Cổ phiếu BĐS thăng hoa trong 2020, triển vọng vẫn tươi sáng trong 2021

Năm 2020 là khoảng thời gian khá tốt của nhóm cổ phiếu bất động sản bất chấp sự bùng phát của dịch Covid-19. Năm 2021, nhiều đơn vị nhận định nhóm ngành này tiếp tục có triển vọng tích cực với nhiều yếu tố hỗ trợ.

Thị trường chứng khoán năm 2020 kết thúc theo cách không nhiều nhà đầu tư nghĩ đến sau khi chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19 hồi quý I. Thị trường chia thành 2 phần khác biệt giữa quý I và khoảng thời gian của 3 quý còn lại. Dù có diễn biến khá tích cực ở đầu quý I (trước Tết âm lịch), nhưng do chịu ảnh hưởng từ sự bùng phát của dịch bệnh Covid-19 nên thị trường chứng khoán Việt Nam liên tục lao dốc mạnh và chỉ trong vòng hơn 2 tháng, VN-Index để mất đến gần 34%.

Tuy nhiên, phần còn lại của năm 2020 khiến nhiều nhà đầu tư bất ngờ khi dòng tiền mới được đẩy vào thị trường liên tục. Nguyên nhân dòng tiền bất ngờ tăng mạnh sau quý I được cho là đến từ việc Chính phủ Việt Nam kiểm soát tốt dịch bệnh, nhà đầu tư “F0” đẩy mạnh tham gia thị trường, lãi suất huy động liên tục giảm… Các chỉ số sau đó có sự hồi phục rất tốt dù cũng đôi lúc gặp khó khăn bởi sự bùng phát của dịch Covid-19 lần 2.

Kết thúc năm 2020, VN-Index đứng ở mức 1.103,87 điểm, tăng 142,88 điểm (14,87%) so với 2019. HNX tăng 98,1% lên 203,12 điểm. Tương tự, UPCoM-Index tăng 31,6% lên 74,45 điểm. Thị trường chứng khoán vào cuối năm còn giao dịch bùng nổ với dòng tiền "ồ ạt" từ nhà đầu tư F0.

Đa số các nhóm ngành cổ phiếu đều có sự tăng trưởng ở năm 2020 ngoại trừ mảng dịch vụ và hàng không bởi đây là 2 ngành nghề chịu ảnh hưởng nặng nề nhất từ dịch Covid-19. Trong khi đó, với nhiều kỳ vọng từ sự hồi phục về kết quả kinh doanh nên nhiều cổ phiếu nhóm ngành bất động sản (gồm bất động sản dân cư, bất động sản khu công nghiệp, văn phòng cho thuê…) đều ghi nhận mức tăng tích cực sau khi kết thúc năm 2020.

Trong số 113 cổ phiếu bất động sản đang giao dịch trên 3 sàn HoSE, HNX và UPCoM, năm 2020 có đến 82 mã tăng giá so với cuối năm 2019, đáng chú ý có 18 mã tăng trên 100%.

Cổ phiếu gây chú ý nhất năm vừa qua chính là THD của CTCP Thaiholdings (HNX) - một cái tên thuộc nhóm bất động sản và cũng là một “tân binh” của thị trường chứng khoán. Dù mới chỉ niêm yết trên sàn HNX chưa được 6 tháng nhưng THD khiến nhiều nhà đầu tư phải tỏ ra tiếc nuối nếu không có cổ phiếu này trong tay.

Tính theo giá điều chỉnh, cổ phiếu THD tăng từ chỉ 3.330 đồng/cp lên 105.000 đồng/cp vào cuối năm, tương ứng mức tăng lên đến hơn 3.350%. Thực tế, không có nhiều nhà đầu tư có thể hưởng được mức lợi suất cao như vậy do khoảng thời gian đầu niêm yết, cổ phiếu THD có thanh khoản rất thấp với chỉ vài trăm đến vài nghìn cổ phiếu mỗi phiên. Trong thời gian bùng nổ hồi giữa tháng 11 đến cuối năm, thanh khoản của cổ phiếu này mới được cải thiện.

Đứng thứ 2 về mức tăng giá sàn nhóm cổ phiếu bất động sản trong năm 2020 là BII của CTCP Đầu tư và Phát triển Công nghiệp Bảo Thư (HNX). Cổ phiếu của doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp này cũng tăng đến 300% từ 900 đồng/cp lên 3.600 đồng/cp. Tuy nhiên, đà tăng của cổ phiếu BII chỉ thực sự diễn ra từ khoảng thời gian cuối tháng 11 đến hết năm 2020, trong khi trước đó giá cổ phiếu này chỉ biến động lình xình trong khoảng 500 - 1.500 đồng/cp.

Năm 2020 là khoảng thời gian tốt đẹp của nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp khi được hưởng lợi từ xu hướng chuyển dịch dòng vốn FDI công nghiệp trong khu vực do sự tác động của Covid-19 làm tăng áp lực đa dạng hóa thị trường, đa dạng chuỗi cung ứng, trong đó, Việt Nam là điểm sáng do kết quả tích cực trong kiểm soát tốt dịch, sớm bình thường hóa, thúc đẩy sản xuất - kinh doanh; chính trị ổn định, nguồn nhân lực dồi dào…

Đứng thứ 3 trong danh sách tăng giá ở nhóm bất động sản cũng là một cổ phiếu thuộc nhóm ngành khu công nghiệp là VRG của CTCP Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Cao su Việt Nam (UPCoM) với 237%. Ngoài ra, hàng loạt các cổ phiếu thuộc nhóm khu công nghiệp khác như NTC của CTCP Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên (UPCoM), LHG của CTCP Long Hậu (HoSE), ITA của CTCP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (HoSE), TIP của CTCP Phát triển Khu Công nghiệp Tín Nghĩa (HoSE)… đều tăng giá trên 100% trong năm 2020.

Ở chiều ngược lại, dù thị trường chung diễn biến tích cực nhưng vẫn còn đó những cổ phiếu đi ngược lại xu hướng. Cổ phiếu giảm giá mạnh nhất nhóm bất động sản năm 2020 là CLG của CTCP  Đầu tư và Phát triển Nhà đất COTEC (HoSE) với 73,4%. CLG lao dốc trong năm 2020 sau khi công bố báo cáo tài chính hợp nhất năm 2019 được kiểm toán độc lập bởi Công ty TNHH Kiểm toán và Tư vấn Chuẩn Việt (Vietvalue), trong đó, đơn vị này báo lợi nhuận sau thuế năm 2019 ghi âm 208,6 tỷ đồng, tăng lỗ thêm gần 109 tỷ đồng so với số liệu công ty tự lập. Ngoài ra, công ty còn bị kiểm toán nghi ngờ về khả năng hoạt động liên tục.

Diễn biến kết quả kinh doanh quý I/2020 của đơn vị này cũng không khả quan hơn khi không phát sinh doanh thu hoạt động và lỗ ròng hơn 1,9 tỷ đồng. Đáng chú ý, các quý còn lại của năm 2020, CLG đều chưa công bố BCTC. Mới đây, HoSE thông báo về việc đưa cổ phiếu CLG vào diện bị tạm ngừng giao dịch từ 23/12/2020 do tiếp tục vi phạm các quy định về công bố thông tin trên thị trường chứng khoán sau khi bị đưa vào diện kiểm soát đặc biệt. Trước đó, ngày 7/12/2020 HoSE đã có công văn nhắc nhở CLG về việc chậm nộp BCTC riêng và hợp nhất quý II/2020, BCTC riêng và hợp nhất soát xét bán niên năm 2020, BCTC riêng và hợp nhất quý III/2020 và thông báo khả năng cổ phiếu bị đưa vào diện bị tạm ngừng giao dịch.

Bên cạnh CLG, đa phần các cổ phiếu bất động sản giảm sâu trong năm 2020 đều có những câu chuyện riêng như việc cổ phiếu bị kiểm soát, hạn chế giao dịch, doanh nghiệp bị kiểm toán từ chối đưa ra ý kiến về BCTC năm 2019…

Triển vọng ngành bất động sản tươi sáng trong năm 2021

Bên cạnh những diễn biến tích cực của thị trường chứng khoán chung, các cổ phiếu bất động sản đi lên thời gian qua còn nhờ vào triển vọng kinh doanh hồi phục sau đại dịch Covid-19.

Quý I và II/2020, nhóm ngành bất động sản nhà ở ghi nhận kết quả kinh doanh không tốt do ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19, cùng với đó là sự suy giảm nguồn cung bởi những vướng mắc trong pháp lý khiến tiến độ xây dựng của nhiều dự án bị chậm lại. Tuy nhiên, sự hồi phục đã quay trở lại vào quý III khi nhiều đơn vị ghi nhận doanh thu và lợi nhuận tăng trưởng tốt. Bên cạnh đó, quý IV nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng bàn giao nhà và ghi nhận doanh thu.

Trong năm 2021, Chứng khoán Rồng VIệt (VDSC) tin rằng các điều kiện pháp lý sẽ thuận lợi hơn đến từ những thay đổi tích cực trong Luật Xây dựng sửa đổi 2020, Luật Đầu tư 2020 (hiệu lực ngày 1/1/2021) và Nghị Định 148/2020/NĐ-C (hiệu lực từ 8/2/2021).

Bên cạnh đó, việc lãi suất cho vay mua nhà đang ở mức thấp nhất trong vòng 10 năm sẽ làm cho nguồn cầu tiếp tục ổn định trong thời gian tới với bối cảnh giá nhà chưa có dấu hiệu giảm. Ngoài ra, nguồn cầu tiềm năng từ người lao động nước ngoài ở các công ty FDI dịch chuyển sang Việt Nam là một trong những yếu tố hỗ trợ tốt hơn cho thị trường chung. Từ đó, các chủ đầu tư bất động sản có thể mạnh dạn trong việc triển khai dự án, đặc biệt là các chủ đầu tư có uy tín, sở hữu quỹ đất dồi dào sẽ được hưởng lợi từ những thay đổi tích cực trên.

Theo Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam (MASVN), kỳ vọng mặt bằng lãi suất thấp được duy trì trong 2021 sẽ đóng vai trò hỗ trợ lớn cho cả doanh nghiệp (giảm chi phí) và người mua nhà (giảm lãi vay), đặc biệt trong bối cảnh đại dịch Covid-19 gây nên đứt gãy trong cả nguồn cung và nguồn cầu. Ngoài ra, MASVN tin rằng thị trường bất động sản Việt Nam đã hoàn thành một chu kỳ, đồng thời mặt bằng giá mới đã được thiết lập trong dài hạn, làm cơ sở cho hoạt động kinh doanh, bán hàng trong những năm tiếp theo của các doanh nghiệp.

Cùng với đó, Chứng khoán VNDirect nhận định, trong năm 2021, xu hướng tăng giá bán sẽ tiếp tục duy trì nhờ nhu cầu nhà ở tăng do thúc đẩy phát triển các cơ sở hạ tầng tạo ra tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản và lãi suất vay mua nhà giảm giúp hỗ trợ quyết định mua nhà. Ngoài ra, theo quan sát của VNDirect, thị trường bất động sản Việt Nam có chu kỳ 7 năm và năm 2021 có thể bước vào chu kỳ tăng cao.

Còn đối với bất động sản khu công nghiệp, sau năm 2019 tăng trưởng mạnh mẽ, đà tăng có phần bị chậm lại trong năm 2020 do dịch Covid-19 làm gián đoạn làn sóng đầu tư toàn cầu. Dù vậy, triển vọng nhóm ngành này vẫn được đánh giá tốt khi chiến tranh thương mại Mỹ - Trung và công tác phòng dịch tốt cùng các hiệp định thương mại tự do mới đi vào hoạt động (EVFTA và RCEP) đã khuyến khích các công ty lên kế hoạch di dời nhà máy và mở rộng sản xuất sang thị trường Việt Nam.

Với những lợi thế như nhân công giá rẻ, tình hình chính trị ổn định, vị trí địa lý gần Trung Quốc và là một trong những nước có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất toàn cầu đã giúp Việt Nam trở thành môi trường đầu tư hấp dẫn, thu hút nhiều vốn FDI kéo theo nhu cầu thuê đất khu công nghiệp tăng.

Hiện tại khi vắc xin Covid-19 đang được sản xuất đại trà, tình hình kinh tế toàn cầu sẽ trở nên khả quan hơn nên VDSC tin rằng, nhu cầu thuê đất sẽ tăng mạnh trở lại cùng với dòng vốn FDI và 2021 sẽ là năm thịnh vượng cho các doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn.

Bên cạnh đó, MASVN cho biết, các nhà phát triển khu công nghiệp cũng đang chạy đua phát triển quỹ đất. Cụ thể, Công ty Cổ phần Phát triển Công nghiệp BW (liên doanh giữa Becamex IDC và Tập đoàn Warburg Pincus LLC - Mỹ) đã nâng tổng diện tích quỹ đất công nghiệp lên 500ha tại 10 địa điểm ở các thành phố lớn từ 209ha trong nửa đầu năm 2018.

Tập đoàn tư nhân lớn nhất Việt Nam là Vingroup đã đầu tư hơn 400 triệu USD để phát triển 2 khu công nghiệp có quy mô 200ha tại Nam Tràng Cát và 319ha tại Thủy Nguyên (Khu kinh tế Đình Vũ). KBC dự kiến sẽ bổ sung 238ha quỹ đất từ KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (Bắc Ninh) vào cuối 2021. Công ty Cổ phần TIZCO và Công ty Cổ phần Quản Lý KCN Sáng Tạo Việt Nam (VNIP) tham gia đầu tư góp vốn vào Khu công nghiệp Việt Phát với tổng diện tích 1.800ha tại Long An.

Nền kinh tế kỹ thuật số bùng nổ tại Việt Nam thúc đẩy nhu cầu thuê đất KCN làm dịch vụ kho bãi. Theo Google, Temasek và Bain&Company, nền kinh tế kỹ thuật số của Việt Nam đang bùng nổ với doanh thu tăng trưởng 38% mỗi năm kể từ năm 2015 lên 12 tỷ USD vào năm 2019, chiếm hơn 5% GDP cả nước năm 2019. Theo thống kê của WeAreSocial, tại thời điểm tháng 1/2020, Việt Nam có hơn 68 triệu người dùng Internet, tương đương hơn 2/3 dân số và hơn 146 triệu thuê bao kết nối mạng di động. Kênh trực tuyến ngày càng trở nên quan trọng hơn trong những giai đoạn phát triển tiếp theo của ngành bán lẻ. Số liệu ở trên chưa tính đến tác động của đại dịch, sự kiện đã đẩy nhanh tốc độ phát triển của thương mại điện tử do người tiêu dùng bị hạn chế mua hàng trực tiếp và phải chuyển sang mua sắm online.

Sự mở rộng sản xuất mạnh mẽ của các khách thuê hiện hữu cũng là điểm tích cực đối với ngành khu công nghiệp ở năm 2021. Cụ thể, bên cạnh các nhà đầu tư mới đang tìm kiếm cơ hội, các khách thuê hiện hữu cũng đang tích cực mở rộng sản xuất tại Việt Nam. Trước đó vào quý II/2020, LG Electronics thông báo sẽ xây dựng trung tâm R&D thứ 2 tại Việt Nam. Intel cũng đang nhắm đến việc mở rộng sản xuất tại Việt Nam trong những năm tới. Mitsubishi Motors đang tìm kiếm cơ hội xây dựng nhà máy thứ 2 tại Bình Định hay Ford Việt Nam đã công bố kế hoạch 82 triệu USD để mở rộng cơ sở lắp ráp tại Hải Dương.