Chuyên gia nhận định gì về lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất?

Sàn giao dịch chính là nơi tập trung hàng hóa, để người mua, bán kết nối và giao dịch. Khi cơ quan quản lý xây dựng sàn giao dịch tập trung sẽ cung cấp thông tin cụ thể về hàng hóa để người mua tham khảo trước khi quyết định, giúp thị trường tăng tính công khai, minh bạch.

Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Chí Thanh nhận xét, việc lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ tạo ra “sân chơi" để hỗ trợ giao dịch quyền sử dụng đất. Thông qua sàn giao dịch quyền sử dụng đất, cơ quan chức năng sẽ xây dựng được cơ sở dữ liệu, thông tin về thị trường đất đai, giúp dễ dàng hơn trong kiểm soát giao dịch thị trường.

Nhờ đó, về lâu dài, sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ thiết lập một mặt bằng giá đất đai sát với thị trường, hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá, tạo bong bóng trên thị trường đất đai - ông Thanh phân tích.

Thực tế nhiều nước đã có sàn giao dịch quyền sử dụng đất do các hiệp hội môi giới tổ chức nhưng sàn dưới sự quản lý tập trung của Nhà nước thì chưa có” – chuyên gia này dẫn chứng.

Dù việc lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ tạo lập cơ sở dữ liệu về thị trường đất đai nhưng vẫn cần có thời gian vì hàng hóa là quyền sử dụng đất sẽ có những đặc thù riêng. Bởi vậy, muốn có sàn giao dịch quyền sử dụng đất vẫn cần thời gian để “luật hóa” và thiết lập hệ thống cơ sở hạ tầng phục vụ giao dịch quyền sử dụng đất trên sàn.

Trên thực tế, trước đây, việc giao dịch bất động sản trên thị trường chủ yếu thông qua các công ty môi giới (sàn giao dịch tư nhân) nhưng nhiều quan điểm cho rằng những đơn vị này lại chính là tác nhân đẩy giá nhà. Các sàn môi giới hiện nay đa số cũng chỉ tập trung giới thiệu và bán một vài dự án, song thường không công khai đầy đủ thông tin, đặc biệt là pháp lý của bất động sản đó...

Vì thế, ngay cả Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi cũng đang dự kiến áp dụng trở lại điều kiện bán bất động sản hình thành trong tương lai bắt buộc phải qua sàn môi giới. Và nội dung này cũng đang gây ra nhiều ý kiến trái chiều.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho hay: “Từ trước đến nay, việc mua bán quyền sử dụng đất vẫn diễn ra trên thị trường, sàn bất động sản, quyền sử dụng đất đã được quy định trong Luật Đất đai. Việc mua bán cũng được quy định trong các luật liên quan. Tuy nhiên, thực tế còn có những khó khăn. Đặc biệt trong việc xử lý tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất.

Việc tạo ra “chợ” mua bán quyền sử dụng đất phải đáp ứng được nhu cầu của “chợ”. Có người bán, có người mua, có quy định… Nếu không có gì đặc biệt, không có lợi ích, không hiệu quả hơn cái cũ thì cũng không thu hút người đến mua - bán" - TS. Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Trần Khánh Quang - Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa cho rằng, triển khai sàn giao dịch quyền sử dụng đất có thể giúp khai thác hết công năng, giá trị của tài sản là quyền sử dụng đất nhằm mang lại lợi ích cho các bên.

Cụ thể, khi có sàn giao dịch quyền sử dụng đất, thì các doanh nghiệp có quỹ đất cần giao dịch hoặc hợp tác sẽ dễ dàng tìm được đối tác phù hợp. Nhu cầu này lâu nay rất lớn nhưng đôi khi các bên lại không tìm được nhau. Nhiều doanh nghiệp muốn phát triển dự án nhưng rất khó tìm được đơn vị có quỹ đất phù hợp, nhất là quỹ đất nông nghiệp – ông Quang dẫn chứng.

Ngay cả với cá nhân cũng dễ dàng mua bán quyền sử dụng đất qua sàn, tránh được tình trạng khủng hoảng, sốt giá, ép giá… Trong khi đó, nhà nước cũng rất thuận lợi trong việc quản lý giao dịch bất động sản, tránh thất thoát tiền thuế, mất thời gian cho các thủ tục xác minh, định giá…

Sàn giao dịch quyền sử dụng đất giống như mô hình giao dịch hàng hóa hiện hành; trong đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường là cơ quan quản lý, còn Sở Tài nguyên và Môi trường các địa phương sẽ tham gia vận hành.

Còn theo ý kiến của ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, không cần thiết phải thành lập Sàn giao dịch quyền sử dụng đất riêng, sàn giao dịch bất động sản hiện nay hoàn toàn có thể thực hiện luôn giao dịch quyền sử dụng đất.

Sàn giao dịch bất động sản, quyền sử dụng đất chỉ nên khuyến khích các cá nhân, tổ chức thực hiện giao dịch thông qua sàn, chứ không nên bắt buộc, không nên tổ chức theo mô hình của sàn giao dịch chứng khoán, hay là trái phiếu do Nhà nước tổ chức.

Vấn đề lớn của sàn giao dịch quyền sử dụng đất là cơ chế vận hành hợp lý và tin cậy trong bối cảnh nhiều vấn đề liên quan đến pháp lý cho tài sản bất động sản còn chưa hoàn chỉnh. Lập sàn giao dịch, bắt buộc mọi giao dịch phải thông qua nhằm thu thập được thông tin về bất động sản chính xác, đầy đủ liệu có khả thi khi mà các giải pháp khác dường như chưa thống nhất, tương thích, đồng bộ.

Đối với người mua, lại lo lắng việc khi sàn này đi vào hoạt động, sẽ có những chi phí nào phát sinh từ bộ máy vận hành. Và những chi phí này có tăng thêm nhiều vào giá bán không? Chưa nói đến thủ tục hành chính có được đơn giản hóa hay lại thêm phiền hà và tăng chi phí thì thật mệt mỏi cho người mua.