Giá chung cư sẽ giảm nếu Luật Nhà ở thông qua quy định thời hạn sở hữu

Mới đây, Chính phủ vừa trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó có quy định về thời hạn sở hữu chung cư được giới chuyên gia và người dân đặc biệt quan tâm. Theo đó, khác với các dự thảo đưa ra trước đây của Bộ Xây dựng đề xuất nhiều phương án thì tại dự thảo luật lần này, Chính phủ đưa ra một phương án duy nhất sở hữu nhà chung cư cần có thời hạn.

Theo đó, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế, được ghi rõ trong văn bản thẩm định. Dự thảo cũng quy định chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phá dỡ sẽ được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư, nhưng phải đóng góp kinh phí xây dựng chung cư mới. Việc đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư được xác định theo tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ sở hữu nhân với suất đầu tư tại thời điểm lập phương án bồi thường.

Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu đóng góp kinh phí để phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư thì được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung được xác định theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm thực hiện bồi thường và phải bàn giao lại diện tích đất thuộc quyền sử dụng cho chủ đầu tư dự án.

Thuận lợi cho việc cải tạo chung cư cũ

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam bày tỏ quan điểm, sở hữu chung cư có thời hạn nhằm cải tạo dễ dàng hơn khi chung cư xuống cấp là hợp lý.

Theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế do cơ quan có thẩm quyền thẩm định, ra kết luận. Chủ sở hữu sẽ phải chấm dứt quyền sở hữu khi nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ. Họ được tiếp tục sử dụng phần diện tích đất có nhà chung cư, nhưng phải nộp kinh phí xây dựng khu mới.

Theo ông Đính, quy định sở hữu chung cư có thời hạn ít nhiều sẽ ảnh hưởng đến tâm lý của người mua. Tuy nhiên, họ vẫn sẽ chọn mua nhà chung cư vì đây là sản phẩm hợp túi tiền; không lo nhu cầu giảm đi.

Ông cũng nhấn mạnh, chung cư có thời hạn cần xác định làm thế nào để có giá trị thấp hơn giá trị chung cư sở hữu lâu dài, để cho quyền lợi, lợi ích của người dân không bị ảnh hưởng do điều chỉnh. Khi điều chỉnh giảm giá trị tiền sử dụng đất, chi phí đất đai ít đi, giá bán sẽ thấp hơn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quang Tuyến PGS.TS Đại học Luật Hà Nội cho rằng, quá trình giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu diện tích chung của nhà chung cư giữa chủ đầu tư với cư dân sinh sống trong tòa nhà xảy ra ở một số khu nhà chung cư tại Hà Nội và TPHCM cũng như ở các thành phố khác của cơ quan Nhà nước còn không ít lúng túng.

Nguyên nhân chính là sự thiếu chi tiết, không đầy đủ hoặc không phù hợp, bất cập của Luật Nhà ở hiện hành. Cụ thể đó là quy định về xác định diện tích sở hữu chung; diện tích sở hữu riêng của nhà chung cư; sự không rõ ràng trong quy định về cải tạo nhà chung cư đặc biệt là vấn đề bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu nhà chung cư cũ nát, xuống cấp khi cải tạo, xây dựng mới… Điều này cho thấy sự cần thiết phải có những quy định rõ ràng về vấn đề sở hữu chung cư có thời hạn.

Theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho hay, tất cả chung cư hiện hữu đang áp dụng luật hiện hành là sở hữu lâu dài thì sẽ được ưa chuộng hơn. Nếu luật thông qua, với những chung cư mới sở hữu có thời hạn sẽ khiến người mua e dè, họ sẽ tìm đến những chung cư cũ để mua.

"Nhưng về mặt dài hạn, sau 2-3 năm, khi luật đi vào thực tiễn, người dân sẽ quen hơn với việc mua chung cư có thời hạn sở hữu", ông Quyết bày tỏ.

Ông Quyết cũng nhận định, với chung cư có thời hạn sở hữu, nếu có rẻ hơn so với chung cư sở hữu lâu dài thì chỉ có thể rẻ hown-7%, cùng lắm là 10%, còn các chi phí khác đã cố định. Do đó, giá chung cư có thời hạn rẻ hơn được bao nhiêu phụ thuộc vào việc Nhà nước thu tiền đất bao nhiêu.

Người dân sẽ đổ xô mua nhà mặt đất?

Việc quy định thời hạn sở hữu chung cư khiến nhiều người có ý định mua nhà mặt đất thay vì ở chung cư có thời hạn.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc công ty đầu tư Bất Động Sản Việt An Hòa, chung cư là tài sản có giá trị lớn, do vậy phải được sở hữu lâu dài người dân mới mua. Còn nếu chung cư sở hữu có thời hạn sẽ chỉ như đi thuê và người dân sẽ cho rằng, đây là tiêu sản. Theo đó, chung cư sẽ mất dần tính hấp dẫn.

Ông Quang cho rằng, hiện tượng người mua nhà sẽ quan tâm tới nhà mặt đất thay vì chung cư có thời hạn sở hữu, theo đó, nhu cầu của phân phúc nhà đất sẽ lên cao kéo theo giá ở phân khúc này cũng tăng theo.

Ông đề xuất, nên áp dụng chung cư có thời hạn cho phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Điều này sẽ kéo được giá của phân khúc này xuống thấp hơn. Còn chung cư thương mại và cao cấp tiếp tục cho phép sở hữu lâu dài.

Đồng quan điểm đó, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, tâm lý của người Việt Nam nhà là tài sản lớn và có tính thừa kế. Do vậy, chung cư có thời hạn càng về sau giá trị sẽ càng giảm xuống.

“Chung cư có thời hạn sử dụng thì chi phí xây dựng vẫn như nhau, chỉ khác là tiền sử dụng đất sẽ giảm đi, trong khi chỉ chiếm một phần trong tổng chi phí thực hiện 1 dự án. Theo đó, giá chỉ rẻ đi khoảng 10 - 15% thì không hấp dẫn người mua. Thay vào đó, người dân sẽ bỏ thêm tiền để mua những tài sản có giá trị lâu dài như nhà đất trong ngõ và nhà ở vùng ven”, ông Toản nói.

Theo ông Toản, về ngắn hạn chung cư có thời hạn sẽ khó thực hiện. Bên cạnh đó, tính hấp dẫn sẽ thấp đi với người mua nhà, kéo theo đó các chủ đầu tư không còn mặn mà thực hiện.

“Nếu điều này được áp dụng, chắc chắn các phân khúc cùng tầm giá như nhà đất trong ngõ, nhà ở vùng ven sẽ tăng giá cao”, ông Toản nhấn mạnh.