Chung cư mới đã “đẩy giá” chung cư cũ, mở ra một chu kỳ tăng giá mới?

Giá căn hộ Hà Nội tăng trở lại

Theo số liệu từ Batdongsan.com.vn, chung cư được quan tâm trở lại từ đầu tháng 5 khi các loại hình có tính đầu tư, đầu cơ cao như đất nền, nhà riêng rơi vào điểm chững. Cụ thể, lượng quan tâm đối với chung cư trong tháng 5 đã tăng 13% so với tháng 4, trong khi đất nền giảm 5%, nhà riêng đi ngang.

"Sau đợt sốt đất do sáp nhập tỉnh, thành phố và ảnh hưởng của thông tin Mỹ áp thuế đối ứng, các kênh đầu tư gồm đất nền, vàng, chứng khoán đều trở nên khó đoán và bất ổn hơn. Các nhà đầu tư lúc này có xu hướng quay trở lại với các kênh đầu tư an toàn, có thể tạo ra dòng tiền, và chung cư là ưu tiên của họ. Tuy nhiên lượng quan tâm tăng không đồng nghĩa với thanh khoản tăng", ông Quốc Anh nói.

Khảo sát thực tế cũng cho thấy lượng giao dịch căn hộ hiện rất hạn chế. Nguyên nhân đến từ cả phía nguồn cung và nguồn cầu.

Về phía nguồn cung, lượng căn hộ bán ra hiện rất ít. Giỏ hàng ở mỗi toà chỉ dao động 3-5 căn mỗi tháng. Theo các môi giới, khi giá tăng cao, người mua hạn chế bán ra nếu không thực sự cần tiền. Thay vào đó, họ chỉ bán khi có nhu cầu chuyển đổi sang những căn hộ phù hợp hơn với nhu cầu.

Về phía nguồn cầu, người mua đang ngày càng khó tiếp cận nhà ở khi giá mỗi ngày một tăng cao. Nhiều người thậm chí chấp nhận thuê nhà thay vì vay nợ để sở hữu một căn hộ có giá quá cao.

Theo các chuyên gia, việc các dự án mới, đặc biệt các dự án xa trung tâm liên tục thiết lập kỷ lục, là nguyên nhân trực tiếp thúc đẩy giá các dự án cũ tăng theo, nhất là các dự án thuộc khu vực trung tâm. Hiện mức giá 40 triệu đồng/m2 trở nên khan hiếm, thay vào đó, phần lớn căn hộ, kể cả nhà tái định cư, nhà ở giá rẻ, nhà không có sổ hồng... ở nội thành Hà Nội đều vượt 50 triệu đồng/m2.

Đánh giá về diễn biến thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng đợt tăng giá lần này mới diễn ra hơn 1 tháng, chưa thể khẳng định là dấu hiệu của một chu kỳ tăng giá mới. Chuyên gia nhìn nhận diễn biễn tiếp theo của thị trường sẽ phụ thuộc lớn vào tâm lý và niềm tin của nhà đầu tư vào các kênh đầu tư khác, đặc biệt là đất nền.

"Nếu niềm tin của nhà đầu tư trở lại thì dòng tiền có thể sẽ lại chảy về các kênh đầu tư khác, qua đó giảm nhiệt cho chung cư. Ngược lại, nếu đất nền chưa tạo sóng, người mua sẽ tiếp tục xem căn hộ là nơi trú ẩn vốn an toàn hơn cả", chuyên gia của Batdongsan.com.vn nói.

Giao dịch lại giảm tốc

Theo ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group - cho biết, trong quý I/2025, giá phân khúc căn hộ chung cư chuyển nhượng đã có dấu hiệu chững lại. Tuy nhiên, thực tế mặt bằng giá hiện vẫn cao hơn so với các năm trước. Mức giảm nhẹ chủ yếu ghi nhận tại một số dự án cũ từng tăng giá theo phong trào, nhưng chất lượng không đảm bảo.

Cũng trong quý I, nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 4.000 căn hộ. Đây là quý đầu tiên ghi nhận sự sụt giảm mạnh về số lượng căn hộ chung cư mở mới sau 8 quý tăng giá liên tiếp. Nguyên nhân chính là do rơi vào thời điểm nghỉ Tết Nguyên đán. Bên cạnh đó, giá chung cư vẫn ở mức cao nên người mua có tâm lý thận trọng, tiếp tục nghe ngóng diễn biến thị trường. Điều này khiến các chủ đầu tư cũng có xu hướng chững lại để quan sát và tìm kiếm khách hàng tiềm năng.

“Thời gian qua, nhiều chủ nhà muốn bán giá cao, tuy nhiên người mua lại mong muốn mức giá hợp lý nhất. Vì vậy, việc lượng giao dịch giảm trong quý đầu năm 2025 là một diễn biến bình thường”, ông Tiến chia sẻ.

Theo ghi nhận của One Mount Group, quý II/2025 chứng kiến sự phục hồi nguồn cung chung cư mở mới. Lượng giao dịch tăng lên nhờ nhiều dự án đã nhận đặt chỗ từ cuối năm 2024 chính thức được mở bán. Dự kiến trong cả quý II, số lượng căn hộ sơ cấp sẽ đạt khoảng 8.000 căn, tăng gấp đôi so với quý I/2025.

Ở thị trường thứ cấp, lượng giao dịch trong quý I/2025 giảm 30% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, bước sang đầu quý II, lượng giao dịch đã tăng trở lại, ghi nhận khoảng 2.800 giao dịch, tăng gần 18% so với tháng trước.

Việc lượng giao dịch ở phân khúc căn hộ thứ cấp tăng đồng thời với phân khúc sơ cấp cho thấy nhu cầu thực đang hiện diện trên thị trường. Sau một thời gian quan sát và tìm kiếm thông tin, nhiều người mua đã chấp nhận mặt bằng giá hiện tại và quyết định xuống tiền cho những căn hộ phù hợp.