Dự báo giá bất động sản năm 2023

Điểm qua báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường có thể thấy, trong quý 3 vừa qua, giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng nhẹ vài điểm phần trăm so với quý trước.

Điều đáng nói là, ở hầu hết các phân khúc, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung sơ cấp đều đi xuống. Cá biệt, giao dịch căn hộ chung cư xuống mức thấp nhất kể từ đầu năm.

Các chuyên gia dự báo, giá bất động sản khó “hạ nhiệt” trong phần còn lại của năm 2022 và kéo sang cả năm 2023.

Giá bất động sản 2023 khó “hạ nhiệt”

Theo chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển, lãi suất tăng tạo áp lực lớn về thanh toán gốc, lãi ngân hàng lên nhóm nhà đầu tư sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính. 

Hiện tượng bán tháo cắt lỗ để thu hồi vốn tất toán khoản vay ngân hàng đã xuất hiện nhưng chỉ ở nhà đầu tư nhỏ lẻ “ôm” ít bất động sản. Mức giảm giá cũng chỉ dao động từ 10 - 20% đối với những loại hình bất động sản đã tăng nóng trong thời gian dài. Như vậy, mức giảm giá này mới chỉ giảm trên lợi nhuận sau khi giá tăng mạnh, không phải giảm giá thực sự.

Nhận định giá bất động sản khó giảm mà có thể tăng thêm trong năm 2023 còn được củng cố bởi thông tin tăng lương cơ sở trong cùng năm.

Ông Ngô Văn Dũng, chuyên gia bất động sản có 18 năm kinh nghiệm trên thị trường cho hay, quy luật lãi suất tăng cao, chứng khoán lao dốc kéo bất động sản giảm giá không còn đúng trong bối cảnh hiện nay.

“Thị trường sẽ trầm lắng, lượng giao dịch sẽ ít đi nhưng giá bất động sản sẽ không giảm”, ông Dũng khẳng định.

Đồng quan điểm này, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM nhận định, “mặt bằng giá bất động sản sẽ không giảm, mà nếu có giảm cũng chỉ giảm khoảng 10 - 15%, quá nhỏ so với mức giá đã tăng trong giai đoạn thị trường sốt nóng”.

Một yếu tố khác khiến giá bất động sản khó giảm là chi phí đầu vào tăng cao. Theo bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho hay, giá đất và giá vật liệu xây dựng đang tăng rất cao so với các năm trước. Chi phí phát triển dự án và nhân công gia tăng, chủ đầu tư buộc phải tính toán lại giá sản phẩm bán ra thị trường để cân bằng ngân sách.

Chi phí vật liệu xây dựng chiếm từ 60 - 70% giá trị xây dựng bất động sản. Nếu tính thêm chi phí vật liệu xây dựng và trang trí nội ngoại thất sẽ chiếm 70 - 80%. Giá thành xây dựng tăng buộc chủ đầu tăng phải tăng giá bán bán sản phẩm bất động sản.

Lịch sử sẽ không lặp lại

Giới đầu tư đang quan ngại rằng, nếu thị trường tiếp tục diễn biến xấu, kịch bản thị trường giai đoạn 2011 - 2013 có thể lặp lại. Tuy nhiên các chuyên gia bất động sản lại có quan điểm trái ngược.

Theo ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRea), thị trường bất động sản hiện tại có những điểm giống và không giống so với giai đoạn 2011 - 2013.

Điểm tương đồng của hai giai đoạn là có sự can thiệp của Nhà nước thông qua các công cụ chính sách, tài chính và truyền thông để “ghìm cương” đà tăng nóng của thị trường bất động sản. Nhờ sự can thiệp này mà sau đó thị trường đã “hạ nhiệt”.

Điểm khác của hai giai đoạn này nằm ở lãi suất. Giai đoạn 2011 - 2013, lãi suất cho vay vượt ngưỡng 25%/năm. Nhưng thời điểm này, lãi suất cho vay chỉ dao động khoảng 9 - 13%/năm, dự báo tối đa chỉ khoảng 15%/năm.

Ngoài ra, trong giai đoạn 2011, gần như mọi nhà đầu tư bất động sản đều vay vốn ngân hàng, nhưng hiện nay tỷ lệ người vay mua bất động sản chỉ khoảng 30 - 50%, riêng đối với đất nền không quá 15%.

Chưa kể, Nhà nước hiện tại đã có kinh nghiệm trong quản lý bất động sản, đồng thời đã đánh giá đúng vai trò của thị trường bất động sản trong sự phát triển nền kinh tế.

Ông Quê cũng đưa ra các tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản giai đoạn 2020 - 2024. Đây là giai đoạn Nhà nước thực hiện đầu tư công lớn, nhất là đầu tư hạ tầng, đặc biệt là sân bay, cao ốc, cảng… Ngoài ra, tốc độ đô thị hóa lớn; vốn FDI vào Việt Nam tăng giúp hình thành nhiều tỉnh công nghiệp, khu công nghiệp cũng là những xung lực quan trọng hỗ trợ tăng giá bất động sản.

“Hiện tại nhà đầu tư đã rút ra được bài học từ thị trường năm 2011 - 2014, giá bất động sản giảm rồi tăng trở lại gấp nhiều lần nên những ai không chịu áp lực vay vốn sẽ không bán giảm giá mà chờ giá tăng thêm”, ông Quê nhận định.