nguồn nhân sự của các sàn giao dịch địa ốc còn kém, các tranh chấp, khiếu kiện giữa khách hàng, chủ đầu tư với sàn giao dịch vẫn diễn ra thường xuyên.

Trước đó, góp ý cho dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), ông Nguyễn Trúc Sơn, Phó chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Bến Tre Nguyễn Trúc Sơn cho rằng, sàn giao dịch bất động sản là một trong những phương thức tiến bộ để giao dịch mua, bán, cho thuê nhà. Nhưng nếu dự thảo luật quy định đây là kênh duy nhất để mua bán bất động sản, sẽ mâu thuẫn với Luật Doanh nghiệp hay Bộ luật Dân sự.

“Nếu chúng ta muốn kiểm soát để phòng chống tham nhũng trong chuyện mua bán bất động sản thì đó là lĩnh vực công. Không vì cái đó mà chi phối quyền của công dân trong tìm kênh thích hợp để mua bán bất động sản”, ông Sơn nói và đề nghị giao dịch qua sàn chỉ nên là một trong các phương thức, không quy định đây là kênh duy nhất.