Luật đất đai sửa đổi, hy vọng mới cho thị trường bất động sản

Thông tin sửa đổi Luật Đất đai trong thời gian sắp tới đang được nhiều người dân và doanh nghiệp quan tâm, kỳ vọng sẽ mang đến cơ hội mới tháo gỡ những khó khăn, đặt ra luật lệ hợp lý và những quy định cụ thể giúp cho thị trường BĐS phát triển hơn.

Những khó khăn mà thị trường BĐS đang gặp phải

Trong khoảng thời gian 2 năm trở lại đây do dịch Covid-19 kéo dài đã ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống xã hội và hầu hết các lịch vực kinh tế. Thị trường BĐS cũng không ngoại lệ khi chịu nhiều tác động nặng nề như tạm dừng hoặc ngừng hẳn nhiều dự án; các công trình được triển khai thi công vô cùng ít ỏi; không những thế chi phí nguyên vật liệu, phí vận chuyển cũng tăng theo. Khó khăn trong di chuyển và lực lượng lao động giảm đi do số lượng người dân di cư về quê đã ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ thi công.

Hơn thế nữa, các doanh nghiệp cũng đang “đứng ngồi không yên” khi đã bỏ vốn đầu tư vào nhiều dự án nhưng không thể triển khai như dự kiến ban đầu dẫn đến tình trạng nguồn cung ngày càng thiếu hụt, ảnh hưởng không nhỏ đến giao dịch mua bán BĐS, nhất là BĐS nghỉ dưỡng trong thời gian giãn cách xã hội.

Pháp lý cũng là nguyên nhân gây không ít khó khăn cho thị trường BĐS mặc dù đang dần được hoàn thiện nhưng vẫn còn nhiều rào cản như hệ thống pháp luật không được đồng bộ dẫn đến việc hoàn thiện thủ tục pháp lý cho các dự án cũng như giải phóng mặt bằng bị chậm tiến độ ảnh hưởng đến nguồn cung của thị trường. Hiện nay, hầu hết các doanh nghiệp và chủ đầu tư chủ yếu tập trung vào phân khúc thị trường cao cấp, dẫn đến sự chênh lệch giữa các phân khúc với nhau, không đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho người lao động có thu nhập trung bình, thấp.

Tình trạng các nhà đầu tư “lướt sóng”, nhiều lời đồn thổi, mua bán nhà đất hai giá, thổi phồng giá dẫn đến hiện tượng tăng trưởng nóng diễn ra ở một vài địa phương. Hơn nữa, nhiều chủ đầu tư không đủ điều kiện tài chính dựa vào vốn vay ngân hàng quá nhiều, cho nên khi các tổ chức tín dụng bắt đầu siết chặt hạn chế vay vốn khiến các chủ đầu tư khó tiếp cận được nguồn vốn, kết quả nhiều dự án nhiều năm vẫn còn trên giấy.

Một số vấn đề cấp thiết được kiến nghị sửa đổi

Thông tin Luật Đất đai được sửa đổi mang đến nhiều hy vọng đổi mới cho thị trường BĐS trong giai đoạn khó khăn như hiện nay. Theo nhiều chuyên gia phân tích, Luật Đất đai đang có nhiều điểm bất cập, ảnh hưởng lớn đến sự chênh lệch cán cân cung cầu phần lớn do các nhà đầu tư vướng phải thủ tục pháp lý, nhiều nhà đầu tư đang trông đợi vào sự sửa đổi bổ sung của Luật Đất đai khi đã rót tiền vào các dự án nhưng không thể khởi công phải lao đao, vất vả chờ đợi được phê duyệt do luật pháp thiếu đồng bộ.

Những nút thắt về quy định mà thị trường BĐS đang gặp phải như các quy định về chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư. Chẳng hạn như các hoạt động mua bán các loại hình BĐS nghỉ dưỡng và các căn hộ chung cư được sử dụng làm văn phòng vẫn chưa có quy định hay hướng dẫn kỹ càng về việc sử dụng đất hay nghĩa vụ của chủ đầu tư sau khi chuyển nhượng và người mua vẫn chưa được rõ ràng. Vì thế cần quy định chính xác chế dộ sử dụng đất, quyền cũng như nghĩa vụ của chủ đầu tư.

Ngoài ra, còn rất nhiều trường hợp pháp lý liên quan đến vấn đề giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trên thực tế không ít tài sản gắn liền với đất như nhà ở chưa được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì thế các hợp đồng công chứng hay thế chấp chỉ ghi nhận quyền sử dụng đất không ghi nhận những tài sản khác cho dù có tồn tại trên thực tế. Rất nhiều trường hợp giao dịch, thế chấp tiềm ẩn rủi ro xảy ra tranh chấp đối với tài sản gắn liền với đất nhưng lại không được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhiều ý kiến cho rằng nên bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất.

Ngoài những vấn đề trên, Luật Đất đai vẫn còn nhiều bất cập cần được tháo dỡ, gỡ những nút thắt bất hợp lý để không làm trở ngại đến sự phát triển của nền kinh tế.