Giao dịch bất động sản qua sàn: Không bắt buộc, chỉ khuyến khích

Trước đó, tại điều 57 của bản dự thảo luật trình ra Quốc hội lấy ý kiến lần đầu (Tờ trình số 108/TTr-CP ngày 05/4 của Chính phủ) đã có quy định chủ đầu tư dự án bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng trong dự án sẽ bắt buộc phải qua sàn giao dịch bất động sản.

Tuy nhiên, đề xuất này nhận được nhiều ý kiến trái chiều, trong đó có nhiều ý kiến không đồng thuận từ các chuyên gia và một số đại biểu Quốc hội.

Góp ý về Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi), ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam nêu rõ, Điều 57 quy định trong Dự thảo: “Các giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này” trong khi Điều 60 quy định sàn giao dịch bất động sản chỉ cần có “cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu, có năng lực về tài chính”.

“Quy định như vậy có cứng nhắc quá không?”, ông Hiệp đặt câu hỏi.

Theo ông Hiệp, hiện nhiều chủ đầu tư là các công ty đầu tư bất động sản đều sử dụng linh hoạt việc phối hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn.

“Từ thực tế thì khối lượng hàng bán được của bộ phận bán hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao dịch bên ngoài bán được. Chi phí hoa hồng cho các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần phí hoa hồng cho bộ phận của chủ đầu tư tự bán. Đây là một thực tế mà Ban Soạn thảo cần cân nhắc về việc có nên đưa ra thêm một nấc trung gian, trong khi chúng ta đang cố gắng giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm chi phí cho doanh nghiệp”, ông Hiệp nói.

Từ đó, ông Hiệp cũng đề xuất sửa lại Điều 57: “Các giao dịch bất động sản phải công khai minh bạch qua các sàn giao dịch do các chủ đầu tư tự tổ chức hoặc qua các sàn giao dịch trung gian (nếu các chủ đầu tư tư không tự tổ chức được).

Về tiêu chí các sàn giao dịch, ông Hiệp cũng kiến nghị cần cụ thể hơn, “thế nào là có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu?”, kể cả sàn giao dịch trực tiếp và điện tử.

Theo bản dự thảo luật mới nhất trình Chính phủ, Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất bỏ Điều 57 dự thảo. Như vậy, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ không còn quy định các giao dịch bất động sản bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản (mà chỉ khuyến khích các chủ thể thực hiện giao dịch qua sàn).

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng từng nêu quan điểm, bắt buộc giao dịch qua sàn không quan trọng bằng việc có một tổ chức đứng ra chịu trách nhiệm, thẩm định tài sản cho khách hàng. Người mua nhà đất đa phần không đủ năng lực tự thẩm tra các dự án, trong khi đây là tài sản giá trị tích cóp cả đời.

Theo ông, về nguyên tắc, khi giao dịch qua sàn, các thông tin về dự án, chủ đầu tư sẽ được công bố tập trung, rõ ràng trên hệ thống. Trên lý thuyết, các sàn phải có trách nhiệm thẩm định, thông tin dự án phải đủ điều kiện mới được công bố. Trong bối cảnh thị trường mông lung, thông tin không ai kiểm chứng thì giao dịch qua sàn góp phần giảm rủi ro cho khách hàng.

Nhưng thực tế, các quy định hiện nay về các sàn giao dịch bất động sản vẫn chưa cụ thể, chưa làm rõ vai trò, trách nhiệm của sàn và chưa được luật hóa chặt chẽ. Do đó, ông đề xuất trước tiên nên quy định sàn là một tổ chức kinh doanh có điều kiện, hoạt động phải đảm bảo năng lực, trình độ, có chức năng thực thi bảo vệ quyền lợi của khách hàng. “Nếu quy định rõ, sàn địa ốc sẽ có vai trò và trách nhiệm cụ thể, ngăn những dự án phạm luật đến tay người tiêu dùng”, ông khẳng định.