Chuyên gia chỉ ra các vấn đề lớn tác động đến thị trường bất động sản

Về kinh tế vĩ mô, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, Việt Nam đang là điểm sáng và ngược lại với thực tế của thị trường, bởi kinh tế tiếp tục phục hồi tốt, lạm phát ở mức độ là ổn. Trong tháng 10, Chính phủ sẽ phải trình Quốc hội về kế hoạch phát triển kinh tế xã hội cho năm tới sẽ thông qua một số chỉ tiêu quan trọng. Tuy nhiên, thách thức ở đây là có thể tình hình sẽ khó khăn hơn với Việt Nam, bởi giá cả cao do lạm phát cao.

Theo đó, ông đưa ra cảnh báo rủi ro tài chính, bất động sản trong năm nay đã bắt đầu ngấm đòn vì lãi suất tăng, tỷ giá tăng dẫn đến nghĩa vụ trả nợ của doanh nghiệp ta tăng và doanh nghiệp nào quản quản lý tài chính không tốt, thậm chí là còn mất cân đối dòng tiền sẽ mất khả năng thanh toán.

Ông dẫn chứng, trong nhiệm kỳ 2021 - 2025 đầu tư công gấp 1,5 lần so với đầu tư công của nhiệm kỳ trước 2016- 2020 rất lớn nhưng năm nay đầu tư công sẽ phải giải ngân khoảng 600.000 tỷ đồng, một con số rất lớn.

TS. Cấn Văn Lực chỉ ra thách thức của năm nay và năm tới, còn đến từ việc chương trình phục hồi thực hiện chậm, giải ngân đầu tư công vẫn còn chậm. Doanh nghiệp năm nay khó khăn về dòng vốn, về nhân sự, nhân sự, thị trường chứng khoán và bất động sản điều chỉnh rất mạnh.

Đáng chú ý, thời điểm này, nhiều Luật thị trường bất động sản đang được sửa đổi như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Ông phân tích, nếu thuận lợi thì tháng 10/2023 sẽ được thông qua  và hiệu lực của Luật đất đai sẽ là khoảng giữa năm 2024, cùng với đó là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng đã đưa ra nhận định đáng chú ý trên thị trường. Theo đó, ông Đính cho rằng, kể từ năm 2019 thị trường bất động sản đã có dấu hiệu không tốt. Trong khi năm 2018 cả nước có gần 200.00 sản phẩm mới đưa vào thị trường thì năm 2019 chỉ còn 1 nửa.

Trong 2 năm 2020 - 2021 dịch Covid-19 khiến nguồn cung bất động sản tiếp tục sụt giảm. Đặc biệt, trong 9 tháng đầu năm 2022 chỉ còn có hơn 30.000 sản phẩm mới tung vào thị trường, giảm 40% so với cùng kỳ năm 2021.

Ông Đính đã chỉ ra 2 vấn đề dẫn đến việc giao dịch bị sụt giảm đó là rào cản pháp lý để các dự án bất động sản có đủ điều kiện tham gia vào thị trường. Các địa phương vẫn còn rụt rè phê duyệt dự án để đưa vào thị trường.

Bên cạnh đó, ông Đính cho rằng vào cuối năm 2021 và đầu năm 2022 đến giai đoạn hiện nay nguồn tín dụng vào bất động sản cũng được quản lý chặt hơn, room khắt khe hơn nên dòng tiền chảy vào thị trường rất khan hiếm. Từ đó, các nhà đầu tư, nhà tiêu dùng muốn đầu tư sản phẩm, kinh doanh mà không có tiền thì không thể thực hiện được nên các giao dịch giảm đi.

Vị chuyên gia này còn dẫn ra dữ liệu ghi nhận về tình trạng giao dịch đất nền tăng mạnh tại các địa phương. Phân khúc này đón dòng tiền lớn chảy vào. Trong những năm Covid-19 mọi hoạt động kinh tế gần như tê liệt nên ngân hàng phải giảm lãi suất từ nhiều chính sách, kích thích sản xuất, nhiều người vay được nên đầu tư vào đất.

Ông cũng cho biết, theo thống kê ngoài luồng thì số lượng đất nền được mua bán lại nhiều hơn so với mua bán chính thống. Dòng tiền chảy vào đây khá dễ dàng khiến việc đẩy giá dẫn đến nguy cơ bong bóng, khiến ngân hàng ngắt lãi suất, các room siết lại.

Kịch bản này đã tạo ra gây mất cân đối cung cầu khiến giá sản phẩm bán và cho thuê đều tăng. Tỷ lệ hấp thụ giảm, ít sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực và giá cao. Cùng với đó là các địa phương khó phê duyệt các dự án có đất, kể cả khu công nghiệp, khu kinh tế mặc dù nhu cầu đang rất là cao.

Các chuyên gia đều chung nhìn nhận về gam màu thiếu tươi sáng trên thị trường địa ốc. Tuy nhiên, đây là giai đoạn để thị trường sàng lọc và tiếp tục điều chỉnh.