Chung cư có thời hạn: Cần cân nhắc thận trọng

Tại dự thảo lần 5 của Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng tiếp tục đưa ra hai phương án về sở hữu chung cư có thời hạn hoặc giữ nguyên như hiện tại, không quy định niên hạn. Quan điểm của cơ quan này vẫn nghiêng về phương án 1, tức cần thiết có thời hạn sở hữu chung cư.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, vấn đề sở hữu chung cư có thời hạn là một trong những nội dung mà mới đây Chính phủ có tờ trình gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội về Luật nhà ở (sửa đổi).

Theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế do cơ quan có thẩm quyền thẩm định, ra kết luận. Chủ sở hữu sẽ phải chấm dứt quyền sở hữu khi nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ. Họ được tiếp tục sử dụng phần diện tích đất có nhà chung cư, nhưng phải nộp kinh phí xây dựng khu mới.

TS. Sử Ngọc Khương nêu ý kiến, việc quy định thời hạn của các dự án chung cư có thể hỗ trợ phần nào quá trình di dời người dân sinh sống tại các chung cư xuống cấp tại những thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, đảm bảo an toàn cho người dân. Như vậy, có thể thấy đề xuất này mang đến mặt tích cực ở góc độ về quản lý.

Tuy nhiên, về quy hoạch tại các đô thị lớn, chung cư vẫn là lời giải được áp dụng trên toàn cầu cho bài toán về nhà ở. Nếu đề xuất này được đưa vào thực tế, người dân có thể sẽ không ở chung cư mà chuyển sang các khu vực có bất động sản liền thổ để tối ưu nguồn tài chính mình chi trả.

Bất động sản luôn được hiểu là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai. Nếu đề xuất này được áp dụng, trong tương lai có khả năng dẫn đến xu hướng người dân sẽ không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố hoặc các đơn nguyên ở ngoài để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản.

Vậy nên theo TS. Sử Ngọc Khương, việc chấm dứt quyền sở hữu lâu dài đối với chung cư cần cân nhắc và hết sức thận trọng. Những gì đã phê duyệt trong luật cần tôn trọng vì liên quan đến sự đồng thuận của xã hội, liên quan đến tính thực thi trong việc chấm dứt.

Ở góc độ là nhà đầu tư nước ngoài, theo ông Khương, việc chấm dứt này có thể ảnh hưởng đến hình ảnh kêu gọi nhà đầu tư vào đầu tư các dự án bất động sản của Việt Nam.

“Trước đây, họ đã đầu tư vào chung cư. Người mua chung cư đã được thông báo sở hữu lâu dài. Nếu chấm dứt quyền này, nên xem xét cẩn trọng những điều đã phê duyệt trong quá khứ bởi vì, có thể để lại hệ luỵ khá lớn cho thị trường”, ông Khương nhấn mạnh.

Ông Khương cũng khẳng định: "Tôi chỉ đồng tình việc chấm dứt quyền sở hữu lâu dài đối với chung cư trong trường hợp là các dự án sắp sửa phê duyệt, sẽ được xây dựng trong tương lai. Các dự án, công trình này có thể áp dụng niên hạn sở hữu. Trong trường hợp hết hạn sử dụng 50-70 năm, nếu công trình bị tháo dỡ thì tại thời điểm đó, việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại như thế nào để trả lại cho người dân cũng chưa được quy định rõ. Nếu sau 50-70 năm, người dân không biết sẽ được tái định cư tại chỗ hay tái định cư chỗ khác, hoặc không biết giá trị tài sản của mình còn lại là bao nhiêu thì đây sẽ là một vấn đề lớn”.

Theo ông Khương, riêng đối với các công trình đã hiện hữu thì không nên áp dụng. Chúng ta đang nghĩ đến những khó khăn, bất cập trong quá khứ, chẳng hạn như việc di dời chung cư hạng C, D xuống cấp mà dùng luật mới để can thiệp, giải quyết vấn đề, thì chắc chắn sẽ không nhận được sự đồng thuận cao trong xã hội.

Ở góc độ là quản lý nhà nước, theo ông Khương cần phải xem xét kỹ càng các khía cạnh. Một là, đối tượng áp dụng cho quy định chấm dứt quyền sở hữu lâu dài với chung cư là ai. Hai là, lộ trình cần áp dụng là như thế nào. Phải hiểu rằng, chúng ta không thể “hồi tố” ngay những cái đã quy định trước đó trong Luật.

Theo chuyên gia Savills, mặc dù tốc độ phát triển đô thị hoá nhanh, xã hội buộc phảo theo nhưng chúng ta cần cân nhắc hết sức kỹ càng, nhất là với những nhà làm luật. Liệu việc chấm dứt quyền sở hữu lâu dài của chung cư gây bất lợi gì cho nhà đầu tư, cho người tiêu dùng, và cho bản thân cơ quan chức năng thực thi. Liệu những quy định này sẽ nhận phán ứng thế nào từ người dân…

Góp ý về vấn đề này, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng, quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ ảnh hưởng đến tâm lý "ngại mua" của khách hàng. Từ đó tác động đến hoạt động đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà chung cư (khó bán hàng), mở rộng ra sẽ ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư xây dựng nhà chung cư.

"Chính sách này nếu được ban hành sẽ thúc đẩy người dân tìm mua nhà đất, ít sử dụng chung cư, việc sử dụng quỹ đất nhà ở (vốn rất hạn chế) sẽ theo xu hướng không tiết kiệm và hiệu quả", VCCI nêu vấn đề.

Mặt khác, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư chỉ áp dụng cho các chung cư xây dựng kể từ khi luật này có hiệu lực mà không áp dụng cho chung cư đang sử dụng, điều này có thể khiến cho khách có xu hướng tìm mua chung cư cũ và đẩy giá chung cư cũ đi lên.

"Ban soạn thảo cần đánh giá một cách kỹ càng, thận trọng đối với quy định mới này để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà và sự phát triển của lĩnh vực đầu tư kinh doanh nhà chung cư, nhất là trong bối cảnh Nhà nước đang có chính sách khuyến khích phát triển các loại hình nhà chung cư", VCCI lưu ý.

Việc quy định thời hạn sở hữu chung cư cũng sẽ phát sinh thêm thủ tục hành chính cho các chủ sở hữu, khi yêu cầu chủ sở hữu phải thực hiện gia hạn thời hạn trong giấy chứng nhận cũng sẽ phát sinh rất lớn thủ tục hành chính, tạo sự phiền phức cho người dân.

"Tóm lại, thời hạn sở hữu nhà chung cư là quy định can thiệp đến quyền sở hữu, tác động rất lớn đến quyền lợi của người dân và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản vì vậy cần phải được đánh giá tác động một cách thận trọng và kỹ càng”, VCCI nhận định.

Theo ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng thư ký kiêm Trưởng ban Pháp chế VCCI, cơ quan soạn thảo cần đánh giá tác động cẩn trọng quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Ông Tuấn phân tích, thời hạn sở hữu nhà chung cư là quy định can thiệp đến quyền sở hữu, tác động rất lớn đến quyền lợi của người dân và kinh doanh của doanh nghiệp, thị trường bất động sản.

Trong hai phương án dự thảo luật đưa ra, ông đề nghị cân nhắc chọn phương án không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Còn theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nếu quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ tăng thêm gánh nặng công việc cho cơ quan quản lý Nhà nước; có sự phân biệt về quyền sở hữu nhà ở; nhiều người sẽ bỏ lựa chọn nhà chung cư để chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ khiến giá biệt thự, nhà phố lại bị đẩy lên cao; tác động tiêu cực đến mục tiêu ưu tiên phát triển nhà chung cư tại đô thị đặc biệt, loại một và loại hai...

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA phân tích: Nếu có thời hạn, người mua sẽ cảm thấy đây là một hình thức thuê nhà dài hạn hơn là sở hữu nhà, điều này có thể dẫn nhiều người sẽ bỏ lựa chọn nhà chung cư để chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ gắn liền với đất ở.