Cục diện mới của thị trường biệt thự, liền kề Hà Nội

Thấp tầng “nổi sóng”

2024 vẫn thường được xem là năm của chung cư, nhưng bên cạnh đó, phân khúc thấp tầng (biệt thự - liền kề) cũng khá sôi động. Thống kê của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết trong năm 2024, giao dịch thấp tầng cải thiện rất mạnh, tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mở bán mới rất tốt, ước đạt gần 65%, tương đương với 9.000 giao dịch.

Với riêng thị trường Hà Nội, CBRE cho hay, nguồn cung mở bán mới cả năm 2024 đạt hơn 6.300 căn, tăng gấp đôi so với năm trước. Tổng số căn bán được đã đạt hơn 6.100 căn, tăng hơn 43%.

Giá bán tăng ở mức hai chữ số trên cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp. Cụ thể, giá sơ cấp đạt xấp xỉ 8.684 USD/m2 đất (chưa bao gồm VAT & phí bảo trì), tăng 20% so với năm ngoái. Giá thứ cấp đạt 6.915 USD/m2 đất, tăng hơn 11%.

CBRE dự báo trong năm 2025, nguồn cung thấp tầng trên thị trường Hà Nội sẽ vượt mốc 7.000 căn, chủ yếu đến từ các dự án mới ở Đan Phượng, Long Biên và Tây Hồ.

Cuộc chơi không cân sức

Sự sôi động của thị trường thấp tầng cho thấy dòng tiền đầu tư đang trở lại mạnh mẽ trên thị trường Hà Nội. Điều này mở ra cơ hội cho các chủ đầu tư trong việc triển khai dự án và/hoặc tung hàng ra bán trong năm 2025.

Tuy nhiên, cuộc chơi của năm 2025 được nhìn nhận là khác trước rất nhiều. Một chủ tịch tập đoàn địa ốc có trụ sở tại quận Hà Đông (Hà Nội) nói với VietnamFinance rằng, với các thay đổi của chính sách và pháp luật đất đai – bất động sản, lợi thế gần như đang nằm hoàn toàn trong tay “ông lớn”.

Theo đó, các “ông lớn” là đơn vị có khả năng thực hiện các dự án quy mô lớn, nằm trong diện được nhà nước thu hồi đất, còn các chủ đầu tư vừa và nhỏ, nếu chỉ làm các dự án cỡ nhỏ, sẽ phải tự thoả thuận đền bù giải phóng mặt bằng, trong khi đây là việc hết sức khó khăn.

Đặc biệt, các “ông lớn” với tiềm lực tài chính hùng hậu, có ưu thế lớn trong việc hỗ trợ cho khách mua cũng như đủ sức đẩy mặt bằng giá tăng trưởng theo thời gian, mang lại lợi ích lớn cho nhà đầu tư.

Hình dung một cách đơn giản, một căn thấp tầng trị giá 1 triệu USD (khoảng 25 tỷ đồng), khách hàng chỉ cần vào tiền 30% (tương đương 7 - 8 tỷ đồng). 70% còn lại sẽ được ngân hàng phối hợp với chủ đầu tư cho vay, ân hạn gốc và lãi trong 2 – 3 năm. Trong thời gian đó, chủ đầu tư cam kết tiền thuê cho chủ sở hữu, tương đương lợi suất 5% – 6%/năm. Với khả năng tác động, thậm chí mang tính quyết định, tới giá bán của thị trường, giá sản phẩm sẽ được chủ đầu tư “đẩy” tăng 10%/năm, đi kèm là khả năng “tạo sóng” thanh khoản. Như vậy, khách mua sản phẩm thấp tầng sau 3 năm sẽ có lợi nhuận rất lớn.

Với bài toán lợi ích rõ ràng như vậy, sản phẩm của chủ đầu tư lớn rõ ràng hấp dẫn hơn rất nhiều so với sản phẩm của các chủ đầu tư vừa và nhỏ. Hệ quả tất yếu là dòng tiền sẽ chảy vào dự án của các chủ đầu tư lớn, tiếp tục củng cố cho quyền lực của các đơn vị này.

Với các chủ đầu tư vừa và nhỏ, cục diện nêu trên sẽ khiến họ hết sức “đau đầu”, trừ khi dự án nằm ở vị trí cực kì đắc địa. Với những chủ đầu tư còn chưa ra được giấy phép xây dựng, độ khó của “game” còn được tăng lên gấp bội, bởi giá vốn dự án tính theo quy định mới của pháp luật đất đai sẽ cao hơn rất nhiều so với những dự án được hình thành trước đó. Khi không có lợi thế so sánh về chính sách bán hàng, lại gặp rào cản giá vốn cao, các chủ đầu tư nhỏ sẽ khó bề xoay xở.

Thực tế cho thấy, nhóm đối tượng có thể chi 7 – 10 tỷ đồng/suất đầu tư (tương đương 30% giá trị sản phẩm thấp tầng) đang gần như là tệp khách hàng tốt nhất trên thị trường hiện tại. Tệp khách này đã bị các “ông lớn” hút về, do đó việc tính toán phương án kinh doanh, khách hàng mục tiêu là điều các chủ đầu tư vừa và nhỏ phải tính càng sớm càng tốt. Tính xa thì đỡ phải lo gần, còn “ngồi yên đợi giặc” không khéo sẽ rơi vào cảnh tiến không được, thoái không xong, trở đi mắc núi, trở về mắc sông, khó càng thêm khó.