Đất nền “giảm tốc” sau thời gian tăng nóng

Đất nền giảm sức nóng

Báo cáo về thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2025 (thời điểm chưa sáp nhập các tỉnh, thành) của Công ty Property Guru Việt Nam mới đây cho thấy, đất nền nhiều địa phương miền Bắc đã tăng giá rất mạnh giai đoạn từ đầu năm 2023 đến quý II/2025. Chẳng hạn, tại Hòa Bình, giá đất nền tăng tới 200%, Bắc Giang tăng 100%, Hưng Yên tăng 75%, Bắc Ninh tăng 54%, Vĩnh Phúc tăng 26%...

Tại Bắc Ninh, giá đất nền lên tới 36 triệu đồng/m², Hưng Yên 35 triệu đồng/m2, Hà Nam và Hải Dương khoảng 26 triệu đồng/m2, Bắc Giang và Vĩnh Phúc 24 triệu đồng/m2.

Theo Batdongsan.com.vn, 6 tháng đầu năm 2025 đánh dấu giai đoạn điều chỉnh rõ nét của thị trường đất nền, đặc biệt sau đợt tăng nóng đầu năm. Xu hướng phân hóa theo vùng ngày càng rõ rệt, với miền Bắc dẫn dắt tăng giá, trong khi miền Nam trở thành điểm đến của dòng tiền thận trọng. Hạ tầng và quy hoạch tiếp tục là yếu tố then chốt quyết định tiềm năng tăng trưởng và chiến lược đầu tư trung – dài hạn.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Property Guru Việt Nam cho biết, sau giai đoạn tăng nóng, thị trường đang có sự chuyển dịch từ đất nền sang các phân khúc có thanh khoản tốt hơn như căn hộ. Thị trường đất nền miền Bắc hiện không còn là “miếng bánh dễ ăn” với mọi nhà đầu tư. Bài toán chọn đúng điểm rơi, đúng khu vực, đúng thời điểm đang trở nên khắt khe hơn.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Quốc Anh cũng cho rằng, triển vọng phân khúc đất nền từ nay đến cuối năm phụ thuộc rất nhiều vào các chính sách.

“Tâm lý nhà đầu tư ảnh hưởng rất lớn tới loại hình đầu tư. Khi thị trường bất ổn, họ tìm đến tài sản an toàn như chung cư. Khi thị trường bắt đầu hưng phấn, họ sẽ tìm đến đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng. Lộ trình này rất rõ ràng", ông nói.

Theo đó, nếu các chính sách sắp tới, đặc biệt là về thuế, được ban hành một cách rõ ràng, thuận lợi và hợp lý, thị trường đất nền hoàn toàn có khả năng nóng trở lại. Ngược lại, nếu chính sách vẫn còn phức tạp, tâm lý đầu tư thận trọng lại diễn ra, cộng thêm những thông tin về khả năng đánh thuế đất bỏ hoang thì nhà đầu tư sẽ phải tính toán rất kỹ lưỡng.

Qua thời “lướt sóng”?

Trong giai đoạn 2020 – 2021, đất nền từng là phân khúc được ưa chuộng với nhiều nhà đầu tư “lướt sóng” nhờ lợi nhuận cao trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, bước sang năm 2025, xu hướng này đã không còn giữ sức hút mạnh mẽ. Thị trường đất nền hiện đang dịch chuyển từ đầu cơ sang đầu tư dài hạn, đòi hỏi tầm nhìn bền vững và tiềm lực tài chính ổn định.

Ông Quốc Anh nhận định nhận định: “Thị trường đất nền không còn phù hợp cho những nhà đầu tư kỳ vọng lợi nhuận nhanh. Sự siết chặt tín dụng, quản lý pháp lý chặt chẽ hơn và giá đất tăng cao sau nhiều đợt sốt đất đã khiến biên độ sinh lời trong ngắn hạn giảm đáng kể.”

Bên cạnh đó, các chính sách mới như yêu cầu minh bạch thông tin quy hoạch, tăng cường thanh tra đất đai đã góp phần loại bỏ các dự án “ảo” từng tạo ra sóng đầu cơ. Nhà đầu tư buộc phải chọn lọc kỹ lưỡng hơn và chấp nhận chiến lược dài hơi thay vì lướt sóng trong vài tháng.

Các chuyên gia dự báo giá sẽ đi ngang hoặc chỉ tăng nhẹ từ 3 – 5%/năm tại những khu vực có hạ tầng phát triển thực sự. TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho rằng: “Đất nền không còn là kênh đầu tư có biên lợi nhuận cao trong ngắn hạn như trước. Nhà đầu tư nếu không có tầm nhìn ít nhất 3 – 5 năm sẽ khó đạt được lợi nhuận như mong muốn.”

Ngoài ra, với mặt bằng lãi suất vẫn ở mức tương đối cao, nhiều nhà đầu tư vay vốn mua đất nền đang gặp áp lực tài chính, buộc phải bán ra, góp phần làm thị trường trầm lắng hơn.

Mặc dù không còn hấp dẫn cho “lướt sóng”, đất nền vẫn là lựa chọn dài hạn với những khu vực có tiềm năng về hạ tầng và đô thị hóa. Các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư nên tập trung vào những tỉnh thành đang đẩy mạnh phát triển công nghiệp, có dự án hạ tầng trọng điểm như cao tốc, sân bay. Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Group, nhận định: “Những khu vực có nhu cầu ở thật, hạ tầng rõ ràng vẫn là điểm đến an toàn. Tuy nhiên, cần loại bỏ tâm lý đầu cơ, thay vào đó là chiến lược đầu tư trung – dài hạn, ít nhất 3 – 7 năm.”