Chung cư Hà Nội có giá cao nhất 270 triệu đồng/m2, người mua nhà “quay lưng”?

Giá chung cư “cao ngất ngưởng”

Trong năm 2024, thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận mức tăng mạnh. Báo cáo từ Batdongsan cho biết phân khúc này ghi nhận mức tăng vượt trội so với các loại hình khác khi mức giá tăng 58% so với quý 1/2023, đứng sau chung cư là nhà riêng với mức tăng 52%; đất nền và biệt thự cùng ghi nhận mức tăng 37%, trong khi đó nhà phố ghi nhận mức tăng 20%.

Mức tăng mạnh của thị trường chung cư trong năm 2024 đã đưa giá bán trung bình lên mức 61 triệu đồng/m2, tăng mạnh so với mức giá trung bình chỉ 38 triệu đồng/m2 hồi đầu năm 2023.

Sau khi ghi nhận mức tăng mạnh trong năm 2024, giá bán chung cư có dấu hiệu hạ nhiệt trong 3 tháng đầu năm 2025. Cụ thể, giá bán chung cư Hà Nội phổ biến trong 3 tháng đầu năm ghi nhận mức giá 63 triệu đồng/m2, tương đương mức tăng 2 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, mức giá mở bán của các dự án mới tăng vọt khi dao động từ 65 đến 270 triệu đồng. Theo số liệu của Batdongsan, trong số 9 dự án đang mở bán đầu năm 2025 tại Hà Nội thuộc các quận, huyện như Gia Lâm, Đông Anh, Tây Hồ, Nam Từ Liêm, Đống Đa và Ba Đình có tới 6 dự án có mức giá chạm mốc 100 triệu đồng/m2 trở lên. Thậm chí mức giá cao nhất lên tới 270 triệu đồng/m2 tại dự án thuộc quận Tây Hồ, tại Đông Anh có 2 dự án mở bán mới có giá bán từ 90 đến 120 triệu đồng/m2.

Số liệu từ Savills cũng cho thấy giá chung cư Hà Nội tiếp tục tăng trong quý đầu năm. Cụ thể, giá bán sơ cấp trung bình đạt 79 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và 32% theo năm.

Trong 3 tháng đầu năm nguồn cung mới chung cư Hà Nội đạt 7.940 căn, giảm 39% theo quý nhưng tăng 95% theo năm. Nguồn cung sơ cấp đạt 11.168 căn, giảm 33% theo quý và 14% theo năm.

Giá bán tăng cao khiến giao dịch giảm khi số lượng căn bán được đạt 7.914 căn, giảm 41% theo quý nhưng tăng 49% theo năm. Căn hộ hạng B chiếm tới 99% số lượng căn bán được, nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ đạt 84%.

Trong quý 1/2025, các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 50% tổng số lượng căn bán được, tăng đáng kể từ mức 6% trong năm 2021. Các căn hộ có giá từ 2 tỷ đến 4 tỷ đồng chiếm 50%. Không có căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng.

Hiệu ứng giàu có được thể hiện rõ nét khi người mua nhà sẵn sàng hoặc có khả năng đầu tư vào các sản phẩm bất động sản có giá trị cao hơn. Trong 5 năm qua, giá bán sơ cấp trung tăng 22% theo năm.

Người mua nhà “quay lưng”

Giá căn hộ chung cư đã leo thang chóng mặt trong 5 năm qua, khiến giấc mơ an cư của nhiều người ngày càng xa tầm với. Ngược lại, giá thuê nhà tăng chậm, chỉ dao động khoảng 2–4%, khiến xu hướng thuê thay vì mua ngày càng trở nên phổ biến.

Theo các chuyên gia, xu hướng thuê nhà có cơ sở để phát triển nhờ hai yếu tố chính: khả năng mua nhà ngày càng hạn chế và giá thuê nhà tăng chậm hơn nhiều so với giá bán.

Tuy nhiên, tốc độ tăng giá thuê hiện tại vẫn thấp hơn đáng kể so với giá bán bất động sản. Trong năm 2024, mức tăng giá thuê chỉ bằng một nửa mức tăng giá nhà. Tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê căn hộ tại Việt Nam chỉ dao động dưới 4%, thậm chí có nơi chỉ dưới 2%, thấp hơn cả lãi suất tiết kiệm.

Ngoài ra, hạ tầng của thị trường cho thuê tại Việt Nam vẫn chưa phát triển đồng bộ. Phần lớn nguồn cung đến từ cá nhân nhỏ lẻ, thiếu vắng các nhà phát triển chuyên nghiệp như ở các quốc gia phát triển, nơi các mô hình "xây để cho thuê" đang rất phổ biến.

Chính sách pháp lý cho người thuê cũng chưa đầy đủ. Hợp đồng thuê nhà thường ngắn hạn (6–12 tháng), ít ràng buộc về giá và điều kiện, khiến người thuê chịu rủi ro cao về ổn định nơi ở.

Chi phí thuê, tuy thấp hơn mua, vẫn là gánh nặng với nhiều người lao động. Trong dài hạn, nếu thị trường xuất hiện thêm các mô hình thuê nhà mới, xu hướng “thuê thay vì mua” sẽ còn phát triển mạnh. Một số mô hình đang phổ biến tại nhiều quốc gia có thể trở thành xu hướng tại Việt Nam, như:

Thuê dài hạn có quyền sở hữu: người thuê trả tiền theo tháng và sau 5–10 năm có thể mua lại căn hộ với giá cố định, hoặc được khấu trừ tiền thuê vào giá mua.

Sở hữu chung theo tỷ lệ: người mua trả trước 30–50% giá trị căn hộ và thuê phần còn lại, đồng thời có quyền tăng tỷ lệ sở hữu theo thời gian.

Những mô hình này nếu được triển khai tại Việt Nam sẽ tạo điều kiện để người trẻ tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn, đồng thời giúp thị trường phát triển theo hướng linh hoạt và bền vững.