Đà tăng giá chung cư sẽ chậm lại, nhưng vẫn là phân khúc “dẫn sóng” trong năm 2025?

Chung cư tiếp tục “dẫn sóng”

Tại báo cáo nhận định về thị trường căn hộ Hà Nội cuối năm 2024, đầu năm 2025, công bố ngày 18/12, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, đã đưa ra ba lý do giải thích cho tình hình chung cư hiện nay và đây tiếp tục là loại hình dẫn dắt thị trường bất động sản Hà Nội trong năm 2025.

Thứ nhất, theo ông Tiến, là nhu cầu nhà ở ngày càng cao, khi mỗi năm, dân số Hà Nội tăng thêm 200.000 người. Điều này thúc đẩy hoạt động đầu tư, chuyển nhượng bất động sản, nhất là với phân khúc chung cư. Lượng giao dịch chung cư, bao gồm loại hình sơ cấp và chuyển nhượng, thường chiếm 55% tổng giao dịch toàn thị trường.

Thứ hai, chung cư là loại hình ở thực với mức giá tương đối dễ chịu so với nhà mặt đất, thủ tục pháp lý vay ngân hàng dễ dàng hơn đối với căn hộ đã có sổ. Trong khoảng ngân sách 3-5 tỷ đồng, chung cư vẫn sẽ được khách hàng “ưu ái’ lựa chọn khi hầu hết dự án nằm ở mặt đường rộng, phòng cháy chữa cháy được đảm bảo, nhiều tiện ích nội khu và quanh khu vực. Trong khi đó, với phân khúc giá tương đương, nhà liền thổ sẽ chỉ mua được ở những khu vực xa trung tâm Hà Nội, hoặc trong trung tâm nhưng diện tích hạn chế và tại ngõ, ngách tương đối nhỏ.

Thứ ba, với sự cạnh tranh gay gắt và nhu cầu tăng cao của khách hàng, các chủ đầu tư ngày càng chú trọng nhiều hơn đến chất lượng xây dựng và tiêu chuẩn bàn giao, đi kèm nhiều chính sách bán hàng ưu đãi với gói hỗ trợ lãi suất cho vay và thanh toán giãn. Điều này đã giúp chung cư gần đây nổi lên là một kênh đầu tư mới, thu hút thêm tệp khách hàng mua đầu tư để tích lũy và gia tăng tài sản. Qua đó, giúp tăng đáng kể lượng hấp thụ trên thị trường.

Dự báo về diễn biến thị trường chung cư Hà Nội trong năm 2025, ông Tiến nhận định rằng giá bán sẽ tiếp đà tăng trưởng. Giá căn hộ mở mới trung bình đạt 70 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì) - tăng 75% so với quý 1/2022.

Về nguồn cung, do tình hình thị trường diễn biến sôi động cuối năm 2024, nhiều dự án được quyết định mở bán sớm hơn dự kiến, khiến tổng nguồn cung năm 2025 đạt khoảng 29.000 căn hộ - giảm nhẹ so với 2024. Trong đó, khu vực phía Đông Hà Nội chiếm tới 48% tổng nguồn cung mới; khu Tây trước đây chiếm tỷ trọng thứ hai, trong khi khu vực phía Bắc và Đông Bắc nổi lên như một “vùng đất hứa” cho phân khúc chung cư.

Đà tăng giá sẽ chậm lại

Có thể thấy, năm 2024 là năm phân khúc chung cư Hà Nội chứng kiến sự tăng nhanh vượt bậc về giá. Từ mức trung bình 40 triệu/m2 năm 2022, giá chung cư đã tăng lên mức hơn 70 triệu/m2 vào cuối quý III/2024.

Thị trường ngày càng khan hiếm các dự án có giá dưới 60 triệu/m2, nhiều dự án có mức giá trên 100 triệu đồng/m2 dù nằm cách xa trung tâm thành phố.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam dẫn chứng, tính đến thời điểm quý III/2024, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng 64% so với quý II/2019, gấp đôi mức tăng của TP. HCM.

Tuy nhiên, trong thời gian tới, đà tăng giá chung cư sẽ chậm lại, theo xu hướng ổn định hơn, không còn tình trạng sốt nóng như những tháng giữa năm 2024. Nguyên nhân là do nguồn cung sơ cấp hiện đang có xu hướng tăng lên, góp phần giải cơn khát của nguồn cầu.

Bên cạnh đó, hiện giá chung cư Hà Nội đã tăng lên mức rất cao, dòng tiền của các khách hàng, nhà đầu tư sẽ có xu hướng dịch chuyển sang các khu vực lân cận, nơi có mức giá cạnh tranh hơn và còn nhiều dư địa tăng trưởng.

Thực tế, nhiều môi giới cho biết, lượng người hỏi mua chung cư đã sụt giảm trong 2 tháng qua. Khảo sát tại 15 dự án căn hộ từ bình dân đến cao cấp đều cho thấy giá rao bán đi ngang kể từ đầu tháng 11 đến nay. Thậm chí tại một số căn hộ, chủ nhà đã chủ động liên hệ với người mua và đề xuất giảm giá bán.

Đồng quan điểm, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cho rằng, trong thời gian tới, đà tăng giá chung cư sẽ chững lại, thị trường có xu hướng ổn định hơn, không còn "sốt nóng" như thời gian qua. Tuy nhiên, từ năm 2025, thị trường sẽ chuyển sang các giai đoạn tiếp theo gồm củng cố, khởi sắc và ổn định. Chung cư sẽ nhường lại vị trí dẫn đầu cho các loại hình khác như nhà riêng, nhà phố, đất nền...

Theo Batdongsan.com.vn dự báo, trong năm 2025, chung cư Hà Nội sẽ biến mất phân khúc sơ cấp với mức giá 50 triệu đồng/m2.Việc nguồn cung nhà ở hiện nay chủ yếu tập trung vào phân khúc trung, cao cấp trở lên là một trong những nguyên nhân khiến khả năng chi trả nhà ở đã giảm mạnh trong vài năm qua.

Bên cạnh đó, với sự thay đổi của Luật mới, chi phí đầu vào các dự án tăng, các chủ đầu tư không còn ưu tiên cho phân khúc trung cấp thay vào đó phát triển các dự án trong phân khúc cao cấp và hạng sang để vừa đạt được kỳ vọng về lợi nhuận của chủ đầu tư vừa đáp ứng được nhu cầu của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam càng ngày càng gia tăng. Trong thời gian tới thị trường sơ cấp tại Hà Nội sẽ còn tiếp tục đón nhận những dòng sản phẩm đặc biệt, không dành cho số đông.