Thị trường bất động sản vẫn tiềm ẩn nhiều khó khăn, thách thức?

Tồn kho chủ yếu là đất nền và nhà ở riêng lẻ

Báo cáo mới nhất về tình hình thị trường bất động sản do Bộ Xây dựng vừa công bố cho thấy,lượng  tồn kho tại các dự án trong quý I năm nay chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ và đất nền.

Trong đó, lượng tồn kho nhà ở riêng lẻ, đất nền trong quý I vừa qua là 19.323 căn/nền, trong đó nhà ở riêng lẻ có 8.468 căn; đất nền có 10.855 nền. Con số này tương đương 143,25% so với quý IV/2023. Quý IV/2023, lượng tồn kho nhà ở riêng lẻ, đất nền là 13.489 căn/nền, trong đó: nhà ở riêng lẻ có 5.173 căn, đất nền có 8.316 nền.

Về nguồn cung bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, trong quý I có 10 dự án nhà ở thương mại hoàn thành với quy mô khoảng 4.706 căn, số lượng dự án bằng 34,48 % so với quý IV/2023 và bằng 71,43% so với cùng kỳ năm 2023. Cụ thể, tại miền Bắc có 3 dự án; tại miền Trung có 4 dự án; tại miền Nam có 3 dự án.

Trong quý này cũng có 19 dự án được cấp phép có quy mô khoảng 9.774 căn, số lượng dự án được cấp phép mới bằng 95% so với quý IV/2023 và bằng 111,76% so với cùng kỳ năm 2023. Miền Bắc có 12 dự ánm tại miền Trung có 7 dự án.

Có 38 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai có quy mô khoảng 5.527 căn, số lượng dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai bằng 80,85% với quý IV/2023 và bằng 73,08% so với cùng kỳ năm 2023.

Cũng trong quý I có 984 dự án đang triển khai với quy mô khoảng 421.353 căn, số lượng dự án đang triển khai xây dựng bằng 115,22% so với quý IV/2023 và bằng 140,97 % so với cùng kỳ năm 2023. Trong đó, tại miền Bắc có 406 dự án với quy mô khoảng 236.873 căn; tại miền Trung có 360 dự án có quy mô khoảng 91.022 căn; tại miền Nam có 218 dự án với quy mô khoảng 93.458 căn.

Hiện, nhiều địa phương đang tích cực tổ chức đấu giá đất tại các khu đô thị, khu dân cư mới với lượng giao dịch khá nhộn nhịp. Việc này được cho là động thái tích cực, sẽ tác động mạnh đến thị trường bất động sản, giúp phân khúc đất nền sôi động hơn trong thời gian tới.

Trước đó, quý IV/2023, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án khoảng 16.300 căn (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền). Trong đó, chung cư hơn 2.800 căn; nhà ở riêng lẻ gần 5.200 căn; đất nền hơn 8.300 nền. Theo đó, có thể thấy tỷ trọng tồn kho bất động sản chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án.

Cụ thể, lượng tồn kho bất động sản thuộc phân khúc nhà chung cư trong quý IV/2023 giảm 12% so với quý III/2023, nhưng lượng tồn kho thuộc phân khúc đất nền quý IV/2023 tăng 15,6% so với quý III/2023 và lượng tồn kho thuộc phân khúc nhà ở riêng lẻ giảm 21% so với quý III/2023.

Theo nhận định của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục tiềm ẩn nhiều khó khăn, thách thức, vướng mắc nhất là về các thủ tục pháp lý. Thị trường thiếu hụt nguồn cung ở các phân khúc, cơ cấu hàng hóa bất động sản chưa phù hợp, đặc biệt thiếu trầm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Giá bất động sản tăng cao, nhất là nhà chung cư đang gây khó khăn cho những người mua có nhu cầu ở thực. Số lượng giao dịch và thanh khoản đã chuyển biến nhưng còn chậm. Việc cải tạo chung cư cũ, nguy hiểm, xuống cấp tuy đã được quan tâm nhưng còn nhiều vướng mắc, tiến độ chậm so với yêu cầu thực tiễn.

Thị trường vẫn còn nhiều khó khăn

Mặc dù, theo nhiều ý kiến đánh giá thị trường bất động sản đã qua giai đoạn khó khăn nhất, tuy nhiên những thách thức là vẫn còn đó khiến thị trường chưa thể phục hồi ngay được.

PGS.TS. Trần Đình Thiên cho rằng, năm 2023 thực sự là một năm "sôi động" của thị trường Bất động sản theo hướng "đốt ruột đốt gan" chứ không phải sôi động phát triển. Bước sang năm 2024, thị trường vẫn chưa thoát khỏi khó khăn. Nền kinh tế có thể diễn biến tốt hơn nhưng thực trạng sức khỏe của các doanh nghiệp Bất động sản đã yếu, trong khi đó, chính sách tháo gỡ rất chậm và triển vọng mới chưa thực sự rõ ràng. Vì vậy, nhìn chung thị trường vẫn chưa thể đi lên nhanh chóng.

Phân tích cụ thể, ông Thiên cho biết, Luật Đất đai mới có nhiều điểm tích cực nhưng vẫn chưa thể giải quyết các vướng mắc cũ một cách triệt để, trong đó có những điểm mấu chốt như quyền tài sản với đất hay định giá đất.

"Khi các vẫn đề cũ chưa giải quyết được thì dù Luật mới có nhiều điểm tích cực vẫn gây ra những xung đột. Đây là điều rất cần lưu ý", ông Thiên nhấn mạnh.

Dự đoán về thị trường Bất động sản thời gian tới, PGS.TS. Trần Đình Thiên cho rằng, bên cạnh khó khăn, thách thức, thị trường vẫn ghi nhận một số điểm sáng nhất định. Đơn cử như Bất động sản công nghiệp, đây là phân khúc có sự phát triển mạnh mẽ hiện nay và trong tương lai. Nhưng theo ông Thiên, để thị trường này phát triển bền vững cần được định hướng gắn liền khu công nghiệp với các khu đô thị, khu công nghiệp sinh thái tuần hoàn. Khu công nghiệp phải hướng đến nền tảng công nghệ cao, thu hút các tập đoàn lớn.

Theo ông Đỗ Viết Chiến, Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội, thị trường Bất động sản Việt Nam hiện còn nhiều khó khăn trong đầu tư, giao đất, quy hoạch, tín dụng… Doanh nghiệp Bất động sản chịu áp lực từ nhiều vấn đề về thể chế, thủ tục hành chính, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, doanh số nhiều doanh nghiệp giảm nhiều, cắt giảm lao động tăng.

Ở góc nhìn lạc quan hơn, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 cho biết, tình hình thị trường Bất động sản trong thời gian vừa qua được chia thành 2 bức tranh với hai gam màu đối lập. Một bức tranh mang gam màu xám nếu tính thời điểm từ tháng 1.2024 trở về trước và bức tranh còn lại mang màu sắc tươi sáng được tính từ tháng 1/2024 trở đi.