Có nên "bơm tiền" để giải cứu thị trường bất động sản?

Hiện nay, các doanh nghiệp, nhà đầu tư và cả các chuyên gia đều cùng chung nhận định, thị trường bất động sản đang thực sự bước vào giai đoạn khó khăn. Mà khó khăn cơ bản đến từ việc thị trường vừa hứng chịu kiểm soát chặt tín dụng, vừa gặp khó trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Nút thắt thanh khoản đã dồn ép doanh nghiệp và khiến bất động sản gần như "đứng hình". Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong phạm vi một phân khúc đã có khoảng 10.000 nhân viên môi giới phải nghỉ việc, hoặc chuyển sang công việc khác để kiếm sống. Hay theo nhiều môi giới, thị trường hầu như không có giao dịch thực nên họ phải chịu lỗ với các khoản chi phí quảng cáo đã đổ ra.

Bơm tiền giải cứu bất động sản sẽ làm gia tăng bất ổn vĩ mô

PGS.TS Nguyễn Khắc Quốc Bảo - Phó hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế TP. HCM cho rằng việc bơm tiền giải cứu bất động sản lúc này sẽ tạo ra các rủi ro mới cho nền kinh tế trong tương lai và điều này đi ngược lại với chủ trương của Quốc hội là ưu tiên giữ ổn định vĩ mô.

Chia sẻ với báo giới, ông bảo cho rằng, Nhà nước không nên ưu tiên và cũng không có nhiều nguồn lực để giải cứu bất động sản. Trong tường hợp nhà nước có đủ nguồn lực thì lĩnh vực nào cũng đáng để giải cứu cả, không riêng gì bất động sản.

Ông cho biết, hiện nay có không ít quan điểm cho rằng nếu không giải cứu, thị trường bất động sản sụp đổ sẽ tạo ra hiệu ứng lây lan, kéo nhiều ngành nghề khác sụp đổ theo và gây khủng hoảng kinh tế, từ đó đề ra những chính sách giải cứu như: nới room tín dụng, hỗ trợ thanh khoản, dùng vốn đầu tư công để bơm ra thị trường… Nhưng liệu các quan điểm đó đã tính tới chi phí giải cứu có tương xứng với hiệu quả thu về chưa?

"Tôi nêu ra một vấn đề cụ thể như thế này. Bơm tiền để giải cứu bất động sản, có chắc rằng tiền đến đúng chỗ cần giải cứu hay không, hay nó sẽ lòng vòng đi vào những mục đích sử dụng khác, để rồi cái cần giải cứu thì vẫn bị bỏ mặc mà lại phát sinh thêm những vấn đề cần giải cứu mới? Trên thực tế, chúng ta đã hơn một lần chứng kiến những ý tưởng chính sách tốt đẹp bị “bóp” méo như thế nào.

Ông Bảo cho rằng cần tập trung hỗ trợ cho hoạt động kinh tế thực, sản xuất kinh doanh, xuất nhập khẩu… Đây mới là nền tảng của kinh tế Việt Nam. Nếu nền tảng vững chắc, sự trầm lắng của thị trường mang nặng tính đầu cơ như bất động sản hiện nay sẽ không tác động quá mạnh tới bức tranh vĩ mô nói chung.

Còn nếu chúng ta đổ tiền cứu bất động sản, thì nguồn lực như một cái chăn hẹp, người này kéo thì người kia phải hở, cứu bất động sản thì đồng nghĩa các lĩnh vực khác không được hỗ trợ tích cực.

Bên cạnh đó, phải bao nhiêu tiền mới đủ để cứu một thị trường có quy mô lớn như vậy? Tôi hình dung việc đổ tiền cứu bất động sản như dùng bông để cố gắng chữa lành vết thương thanh khoản của thị trường đang chảy máu không ngừng. Dùng bông thấm, tưởng rằng máu sẽ ngừng chảy, nhưng thực tế máu vẫn chảy, chỉ là máu thấm vào bông, che mắt người nhìn mà thôi. Ướt hết miếng bông này lại phải thay miếng bông khác.

Giá bất động sản đã tăng liên tục những năm qua, lên một mức rất cao. Tiền bơm ra giải cứu, chẳng khác gì nuông chiều cho đà tăng giá không cùng không tận ấy. Và thực sự, nền kinh tế của chúng ta được lợi gì từ việc giá nhà đất lên cao như vậy? Thu được nhiều ngân sách từ đất hơn chăng? Nếu vậy thì chi phí tiếp cận đất đai của doanh nghiệp và người dân thì chúng ta đối diện như thế nào?

Mặt khác, chúng ta cũng cần quan tâm tới khía cạnh xã hội và kỳ vọng của công chúng đối với việc giải cứu bất động sản. Chúng ta cần để người dân thấy rằng nhà nước không thiên vị cho các đại gia bất động sản, ngân hàng, trong khi khó khăn thì không chừa một giai tầng nào, một ngành nghề nào cả.

Nên dùng chính sách để ổn định thị trường

Đồng quan điểm về vấn đề này, GS. TS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường bày tỏ quan điểm, trên thế giới, không quốc gia nào đặt vấn đề giải cứu các doanh nghiệp bất động sản, vì thị trường bất động sản cũng được coi như một trong các loại thị trường hàng hóa khác. Chỉ có điều, các dự án bất động sản nắm giữ nhiều vốn vay tín dụng hoặc vốn huy động từ cổ phiếu, trái phiếu. Chỉ khi nợ xấu của các dự án này gây hại cho thị trường tín dụng và thị trường chứng khoán thì Nhà nước mới đặt vấn đề giải quyết các nợ xấu đó để giữ ổn định cho thị trường tài chính, đó là yếu tố quyết định để bảo đảm ổn định kinh tế vĩ mô.

Ở Trung Quốc cũng như vậy, các vấn đề của thị trường bất động sản đã được đề cập lâu nay và tháng 10 vừa qua, cơ quan quản lý thông báo 16 biện pháp đồng bộ để phát triển thị trường, chứ không đơn thuần như chúng ta vẫn thường dùng chữ "giải cứu".

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam thời gian qua đã quản lý khá tốt thị trường tín dụng, nhất là những quy định chặt chẽ đối với tín dụng bất động sản. Khả năng nợ xấu của doanh nghiệp BĐS tác động tiêu cực lên thị trường tín dụng là khó xảy ra.

Vấn đề còn lại là thị trường cổ phiếu, trái phiếu của các doanh nghiệp. Một số doanh nghiệp phát hành trái pháp luật đã bị xử lý. Còn những doanh nghiệp phát hành đúng luật thì cứ theo nghĩa vụ đã cam kết mà thực hiện.

Từ cách tiếp cận trên, tôi cho rằng Việt Nam cứ theo nguyên tắc thế giới mà làm. Chúng ta áp dụng cơ chế thị trường từ năm 1991, đến nay đã hơn 30 năm. Người dân, các tổ chức xã hội đại diện cho người dân, giới doanh nhân đều phải hiểu mọi luật chơi của cơ chế thị trường và tự chịu trách nhiệm với hành vi kinh doanh của mình”, vị GS nhấn mạnh.

ông Phan Lê Thành Long, chuyên gia tài chính cũng cho biết, nhìn từ thực trạng của Mỹ năm 2008, quốc gia này đã có những “thành phố chết”. Nguyên nhân là do người dân đi vay nhưng không có khả năng trả nợ, ngân hàng không đàm phán gia hạn nợ, dẫn đến người mua nhà không có tiền trả thì buộc phải trả lại nhà.

Nhìn sang kinh nghiệm của Trung Quốc với 16 Điều “giải cứu” thị trường bất động sản mới đây nhất sẽ thấy, Trung Quốc khuyến khích các ngân hàng đàm phán với người mua nhà về việc gia hạn trả nợ thế chấp. Trong điều kiện Trung Quốc vẫn áp dụng Zero Covid và tài sản bị thay đổi, hủy bỏ, hoặc thất nghiệp do Covid-19 thì họ sẽ vẫn được gia hạn nợ. Như vậy, điểm gợi mở chính sách chính là hướng đến việc tăng cường khả năng mua nhà cho mục đích để ở.

“Đặc biệt, trong Điểm 1 của 16 Điểm cũng nhấn mạnh việc hỗ trợ những công ty kinh doanh bất động sản có khả năng quản trị tốt, lành mạnh, còn những công ty yếu kém thì chính phủ vẫn để cho phá sản bình thường. Cùng với đó, những nhà phát hành trái phiếu chất lượng mới được hỗ trợ.

Từ kinh nghiệm đó với thị trường Việt Nam, theo tôi Chính phủ cũng sẽ không áp dụng việc “bơm tiền” để giải cứu bất động sản, mà sẽ đưa ra chính sách, cơ chế theo phương pháp tiếp cận dựa trên thị trường, giúp thị trường tự điều tiết, sau đó sẽ dần dần phục hồi một cách lành mạnh, hướng đến những người có nhu cầu sử dụng nhà ở thật và hướng đến giá nhà không bị đẩy lên một cách phi lý”, ông Long cho biết.