Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh: Sàn giao dịch quyền sử dụng đất nếu “bắt buộc” thì... lũng đoạn thị trường

Bất động sản là lĩnh vực phức tạp, liên kết chặt chẽ với rất nhiều ngành nghề khác. Song lĩnh vực bất động sản hiện nay ở Việt Nam chưa có đầy đủ hệ thống pháp lý, hoạt động mua bán chưa được kiểm soát, có nhiều bất cập kéo theo ảnh hưởng đến thị trường chung.

Chính vì vậy, đầu tháng 8, Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất nhằm thể chế hóa Nghị quyết số 18 - NQ/TW của Hội nghị Trung ương 5, khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Đồng thời để thị trường quyền sử dụng đất hoạt động công khai, minh bạch, lành mạnh, bền vững.

Quyết định thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất vẫn đang nhận lại những ý kiến trái chiều về cơ chế hoạt động, pháp lý, quy định. Chúng tôi đã có buổi trò chuyện với ThS. Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản để hiểu rõ hơn về vấn đề này.

- Nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất được đánh giá có tác động tích cực tới thị trường. Vậy ông có nhận định gì về quyết định thành lập sàn này?

ThS. Nguyễn Văn Đỉnh: Việc Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo Bộ Xây Dựng, Bộ Tài Nguyên Môi Trường nghiên cứu mô hình sàn giao dịch quyền sử dụng đất xuất phát căn cứ chính trị là các văn kiện Đại hội Đảng lần thứ 13 năm 2021 có quy định về “Phát triển thị trường, đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất”; “Phát triển lành mạnh thị trường quyền sử dụng đất, chú trọng thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp”; “Đổi mới các chính sách quản lý đất đai để khuyến khích và tạo điều kiện tích tụ đất nông nghiệp, phát triển mạnh thị trường quyền sử dụng đất”. Do vậy, việc nghiên cứu quy định mô hình sàn giao dịch quyền sử dụng đất nhằm thực hiện mục tiêu thể chế hóa văn kiện, Nghị quyết của Đảng thành pháp luật.

Ngoài ra, Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban chấp hành Trung ương về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất còn nêu giải pháp: “Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt”. Nếu các chủ thể lựa chọn giao dịch qua sàn thì Nhà nước sẽ kiểm soát được giá đất để xây dựng cơ sở dữ liệu định giá đất theo thị trường, tránh thất thoát ngân sách và tránh thất thu thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán bất động sản.

- Như vậy, cơ sở dữ liệu có sẵn thì người mua cũng sẽ định giá được bất động sản dễ dàng và thị trường cũng minh bạch hơn và không còn tình trạng 2 giá?

ThS. Nguyễn Văn Đỉnh: Theo tôi, việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất có giúp cho thị trường minh bạch hơn hay không vẫn còn là một giả thiết ở thời điểm hiện nay. Bởi điều quan trọng là chất lượng, năng lực của sàn giao dịch cũng như đội ngũ nhân viên, cán bộ, người lao động làm việc tại sàn. 

Nếu chất lượng của sàn cũng như của nhân sự làm việc cho sàn tốt thì chắc chắn việc giao dịch qua sàn sẽ khiến thị trường minh bạch hơn. Ngược lại, nếu chất lượng không tốt và đặc biệt nếu có hiện tượng thông đồng giữa các sàn với một số chủ thể nhằm thao túng, găm giữ, lũng đoạn thị trường thì thậm chí còn gây hại cho thị trường cũng như các chủ thể tham gia giao dịch.

- Vậy nếu chất lượng của sàn đảm bảo thì có thực sự mang lại lợi ích cho người mua không hay lại tăng thêm các khoản chi phí về hoạt động vận hành?

ThS. Nguyễn Văn Đỉnh: Hiện nay, việc sàn giao dịch quyền sử dụng đất mới ở bước đề xuất, nghiên cứu bước đầu nên chưa rõ “hình thù” của sàn này như thế nào. Điều tôi quan tâm nhất: đây là sàn bắt buộc với toàn bộ hoặc một số loại giao dịch có đối tượng là quyền sử dụng đất hay chỉ là lựa chọn cho các chủ thể áp dụng.

Tôi cho rằng nếu chọn phương án sàn giao dịch quyền sử dụng đất là một lựa chọn cho các chủ thể áp dụng sẽ tốt hơn, giúp phát huy quyền tự chủ của các chủ thể trong việc lựa chọn hình thức kinh doanh, giao dịch; đồng thời khiến các sàn giao dịch phải không ngừng cải thiện chất lượng, giá cả để đảm bảo khả năng cạnh tranh, thu hút khách hàng theo cơ chế thị trường. Với phương án này, Nhà nước có thể ban hành một số chính sách khuyến khích, ưu đãi để thu hút các chủ thể nếu chọn giao dịch qua sàn.

Ngược lại, sẽ là phản tác dụng nếu chọn phương án sàn giao dịch quyền sử dụng đất là bắt buộc với toàn bộ hoặc một số loại giao dịch. Xét về bản chất thì đây là hoạt động dân sự, tự do kinh doanh buôn bán cá nhân. Nếu bắt buộc giao dịch qua sàn tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định để độc quyền, cấu kết với các bên tham gia giao dịch để trốn thuế, làm nhiễu loạn thị trường. Bởi thực tiễn đã chỉ ra việc “độc quyền” trong một số lĩnh vực không cần thiết phải độc quyền đã gây ra hệ lụy thế nào cho nền kinh tế. Việc bắt buộc các chủ thể giao dịch qua sàn sẽ tạo ra đặc quyền, đặc lợi cho các sàn, ngăn trở quyền tự do kinh doanh, tự do thỏa thuận của người dân và tiềm ẩn nguy cơ thông đồng giữa các sàn với một số chủ thể nhằm thao túng, găm giữ, lũng đoạn thị trường. 

Hiện nay, quy định tại Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về các loại bất động sản đưa vào kinh doanh gồm: 1. Nhà, công trình xây dựng có sẵn; Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai. Như vậy theo pháp luật hiện hành thì giao dịch về quyền sử dụng đất cũng là một dạng giao dịch, hoàn toàn có khả năng thực hiện thông qua các sàn giao dịch bất động sản mà không cần thiết phải có thêm sàn giao dịch chuyên biệt về quyền sử dụng đất.

- Từ trước tới nay, thủ tục và giấy tờ nhà đất đã rất phức tạp. Nhiều người kỳ vọng, sàn giao dịch quyền sử dụng đất đi vào hoạt động có khả năng rút ngắn các thủ tục hành chính. Ông nhận xét thế nào về điều này?

ThS. Nguyễn Văn Đỉnh: Chắc chắn việc giao dịch qua sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ không rút ngắn các thủ tục mà còn tăng thêm thủ tục. Do vậy, pháp luật có lẽ phải điều chỉnh theo hướng nếu các chủ thể lựa chọn giao dịch qua sàn giao dịch quyền sử dụng đất thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực giao dịch để giảm tải thủ tục.

Như đã nêu, tôi rất quan tâm đến việc quy định thông qua sàn giao dịch quyền sử dụng đất là bắt buộc hay chỉ là lựa chọn cho các chủ thể. Cần lưu ý rằng theo Hiến pháp năm 2013 thì việc Nhà nước hạn chế quyền tự do của người dân phải theo quy định của luật (việc quy định bắt buộc thực hiện một số giao dịch qua sàn cũng là một dạng hạn chế quyền tự do kinh doanh). Do vậy, nếu yêu cầu bắt buộc giao dịch quyền sử dụng đất qua sàn thì quy định đó phải nằm trong luật (Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản...); không được phép quy định tại các văn bản dưới luật như nghị định, thông tư.

Tuy nhiên nghiên cứu dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì không có quy định phải giao dịch một số loại quyền sử dụng đất qua sàn. Trong khi đó, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) từng có quy định bắt buộc giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tương lai phải qua sàn; tuy nhiên Chính phủ đã rút đề xuất này khi trình dự thảo luật ra Quốc hội vào tháng 5 vừa qua. Dự thảo mới nhất của Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đều không có quy định bắt buộc giao dịch qua sàn.

- Cơ quan chức năng cần có những giải pháp nào để sàn giao dịch quyền sử dụng đất phát huy đúng mục tiêu như cơ quan chức năng mong muốn thưa ông?

ThS. Nguyễn Văn Đỉnh: Theo xu thế thị trường, các chủ thể ngày càng chuyên nghiệp hơn và có xu hướng lựa chọn các bên trung gian để thực hiện các hoạt động thương mại. Luật Thương mại năm 2005 cũng đã có quy định về mua bán hàng hóa qua Sở giao dịch hàng hóa (được Chính phủ quy định chi tiết tại Nghị định số 158/2006/NĐ-CP). Hay như gần đây, thành phố Hồ Chí Minh còn xúc tiến thành lập sàn giao dịch riêng cho... thịt heo (trên cơ sở hợp tác giữa Sở Giao dịch Hàng hóa Việt Nam với Sở Công Thương và Sở Nông nghiệp & Phát Triển Nông Thôn thành phố).

Kỳ vọng của các bên khi lựa chọn bên trung gian để thực hiện hoạt động giao dịch dĩ nhiên luôn là cải thiện chất lượng hàng hóa, dịch vụ. Do đó, điều quan trọng nhất đối với sàn giao dịch quyền sử dụng đất là phải không ngừng cải tiến chất lượng dựa trên hoạt động đào tạo, huấn luyện; đồng thời phải gắn liền với hoạt động hậu kiểm, thanh tra, kiểm tra, giám sát của cơ quan quản lý để kịp thời ngăn chặn các hành vi thông đồng nhằm thao túng, găm giữ, lũng đoạn thị trường, thổi giá, làm giảm hiệu quả và mất niềm tin với các sàn giao dịch.

Trân trọng cảm ơn ông đã chia sẻ!