Đất thổ cư 'nổi sóng', căn hộ và biệt thự 'neo cao'

Theo bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường BĐS Việt Nam (Hội Môi giới BĐS Việt Nam) cho biết giá bất động sản (BĐS) đang liên tục thiết lập mặt bằng mới ở mức cao, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập của đại đa số người dân.

Mức giá neo cao giữa bối cảnh quỹ đất khan hiếm

Cụ thể, chỉ số giá căn hộ chung cư trong quý II/2024 tại Hà Nội và TP.HCM đã tăng lần lượt 58% và 27% so với quý II/2019.

Các dự án căn hộ thương mại bình dân gần như không còn xuất hiện tại các đô thị lớn.

Loại hình căn hộ trung cấp ngày càng khan hiếm, dần bị thay thế bởi phân khúc cao cấp và hạng sang.

Hơn 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP. HCM trong năm 2024 có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên, và nhiều dự án chung cư mới ra mắt có mức giá hàng chục nghìn USD/m2.

Mức giá căn hộ sơ cấp cao kéo theo sự tăng vọt của giá chung cư cũ, nhiều căn hộ đã sử dụng hàng thập kỷ được giao dịch với mức giá cao gấp đôi hoặc gấp ba so với giá lúc bàn giao.

Sự "sốt giá" chung cư cũng kéo theo sự gia tăng của giá nhà ở gắn liền với đất, bao gồm biệt thự và liền kề, kể cả tại một số dự án ở các quận/huyện xa trung tâm Hà Nội do nguồn cung nội đô ngày càng khan hiếm.

Trước đây, mức giá hàng trăm triệu đồng/m2 đối với biệt thự được coi là cao, nhưng hiện nay có những căn biệt thự được rao bán với mức giá lên tới 1 tỷ đồng/m2 vẫn được xem là bình thường.

Giá bán đất nền cũng liên tục tăng cao, nhiều tỉnh, thành ghi nhận hiện tượng đất nền pháp lý sạch “sốt nóng” cục bộ do hoạt động đầu tư trở lại hoặc do một số nhóm nhà đầu tư tạo cung giả để đẩy giá.

Một số tỉnh như Hải Dương đã ghi nhận mức giá vượt đỉnh sốt năm 2022.

Bà Miền cho rằng trong ngắn hạn, giá BĐS sơ cấp, đặc biệt là phân khúc căn hộ, sẽ khó giảm.

Với nhu cầu cao về nhà đất và nhu cầu đầu tư không ngừng tăng, các chủ đầu tư sẽ ưu tiên phát triển phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận, khi quỹ đất ngày càng khan hiếm, chi phí xây dựng tăng cao, và hạ tầng, tiện ích được đầu tư ngày càng chất lượng.

Hành lang pháp lý mới đã loại bỏ các chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính, buộc các chủ đầu tư còn lại phải phát triển các đại đô thị đồng bộ về hạ tầng và tiện ích. Điều này đồng nghĩa với việc chi phí tăng cao, làm cho giá BĐS khó giảm.

Việc chỉ còn lại các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt và năng lực mạnh sẽ tiếp tục duy trì tình trạng “độc quyền nguồn cung”. Các chủ đầu tư lớn sẽ tiếp tục quyết định mức giá của thị trường theo hướng cao hơn để tối đa hóa lợi nhuận.

Đất thổ cư Hà Nội đắt khách

Bất động sản thổ cư hiện đang trở thành lựa chọn phổ biến hơn khi mức tăng giá không bị đẩy lên mức quá cao như chung cư.

Khảo sát thực tế của Batdongsan.com.vn cho thấy giá nhà riêng ở các quận nội thành như Đống Đa, Ba Đình, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Hà Đông, Hoàng Mai… đã tăng trung bình 10-20% từ đầu năm đến nay.

Lượng giao dịch tại các sàn chuyên bán thổ cư ở Hà Nội đã tăng trung bình 10-30% trong ba tháng gần đây, trong khi giá chung cư tiếp tục biến động.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, cho biết dữ liệu thị trường ghi nhận nhà riêng, nhà phố duy trì mức độ quan tâm ổn định.

Trong ba tháng đầu năm 2024, loại hình nhà riêng và nhà phố có xu hướng tăng về lượng giao dịch và mức độ quan tâm ở tất cả các khoảng giá, đặc biệt là ở hầu hết các quận, huyện của Hà Nội.

Cụ thể, so với đầu năm 2023, mức độ quan tâm đến nhà riêng ở quận Nam Từ Liêm tăng 43%, Hoàng Mai tăng 28%, Đống Đa tăng 21%, Hà Đông tăng 26% và Thanh Xuân tăng 12%.

Giá nhà riêng Hà Nội từ mức trung bình 95 triệu đồng/m² ở quý I/2021 đã tăng lên mức 164 triệu đồng/m² ở quý II/2024.

Tốc độ tăng giá trung bình của nhà riêng khá ổn định, đạt từ 15-20% mỗi năm tùy từng khu vực.

Sự ổn định và mức tăng giá không quá cao đã giúp duy trì lượng giao dịch nhà riêng và nhà phố, thu hút người mua thực và giới đầu tư, trong khi giá chung cư Hà Nội liên tục biến động.

Chuyên gia bất động sản Trần Hữu Xiêm, Chủ tịch Hệ thống MSP Land, cho biết nhiều yếu tố đảm bảo sự tăng trưởng của BĐS thổ cư trong tương lai đang khiến dòng tiền chuyển hướng mạnh mẽ vào phân khúc này.

Những thay đổi về pháp lý của các Luật Đất đai và Luật Kinh doanh BĐS mới thông qua đang thúc đẩy thị trường BĐS phát triển theo hướng minh bạch và lành mạnh.

Giá BĐS thổ cư dự kiến sẽ tiếp tục tăng theo các thay đổi về tần suất cập nhật giá và các điều kiện chi tiết để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, giá đất nền, nhà phố và nhà riêng có pháp lý rõ ràng sẽ tiếp tục tăng khi các điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày càng khắt khe và minh bạch hơn.

Chủ tịch Hệ thống MSP Land cũng cho rằng với tư duy "tấc đất tấc vàng" của người Việt, BĐS thổ cư luôn có sức hút lớn do nhu cầu sở hữu nhà đất và nhu cầu tích sản rất cao.

Sự khan hiếm quỹ đất ở khu vực nội đô và lực cầu không ngừng tăng cũng sẽ thúc đẩy giá bán và giao dịch. Do đó, phân khúc này luôn được coi là kênh trú ẩn của dòng tiền, thu hút người mua thực và giới đầu tư.