Đất nền “sốt ảo”, làm sao để tránh rủi ro khi đầu tư?

Đất nền “sốt ảo”

Mặc dù thị trường bất động sản (BĐS) đang gặp nhiều khó khăn và chưa thể sôi động trở lại trong thời điểm hiện tại, tuy nhiên, đất nền vẫn là phân khúc được ưa chuộng và các nhà đầu tư hướng tới nhiều nhất. Đây cũng chính là phân khúc có đặc tính dễ đầu tư, tiềm năng sinh lời cao.

Báo cáo thị trường BĐS của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong tháng 2/2024, nhu cầu tìm kiếm nhà đất trên cả nước có dấu hiệu phục hồi, sức mua BĐS tăng 13% so với cùng kỳ 2023.

Theo lời Giám đốc một công ty bất động sản, cơn sốt đất nền năm nay khác với những năm trước đó. Cụ thể, những cơn sốt trước kia diễn ra trên nhiều tỉnh thành khắp cả nước, nhưng cơn sốt đất nền hiện nay đang diễn ra tại Hà Nội và các tỉnh có khu công nghiệp giáp Hà Nội như: Hà Nam, Thái Nguyên, Hưng Yên, Phú Thọ.

Mỗi tuần, giá giao dịch thanh khoản lên đến hàng nghìn tỷ đồng, điển hình tại các dự án như: Vinhomes Hưng Yên; Khu đô thị Dương Nội 2 phân khuc Solasta, Vinhomes Royal Island Vũ Yên, Hải Phòng...

Ngoài ra, tại phía Tây Hà Nội, các dự án cũ đã tăng giá khoảng 30%, trong đó có thể điểm tới một số dự án như: Bắc An Khánh (Splendora); Khu đô thị mới Nam An Khánh; Khu đô thị mới Geleximco; Khu đô thị Thanh Hà Cienco 5...

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, năm nay mới chỉ như bước khởi đầu của một chu kỳ phục hồi và tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản. Theo VNDirect cũng đưa ra dự báo, theo chu kỳ trong lịch sử "cơn sốt" đất tiếp theo có thể diễn ra mạnh vào giai đoạn 2025-2026.

Còn nhớ, thời điểm  từ cuối năm 2022 đến 2023, đất nền, đất đấu giá huyện ven Hà Nội rơi vào cảnh ảm đạm theo chiều hướng đi xuống của thị trường. Những huyện gần khu vực quy hoạch Vành đai 4 như Hoài Đức, Sóc Sơn, Mê Linh, Đan Phượng... từng tăng nóng giai đoạn 2020-2021 đã xuất hiện nhiều đợt giảm giá. Có những lô được rao cắt lỗ 20-30% nhưng không có người mua.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết thời gian gần đây khu vực ngoại thành cách trung tâm thành phố từ 15km trở ra, giao dịch rất hạn chế, đất không tăng, mà còn tiếp tục xu hướng giảm.

“Tuy nhiên, có những khu vực ven thành phố đất nền lại nóng, đặc biệt trong bối cảnh chưa thoát được khó khăn về kinh tế. Đây là những hiện tượng bất thường, những thị trường giả, thị trường ảo. Tại thị trường nhiều khu vực có sự tấp nập nhưng người mua - bán không phải nhà đầu tư mà là những màn kịch mà các môi giới, nhà đầu tư tạo ra” - ông Nguyễn Văn Đính nói.

Chung cư tăng giá là do nguồn cung khan hiếm, nhưng với khu vực đất nền “bỏ hoang” lâu nay bất ngờ “sốt” các chuyên gia bất động sản đánh giá đó không phản ánh thật thực trạng thị trường, và đâu đó có những dấu hiệu chiêu trò của những cò đất.

Một môi giới hoạt động thị trường huyện Hoài Đức cho biết: “Thực tế đất cứ treo giá thế, giao dịch thành công gần như không có, với những lô đất khu vực vùng ven như huyện Hoài Đức mà lên đến 15 - 20 tỷ đồng thì người mua sẽ có nhiều lựa chọn thậm chí nhà đất vùng trung tâm thành phố”.

Môi giới này đánh giá, giá đất đang “ảo” và vị thổi nhiều, vì giá đất lên phải gắn với hạ tầng xã hội hay giao thông nhưng ở đây không có công trình mới, thêm nữa mức giá treo trên các trang mạng về buôn bán bất động sản, thì ai cũng có thể đăng được, giá bao nhiêu tùy, chỉ mất chút phí dịch vụ, để thổi giá một số cò vẫn thường đăng một loạt tin với những giá chót vót để khi người mua tham khảo sẽ vào “bẫy” giá.

Làm sao để tránh rủi ro?

Có thể nói, đất nền là loại hình nóng nhất khi thị trường bất động sản sốt đất cục bộ năm 2020-2022 và sau đó cũng là loại hình ảm đạm nhất vì không hướng tới nhu cầu thực. Giá đất nền giảm mạnh ở nhiều nơi nhưng không có giao dịch. Thực trạng này đã kéo dài từ nửa cuối năm 2022 cho cuối năm 2023.

Về lâu dài, sức hút của đất nền sẽ rất khó giảm. Phân khúc này luôn được lòng giới đầu tư nhờ nhiều yếu tố, điển hình là tâm lý chuộng nhà gắn liền với đất và nhu cầu tích lũy tài sản an toàn cũng như khả năng tăng lợi nhuận từ đất nền vẫn ở mức cao.

Tuy nhiên, để tránh tiền mất tật mang vì đầu tư đất nền, nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư dự án, tính pháp lý, giấy tờ rõ ràng minh bạch và không nên mua đất chung sổ.

Tìm hiểu kỹ chủ đầu tư

Vì ham rẻ, mua vào nhưng không thể bán ra khiến nhiều người rơi vào tình huống mắc kẹt và chôn vốn. Ví dụ với chiêu bán đất siêu rẻ, hệ thống phân phối đa cấp, bẫy lợi nhuận khủng mà hàng nghìn người sập bẫy của công ty địa ốc Alibaba vài năm trước.

Giới đầu tư bất động sản chuyên nghiệp khuyên nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư, lịch sử hoạt động cũng như vận hành các dự án đang triển khai, trách nhiệm đối với khách hàng.

Ngoài ra nếu làm việc thông qua môi giới, sàn giao dịch thì cũng cần cẩn thận ghi lại mọi thỏa thuận chi tiết, rõ ràng các thông tin về hoạt động mua bán.

Chỉ giao dịch khi có giấy tờ rõ ràng

Hiện nay, chưa có quy định chính thức quy định về một sàn giao dịch bất động sản chuẩn, vì vậy dễ sinh ra hiện tượng các sàn hoạt động thiếu chuyên nghiệp, thậm chí là lừa đảo trục lợi.

Lời khuyên cho nhà đầu tư đất nền thực hiện quy trình giao dịch do nhân viên kinh doanh phân phối sản phẩm hoặc môi giới, cần đưa ra các yêu cầu chứng minh những giấy tờ cần thiết chứng minh về vị trí dự án, giá trị lô đất, năng lực chủ đầu tư, giấy ủy quyền môi giới về việc ký kết hợp đồng, giấy ủy quyền môi giới về ký kết hợp đồng, đồ án quy hoạch, thiết kế xây dựng dự án tương lai, thủ tục pháp lý,…

Không nên mua đất sổ chung

Mua đất sổ chung là điều tối kị trong bất động sản bởi nhiều vấn đề rắc rối nếu xảy ra tranh chấp. Giới đầu tư bất động sản chuyên nghiệp cho biết những tranh chấp gần như rất khó để giải quyết triệt để ví dụ như không đủ diện tích chia nhỏ theo luật quy định, không xác định được vị trí các lô đất.

Một lý do khác là khi khai thác sử dụng đất chung sổ, mọi vấn đề đều cần sự đồng ý, nhất trí của tất cả những người đồng sở hữu. Do đó, mỗi khi muốn làm gì đó trên đất của mình bạn đều phải thực hiện một bước là thuyết phục tất cả những người đồng sở hữu còn lại.

Ngoài ra loại hình đầu tư mua chung sổ này rất khó để bán lại do giao dịch cần có sự đồng ý của tất cả những người đồng sở hữu. Điều này là rào cản tâm lý lớn đối với người có ý định mua. Trong trường hợp bạn cần tiền gấp, đây cũng là điểm bất lợi thường bị người mua ép giá.

Tính pháp lý của dự án

Những thông tin pháp lý dự án gồm: Các quyết định phê duyệt dự án, quyết định giao đất của Nhà nước; chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy phép về việc phân lô bán nền do UBND tỉnh cấp; bản vẽ thi công được phê duyệt; các giấy tờ, chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính; văn bản nghiệm thu hoàn thành nghĩa vụ xây dựng cơ sở hạ tầng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 của Nhà nước có thẩm quyền.

Để kiểm tra các thông tin trên người mua cần yêu cầu phía chủ đầu tư cung cấp giấy tờ pháp lý liên quan đến dự án (nêu trên) và đến các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền yêu cầu hỗ trợ kiểm tra thông tin và đối chiếu các giấy tờ phía chủ đầu tư cung cấp (Văn phòng đăng ký đất đai, sở tài nguyên môi trường, UBND,…). Bên cạnh đó là kiểm tra thông tin thông qua ngân hàng (trường hợp vay vốn ngân hàng để đầu tư).

Trường hợp chủ đầu tư không xuất trình được đầy đủ giấy tờ trên thì không nên mua.