Đánh thuế lãi chuyển nhượng nhà đất, Mỹ và Trung Quốc áp dụng thế nào?

Liên quan đến dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) vừa được Bộ Tài chính đưa ra lấy ý kiến, cơ quan này đã có thông tin làm rõ thêm một số vấn đề, đặc biệt về nội dung tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với giao dịch bất động sản.

Cụ thể, Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) hiện hành đang quy định thu thuế đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng từng lần. Tuy nhiên, có nhiều ý kiến cho rằng, cần nghiên cứu quy định thu thuế TNCN đối với hoạt động này để đảm bảo đúng theo bản chất giao dịch kinh tế.

“Thuế thu trên cơ sở thu nhập tính thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần trừ đi giá mua và các chi phí liên quan”, Bộ Tài chính nêu.

Sau khi tiếp thu các ý kiến, Bộ Tài chính đang đưa ra thêm phương án thu thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản theo thuế suất 20% trên thu nhập.

Theo Bộ Tài chính, so với mức thuế 2% trên giá chuyển nhượng đang áp dụng hiện nay, việc thu thuế 20% trên thu nhập tính thuế sẽ điều tiết thuế đảm bảo ở mức tương đương. Trong một số trường hợp, chênh lệch giữa giá bán và giá mua ít hơn, không phát sinh thu nhập hoặc bị lỗ, thu 20% trên thu nhập sẽ có lợi hơn cho cá nhân, đảm bảo việc thu thuế đúng theo thu nhập thực tế của hoạt động giao dịch bất động sản.

Tuy nhiên, Bộ này cũng nhìn nhận, việc thu thuế theo phương pháp 20% trên thu nhập cần có lộ trình phù hợp, đảm bảo đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách khác liên quan đến đất đai, nhà ở, hay mức độ sẵn sàng của cơ sở dữ liệu cũng như hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký, chuyển nhượng bất động sản…

“Nhằm tạo điều kiện cho cơ quan thuế có đủ thông tin và cơ sở pháp lý liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản để thu đúng số tiền thuế phải nộp”, Bộ Tài chính khẳng định.

Đối với vấn đề áp dụng thuế thu nhập cá nhân liên quan đến thời gian nắm giữ bất động sản, Bộ Tài chính lý giải việc này nhằm hạn chế đầu cơ, chấn chỉnh, xử lý việc thao túng giá bất động sản.

Đồng thời, có tham khảo kinh nghiệm một số quốc gia đã sử dụng các công cụ thuế, trong đó có thuế TNCN để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ bất động sản.

Bộ Tài chính dẫn chứng, tại Đức có 2 sắc thuế chính, thuế chuyển nhượng bất động sản và thuế thu nhập. Thuế thu nhập từ bất động sản áp dụng mức thuế suất từ 14% đến 42%. Cá nhân mua bán sẽ được miễn thuế thu nhập khi bất động sản được sở hữu trên 10 năm hoặc không được xem là tài sản với mục đích kinh doanh (nếu cá nhân sở hữu tài sản này có hoạt động giao dịch 3 lần trong 5 năm thì được coi là bất động sản kinh doanh).

Tại Mỹ, chính sách chống đầu cơ bất động sản tùy thuộc vào luật pháp riêng tại từng bang. Quy định tại San Francisco (bang California), nếu một cá nhân bán bất động sản trong vòng 5 năm kể từ khi mua, sẽ bị áp thuế chuyển nhượng lũy tiến theo thời gian nắm giữ. Cụ thể, mức thuế là 24% nếu bán trong năm đầu tiên, 22% bán trong 1-2 năm, 20% trong 2-3 năm, 18% trong 3-4 năm và 14% chuyển nhượng sau 4-5 năm.

Gần Việt Nam là Singapore, nếu bất động sản được mua và bán lại trong năm đầu tiên, phần chênh lệch giá bị đánh thuế 100%. Sau 2 năm, thuế suất giảm còn 50% và sau 3 năm là 25%.

Tại Đài Loan (Trung Quốc), thuế suất là 15% nếu bán trong năm đầu tiên và 10% nếu bán trong năm thứ 2. Tại Malaysia, thu nhập từ việc thanh lý bất động sản bị đánh thuế theo thời gian nắm giữ: 30% nếu bán trong 3 năm đầu, 20% giữ từ 3-4 năm và 15% giữ từ 4-5 năm.

Thời gian tới, Bộ Tài chính cho biết sẽ tiếp tục nghiên cứu, tổng hợp ý kiến đóng góp để có đề xuất chính sách phù hợp, báo cáo các cấp có thẩm quyền quyết định.