Chung cư Hà Nội tăng nóng nhưng vẫn bán chạy?

Thiếu hụt nguồn cung khiến giá căn hộ Hà Nội liên tục leo thang?

Theo thông kê từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), kể từ năm 2018 đến nay, chính sách liên quan đến nguồn vốn cùng các quyết định của cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản khiến nguồn cung bất động sản nhà ở sụt giảm nghiêm trọng.

Nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, gây “áp lực" lên nguồn cung, thúc đẩy giá bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng mới. Điều này thể hiện rõ nhất tại phân khúc căn hộ tại Hà Nội vào quý 1 vừa qua.

Khảo sát trên các diễn đàn rào bán căn hộ chung cư cho thấy, tại quận Thanh Xuân, Hoàng Mai, Hà Đông, giá bán căn hộ tại những chung cư cũ từ 35-60 triệu đồng/m2.

Một số căn hộ chung cư cũ tại huyện Hoài Đức có giá "mềm hơn" cũng lên tới 35-42 triệu đồng/m2. Tương tự, giá bán các căn hộ thuộc dự án mới đưa vào sử dụng tại huyện Thanh Trì là 3-5 tỷ đồng; chung cư cũ hơn cũng lên đến 2,5-3 tỷ đồng cho một căn 65m2.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS  cũng cho thấy, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng hàng chục quý liên tiếp. Chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tại thời điểm quý 1/2024 đã tăng 48% so với quý 1/2019 và tăng 8% so với quý 4/2023, mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Số liệu từ kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội giai đoạn 2021-2025 cũng cho biết, tổng nguồn cầu giai đoạn 2022- 2025 là 185.200 nhà, trong đó có 166.600 căn hộ.

Trong khi số lượng căn hộ mở bán mới tại Hà Nội đang liên tục sụt giảm. Dữ liệu nghiên cứu từ VARS cho thấy, tính chung năm 2023, nguồn cung căn hộ mới chỉ đạt xấp xỉ 11.000 sản phẩm, bằng 66% so với cùng kỳ năm 2022. Riêng trong quý 1/2024, toàn thị trường Hà Nội chỉ ghi nhận khoảng 3.000 căn hộ mở bán mới.

Như vậy, từ nay đến năm 2025, trung bình mỗi năm, Hà Nội thiếu hụt khoảng 50.000 căn hộ. Trong khi số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới cũng liên tục sụt giảm, thị trường cũng đã vắng bóng hoàn toàn các căn hộ giá bình dân.

Lý giải thực trạng căn hộ chung cư tăng giá, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, nguyên nhân chính là thị trường thiếu nguồn cung. Trong ngắn hạn, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS dự báo, giá căn hộ tại trung tâm các thành phố lớn sẽ tiếp tục duy trì đà tăng, nhất là tại phân khúc bình dân, trung cấp. Trong khi giá mua đi, bán lại của các dự án cao cấp, hạng sang có thể ghi nhận mức giảm nhẹ.

Tỷ lệ hấp thụ căn hộ chung cư đạt 87%

Bất chấp giá căn hộ chung cư tăng cao, theo báo cáo thị trường quý I của đơn vị nghiên cứu thị trường CBRE nhận định, thị trường Hà Nội tiếp tục ghi nhận nguồn cung mới hạn chế. 3 tháng đầu năm, thành phố có thêm khoảng 2.300 căn hộ mới, đa phần ở phân khúc cao cấp 60-120 triệu đồng mỗi m2. Trong đó hơn 2.000 căn đã bán được, tương đương tỷ lệ hấp thụ gần 87%.

Đơn vị này chỉ ra một dự án của chủ đầu tư Singapore tại Tây Mỗ, Nam Từ Liêm quy mô khoảng 2.200 căn hộ, giá bán dự kiến từ 66 triệu một m2 (chưa gồm VAT, phí bảo trì) cũng nhận được đến hơn 4.000 đặt chỗ. Hay một phân khu mới trong cùng quần thể này có giá từ 56 triệu đồng một m2 cũng tiêu thụ được 80% trong tổng số gần 700 căn hộ.

Còn theo Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-Feri), tỷ lệ hấp thụ trên thị trường căn hộ Hà Nội quý I/2024 tăng xấp xỉ 15%, dù giá căn hộ hạng A (60-100 triệu một m2) tăng 5-10%, hạng B (45-60 triệu một m2) tăng 15-20% so với cùng kỳ 2023.

Trong bối cảnh cầu vượt quá nguồn cung, hiện nay các chủ đầu tư cũng không còn đưa nhiều chính sách khuyến mại, chiết khấu mạnh tay lên đến gần 20% cho khách hàng thanh toán vượt tiến độ như nửa đầu năm ngoái để kích cầu. Theo khảo sát, từ đầu năm đến nay, các dự án vẫn duy trì chính sách hỗ trợ lãi vay đến khi nhận bàn giao nhà, trừ tiền cho khách booking sớm, tặng vàng hay gói nội thất... nhưng chiết khấu giá trị căn hộ thường không quá 10%, một số dự án được quan tâm lớn thì chỉ ở mức 3-5%.

DXS-Feri cũng đánh giá quý I/2024, chủ đầu tư vẫn tung nhiều ưu đãi, nhưng đã giảm chính sách so với năm 2023 "Chi phí đầu vào tăng cao, để bán được hàng, các chủ đầu tư phải đưa ra giá chào bán mới tiệm cận giá vốn, giảm lợi nhuận và giảm dần ưu đãi khủng", đơn vị này cho biết.

Người mua nhà cần bình tĩnh

Trước tình trạng thị trường căn hộ Hà Nội "nóng" như hiện nay, các chuyên gia vẫn khuyến cáo người mua cần thận trọng, bình tĩnh để chờ nhiều cơ hội trong tương lai khi nhà ở xã hội, nhà vừa túi tiền được nhiều chủ đầu tư quan tâm. Thêm vào đó, sắp tới những vướng mắc về pháp lý có thể sớm được gỡ bỏ. Từ năm 2025 trở đi, khoảng 84.400 căn hộ đến từ 101 dự án tại Hà Nội và các tỉnh, thành phố lân cận có thể được mở bán.

Ôngng Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn cho rằng, người mua không nên vội vã đưa ra quyết định ở thời điểm này.

Theo ông Tuấn, khách hàng có nhu cầu mua ở thực nên giữ tâm lý chờ đợi. Thời điểm mua vào là lúc ba bộ luật lớn liên quan đến thị trường bất động sản là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực.

Quyền lợi người mua nhà được bảo vệ chặt chẽ trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi có quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cũng cho biết, nếu giá còn tăng, người mua cần xem xét bài toán tài chính của mình. Trong khi nhu cầu ở thực vẫn chiếm tỷ trọng chính, nếu giá tiếp tục đẩy lên cao, người mua có thể cân nhắc và lựa chọn phương án thuê chung cư nội đô, hoặc chấp nhận dịch chuyển nhu cầu tới nguồn cung tại các tỉnh lân cận Hà Nội có giá hợp lý.

Cụ thể, người mua nhà với nhu cầu ở thực có thể chọn lựa nguồn cung tại những địa phương lân cận như Hưng Yên hay Bắc Ninh, vùng vành đai 4 hoặc vành đai 3,5 nhờ vào sự phát triển cơ sở hạ tầng.