Có xảy ra tình trạng 'bong bóng' bất động sản vào cuối năm nay?

Bong bóng nhà đất của 10 năm trước

Bong bóng nhà đất đã diễn ra cách đây gần 10 năm, khi đó người ta gọi đó là cuộc khủng hoảng bất động sản giai đoạn 2007 - 2012. Tính đến ngày 31/12/2012, có đến 17.000 doanh nghiệp là “nạn nhân” của bong bóng nhà đất. Con số này tăng hơn 2.000 so với năm 2011.

Tổng số doanh nghiệp phải dừng hoạt động hoặc giải thể là 2.637, trong đó: 2.110 doanh nghiệp xây dựng và 527 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Vô số người từ cá nhân cho đến doanh nghiệp đã rơi vào cảnh tán gia bại sản, nợ nần chồng chất khi cơn sốt bất động sản năm 2007 qua đi, kéo dài đến tận đáy khủng hoảng năm 2012 - 2013.

Đỉnh điểm, bong bóng nhà đất 2008 là thương vụ chấn động lịch sử. Đó là khi giá đất bỗng dưng tăng nhanh một cách đột biến tạo nên những cơn sốt đất ở một số nơi như Bình Dương và Tp. HCM. Giá đất tăng vùn vụt trung bình 300%, có những ơi tăng lên đến 500% sau vài tháng. Giá đất tăng đem đến lợi nhuận trung bình từ 15 - 20% cho người đầu tư. Quá hấp dẫn, nhiều người không ngại ngần vay ngân hàng số tiền lớn để mua một vài lô đất ở những nơi diễn ra cơn sốt.

Để rồi giá nhà đất bỗng “đi ngang” và sau đó “giảm không phanh” xuống mức thấp nhất thì người mua không kịp trở bàn tay. Nhanh tay bán thì chịu lỗ ít. Nhưng làm gì có mấy ai nhanh tay, bởi khi mua bất động sản họ đang có một niềm tin chắc nịch rằng giá đất chỉ có tăng chứ không có giảm. Đợi khi giảm xuống tận cùng thì lúc này bán hay không bán thì người mua cũng đã rơi vào cảnh bế tắc.

Mất cân đối cung - cầu

Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM cho biết, cơ cấu sản phẩm trên thị trường đang mất cân đối, chưa bảo đảm sự phát triển bền vững của thị trường và bảo đảm an sinh xã hội.

Tại Hội Nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững, Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM Trần Hoàng Quân cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2022, đại dịch Covid-19 đã được kiểm soát, kinh tế - xã hội đang trên đà hồi phục và phát triển. Thị trường bất động sản TP HCM vẫn hoạt động và phát triển, tuy nhiên quá trình phát triển vẫn chưa bền vững, chưa đáp ứng được nhu cầu, chưa đa dạng về sản phẩm.

Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm, Sở Xây dựng TP.HCM đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai của 17 dự án, với tổng số 9.456 căn nhà và tổng diện tích sàn là 860.205 m2.

Trong đó, tổng số dự án nhà ở đưa ra thị trường tăng 8,3%, tổng số căn nhà tăng 46,58% so với cùng kỳ năm trước. Tổng giá trị cần huy động là 77.591 tỷ đồng. Căn hộ chung cư là 8.937 căn với tổng diện tích sàn là 668.644 m2; nhà ở thấp tầng là 519 căn với diện tích sàn là 191.561 m2.

"Nhu cầu căn hộ bình dân chiếm tỷ lệ cao nhất, nhưng trong thời gian qua tỷ lệ căn hộ bình dân giảm 34,41% và phân khúc căn hộ cao cấp tăng cao 111,29%. Đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững. Để thị trường tiếp tục phát triển bền vững, cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền của đại bộ phận khách hàng phải giữ ở tỷ lệ cao nhất, tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp, còn phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất.  ", ông Trần Hoàng Quân cho biết.

Từ đầu năm 2021 đến nay, TP HCM chỉ có một dự án được xem xét đủ điều kiện chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng dự án là một trong các biện pháp giải quyết những khó khăn, góp phần khôi phục dự án, tiếp tục khởi công xây dựng lại đối với các dự án ngưng thi công, hoàn thiện công trình, đưa sản phẩm vào thị trường, giải quyết được hàng tồn kho.

Tuy nhiên, chuyển nhượng các dự án nhà ở trong thời gian qua giảm mạnh. Nguyên nhân do chưa đầy đủ các thủ tục pháp lý, đồng thời do thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, dẫn đến thiếu hụt nguồn cung dự án mới, đặt biệt là những dự án phân khúc nhà ở bình dân.

Về hình thức huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại, Sở Xây dựng TP HCM nhận thấy các trường hợp giao kết hợp đồng dưới các hình thức hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký,… theo pháp luật về dân sự diễn biến phức tạp.

Khó xảy ra tình trạng "bong bóng"

Hiện nay các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản như tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế, chính sách tín dụng... đang được kiểm soát một cách hiệu quả nên thị trường khó có thể xảy ra tình trạng "bong bóng" trong những tháng cuối năm 2022.

Với tình hình hiện nay, dự báo thị trường bất động sản trong 6 tháng cuối năm 2022 vẫn hoạt động bình thường. Tuy nhiên, tình hình thị trường sẽ không tránh khỏi những tác động tiêu cực từ những thông tin sai lệch về nhà đầu tư và sản phẩm bất động sản làm tâm lý người dân e dè, dẫn đến tần suất giao dịch hạn chế, tính thanh khoản chậm.

Hiện nay các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản như tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế, chính sách tín dụng, sự phát triển lệch pha cung - cầu, sự gia tăng rất lớn của các nhà đầu tư thứ cấp và chính sách thuế đang được kiểm soát một cách hiệu quả nên thị trường khó có thể xảy ra tình trạng "bong bóng" bất động sản trong những tháng cuối năm 2022.

TP HCM kiến nghị Chính phủ nhiều giải pháp để phát triển thị trường bất động sản. Một trong số đó là cần có văn bản hướng dẫn, thống nhất quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án bất động sản để các địa phương triển khai thực hiện.

Bên cạnh đó, quy định cụ thể để ngăn chặn các hoạt động kinh doanh bất động sản trái pháp luật như: Một căn hộ bán cho nhiều người (đề xuất ngăn chặn từ việc công chứng); huy động vốn của khách hàng qua hình thức đặt cọc, giữ chỗ (đề xuất Bộ Xây dựng thống nhất với Bộ Tư pháp để xử lý); xử lý các đối tượng cung cấp thông tin sai lệch về các dự án bất động sản, dự án hạ tầng kỹ thuật đô thị hoặc có dấu hiệu lừa đảo trong việc môi giới, giao dịch bất động sản... 

Có trường hợp chủ đầu tư nhận tiền ứng trước, đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ đối với khách hàng với số tiền rất lớn, chiếm 80% giá trị căn hộ, gây tiềm ẩn rủi ro, nguy cơ cho người mua căn hộ khi pháp lý dự án chưa đầy đủ.

Trong khi đó, việc xác định mục đích sử dụng tiền đặt cọc của chủ đầu tư là rất khó, dẫn đến chưa đủ cơ sở để xử lý vi phạm đối với chủ đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Một trong những nguyên nhân là do dự án bất động sản khi thực hiện phải chịu tác động bởi nhiều luật. Trong khi đó các quy định chưa có sự thống nhất, đồng bộ về trình tự thủ tục, thậm chí còn chồng chéo. Điều này dẫn đến nhiều dự án phải rà soát lại thủ tục pháp lý, tác động trực tiếp đến sự phát triển của thị trường, gây khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản, làm giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước từ các hoạt động đầu tư, xây dựng và kinh doanh bất động sản.

Do đó, Nhà nước cần có giải pháp tháo gỡ vướng mắc kịp thời trong các thủ tục về đầu tư, xây dựng, quy hoạch đô thị, đất đai, nhà ở.