Chủ đầu tư dự án Vườn Vua có đủ điều kiện bán các sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng?

Trước thông tin không có đất ở tại dự án Vườn Vua resort & villas nhưng chủ đầu tư vẫn bán hàng và cam kết cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và tài sản gắn liền trên đất cho khách hàng, Công ty cổ phần đầu tư Thăng Long Phú Thọ khẳng định các sản phẩm của dự án có đầy đủ hồ sơ pháp lý đảm bảo đủ điều kiện mua bán, chuyển nhượng và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo đúng quy định của pháp luật.

Trao đổi về vấn đề này, Công ty cổ phần đầu tư Thăng Long Phú Thọ cho biết, dự án Vườn Vua resort & villas được thực hiện trên diện tích đất thuê 50 năm, vì vậy trong hợp đồng với khách hàng mua các sản phẩm của dự án đã ghi rất rõ: “Thời hạn bàn giao biệt thự và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất trong hợp đồng này tính theo thời hạn dự án (thời hạn dự án là thời gian thuê đất 50 năm, tính từ ngày 04/9/2012 đến 04/9/2062), vì vậy không có chuyện chủ đầu tư “lừa dối” khách hàng là có thể cấp sổ đỏ lâu dài cho các sản phẩm của dự án. 

Chủ đầu tư cũng khẳng định các sản phẩm của dự án có đầy đủ hồ sơ pháp lý đảm bảo đủ điều kiện mua bán, chuyển nhượng theo đúng quy của pháp luật. Dự án Vườn Vua, mục tiêu đầu tư là biệt thự du lịch, không phải là nhà ở nên không thuộc đối tượng điều chỉnh bởi khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản.

Đối với Luật Đất đai 2013, căn cứ tại Điều 174 có quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thì chủ đầu tư có quyền “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất” (điểm a, khoản 2).

Chủ đầu tư cũng cho biết, toàn bộ 515 lô đất Biệt thự du lịch đã được phê duyệt quy hoạch 1/500 theo Quyết định số 2476/QĐ-UBND ngày 30/10/2019 của UBND huyện Thanh Thủy, trong đó thể hiện quy hoạch phân lô thửa đất cụ thể diện tích từng lô, diện tích công trình xây dựng trên đất; Chủ đầu tư cũng đã nộp và được cơ quan thuế xác nhận hoàn thành 100% nghĩa vụ tài chính tiền thuế đất một lần cho toàn bộ 515 lô đất Biệt thự du lịch cho hết thời gian thuê đất theo Văn bản số 1236/TB-CCT ngày 21/9/2020 của Chi cục thuế Khu vực Tam Nông Thanh Thủy, đáp ứng các điều kiện để được phép chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

Tại Văn bản số 268/BXD-QLN ngày 26/12/2018 của Bộ Xây dựng trả lời cho Công ty Cổ phần Đầu tư Thăng Long Phú Thọ đã nêu: Theo quy định tại điểm d Khoản 1 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì doanh nghiệp được kinh doanh bất động sản theo hình thức: Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua. Theo quy định tại Khoản 3 Điều 19 của Luật Kinh doanh bất động sản thì: “Bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đối với câu hỏi, Dự án có được cấp GCNQSDĐ đối với từng sản phẩm riêng biệt của mình hay không, chủ đầu tư cho biết, tại Văn bản số 105/TCQLĐĐ-CĐKĐĐ ngày 17/01/2019 của Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với dự án xây dựng khu du lịch, sinh thái, biệt thự nghỉ dưỡng tại Dự án Vườn Vua thì “trường hợp Công ty chuyển sang hình thức biệt thự để bán sử dụng vào mục đích biệt thự du lịch thì nếu Công ty chuyển sang hình thức thuê đất trả tiền một lần theo quy định tại khoản 2 Điều 172 của Luật Đất đai thì Công ty được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 174 Luật Đất đai. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo quy định tại Điều 79 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

Trao đổi về vấn đề này, luật sư Lưu Văn Quang - Trưởng VP Luật sư 365 phân tích: Tại văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/02/2020 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở… ghi rõ: “Trường hợp các dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại điều 32 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai, Khoản 22 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.... 

Đối với dự án có nhiều hạng mục công trình được thể hiện trong quyết định phê duyệt dự án đầu tư, quyết định đầu tư dự án, giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư do cơ quan có thẩm quyền cấp, quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết, giấy phép xây dựng nếu chủ đầu tư có nhu cầu và có đủ điều kiện thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho từng hạng mục công trình hoặc từng phần diện tích của hạng mục công trình đó”.

Tại Điều 79 Luật Đất đai, quy định về Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: 

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất. 

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây: 

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; 

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất; 

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Đối chiếu các quy định của pháp luật, thì Dự án Vườn Vua Resort & Villas có đủ điều kiện để Nhà nước công nhận cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho từng căn biệt thự theo thời hạn của dự án khi chuyển nhượng, bởi dự án đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính, nộp tiền thuế đất một lần cho khu vực đất có nhu cầu chuyển nhượng, có quy hoạch phân lô thửa đất và công trình trên đất, cũng như có đầy đủ các hồ sơ pháp lý theo quy định của pháp luật.

Tố Uyên/ Reatimes

Link nguồn: https://reatimes.vn/chu-dau-tu-du-an-vuon-vua-co-du-dieu-kien-ban-cac-san-pham-biet-thu-nghi-duong-1602237902725.html