Chung cư khan hàng và hệ quả của hiện tượng “Độc quyền nguồn cung chung cư”

Nguồn cung khan hiếm đẩy giá tăng cao

Theo Bộ Xây dựng, nguồn cung bất động sản sau một thời gian còn hạn chế đang có dấu hiệu chuyển biến theo chiều hướng tích cực (thị trường ghi nhận sự quay trở lại của hàng loạt dự án cũ được tái khởi động, dự án mới mở bán).

Các số liệu về thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2024 cũng cho thấy, về nguồn cung nhà ở thương mại có 18 dự án hoàn thành, 23 dự án được cấp phép mới và 984 dự án đang triển khai.

Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở có 32 dự án hoàn thành, 16 dự án được cấp phép mới và 519 dự án đang triển khai.

Bộ Xây dựng đánh giá, chung cư tăng cao và nguồn hàng khan hiếm khiến giá bán ở phân khúc này cũng tăng mạnh. Về lượng giao dịch, có khoảng trên 253.000 giao dịch thành công, bằng 110,26% so với 6 tháng cuối năm 2023. Lượng giao dịch chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền.

Theo thống kê của trang thông tin Batdongsan.com.vn, tính đến tháng 6/2024, giá rao bán trung bình của bất động sản tăng 24% so với đầu năm 2023.

Sôi động nhất trên thị trường bất động sản trong nửa năm qua là chung cư Hà Nội. Nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội đạt đỉnh vào tháng 3/2024, tăng gần 60% so với cuối 2023. Chung cư hiện vẫn là loại hình có thanh khoản tốt nhất thị trường.

Cũng theo dữ liệu của hãng tư vấn dịch vụ bất động sản CBRE Việt Nam cho thấy, căn hộ tại Hà Nội tăng 6,5% trong quý II và 25% theo năm. Hãng tư vấn này đánh giá giao dịch chung cư tại Thủ đô trong 6 tháng qua vượt 2023, với trên 12.200 căn được bán. Riêng quý II, 10.170 căn chung cư ở thủ đô được bán, gấp 5 lần quý trước và cùng kỳ năm ngoái. Một số dự án có lượng mở bán mới (1.000 - 2.000 căn), nhưng đã tiêu thụ hết 80-90% rổ hàng.

Sau giai đoạn sốt giá đầu năm, đà tăng chung cư cũ ở Hà Nội chững lại trong 5 tháng. Tuy nhiên, hiện nhiều dự án cũ ở các quận nội thành tiếp tục điều chỉnh. Anh Khánh, môi giới chuyên căn hộ ở khu vực quận Cầu Giấy, Tây Hồ cho biết một số dự án ở Tây Hồ Tây đắt thêm 5-10% so với đầu quý II.

Diễn biến trên cũng tương tự tại TP Hồ Chí Minh, đó lệch pha cung - cầu rơi vào tình trạng báo động khi toàn thị trường chỉ có 2 dự án mở bán mới ở phân khúc cao cấp và hạng sang.

Theo báo cáo của DKRA Việt Nam, thị trường căn hộ tại TP Hồ Chí Minh so với các tỉnh lân cận vẫn đang dẫn đầu về nguồn cung sơ cấp trong quý 2 vừa qua, tuy nhiên, phần lớn đến từ các dự án căn hộ hạng A, hạng sang thuộc khu Đông, TP Thủ Đức.

Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc mảng Dịch vụ Tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group cho hay: "Hiện tại nguồn cung chỉ bằng khoản 35%, tiêu thụ chỉ bằng khoảng 30% so với giai đoạn 2016 – 2020. Và độ lệch pha về bất cân xứng giữa nguồn cung và lượng tiêu thụ của phân khúc căn hộ hạng C, hạng B, hạng A và hạng sang thì nó trở lên bất cân xứng, có sự chệch hướng, gần như nghiêng hẳn về căn hộ hạng A và hạng sang. Đây là một trong những điều báo động đối với thị trường căn hộ TP Hồ Chí Minh trong thời gian vừa qua".

Hệ quả của “Độc quyền nguồn cung chung cư”

Việc nguồn cung chung cư khan hiếm là nguyên nhân dẫn đến hệ quả giá bị đẩy lên cao ngất ngưởng. Đây cũng được đánh giá là điều hiển nhiên.

Theo Ông Lê Xuân Nga, Phó chủ tịch BHS Group, thị trường Hà Nội đang thiếu nghiêm trọng các sản phẩm cao tầng giá 40-45 triệu đồng/m2. Đây là hệ quả của hiện tượng “độc quyền nguồn cung chung cư” nhiều năm qua.

Với tình hình pháp lý hiện tại, rất khó có một dự án đủ pháp lý, giá cả phù hợp có thể ra hàng. Nếu có thì cũng là của các ông lớn và giá rất cao. Đơn cử, một dự án lớn phía Bắc Hà Nội đang rầm rộ với giá bán khoảng 350 - 400 triệu đồng/m2 đất, còn dự án phía Đông Hà Nội của doanh nghiệp lớn khác cũng phải từ 200 triệu/m2 đất trở lên.

Chính vì vậy, những dự án do nhà nước đấu giá ở các tỉnh thành trên cả nước, tức là chắc chắn về pháp lý sẽ được các nhà đầu tư thực sự quan tâm và đổ dòng tiền.

Theo đại diện BHS, không khó để nhận ra ai nắm đúng xu thế dịch chuyển của dòng tiền, người đó sẽ có cơ hội chiến thắng trong đầu tư. Thực trạng hiện tại của thị trường bất động sản Hà Nội như một minh chứng rõ ràng.

Giá chung cư tại Hà Nội đang tăng phi mã 30%/năm trong 3 năm qua, tức là những ai mua chung cư trước 2021 thì nay đã có thể bán lãi gấp đôi. Giá bất động sản thấp tầng quanh Hà Nội còn tăng mạnh hơn. Lí do chính là dòng tiền đang tập trung quá lớn vào nội đô, chưa đổ ra ngoài.

Có thể thấy, thị trường Hà Nội đang khá giống thị trường TP.HCM 3 năm trước, khi giá chung cư tăng lên tới 200-300 triệu/m2, thấp tầng ở quận 9 và các vùng ven TP.HCM tăng phi mã. Và giờ đang hạ nhiệt.

Hiện tượng đấu giá đất lên tới 133 triệu/m2 vùng ven Hà Nội được mọi người nhắc tới nhiều, nhưng đó thực sự là giá ảo, chủ yếu lỗi ở khâu định giá khởi điểm và đang bị giới đầu cơ làm nhiễu.

Hệ quả là, dòng tiền chảy sai vào chỗ trũng sẽ tạo nên bong bóng cục bộ mà mọi người liên quan sẽ phải trả giá.

“Có một số dấu hiệu dễ nhận ra, để khẳng định dòng tiền đã ứ quá lâu trong nội thành, đó là giá chung cư, thấp tầng, thổ cư tại Hà Nội tăng vọt, tăng tới mức vô lý, vượt qua cả sự kỳ vọng của các chủ sở hữu bất động sản, và đó là lúc nhận ra thị trường sẽ không thể tăng thêm nữa. Hầu hết khách mua nhà thời gian qua là những người mua căn nhà thứ 2, thậm chí thứ 3... bởi giá nhà quá cao khiến việc sở hữu nhà lần đầu trở nên xa vời đối với các bạn trẻ”, ông Lê Xuân Nga chia sẻ.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, thời gian qua, thị trường bất động sản khó khăn nhưng giá bất động sản vẫn neo ở mức cao, thậm chí, phân khúc căn hộ chung cư tại các thành phố lớn vẫn duy trì đà tăng, thiết lập mặt bằng giá mới lên mức cao kỷ lục, vượt xa thu nhập của đại đa số người dân.

Ông Đính dự báo, từ nay đến cuối năm, giá bán chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng 3 - 8%. Nguyên do là nguồn cung trong ngắn hạn vẫn chưa được giải quyết. Cụ thể, số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới rất ít và đang ngày càng có xu hướng sụt giảm, đặc biệt là phân khúc bình dân, trung cấp.