Đầu tư đất nền liệu còn là ‘miếng bánh ngon’

Theo ghi nhận, giao dịch đất nền, đặc biệt đất nền ở các tỉnh thành lân cận khu vực TP.HCM vẫn đang rất nhộn nhịp. Dòng tiền liên tục rót vào khiến giá đất nền ở nhiều nơi có dấu hiệu tăng khi nguồn cung không đáp ứng được cầu.

Báo cáo nghiên cứu thị trường BĐS trong T1 và T2/2022 của DKRA Vietnam chỉ ra, đất nền vẫn là một trong những phân khúc ghi nhận sự sôi động. Nguồn cung và sức tiêu thụ đều ở mức cao. Cụ thể, nguồn cung và sức tiêu thụ đất nền tăng trưởng lần lượt khoảng 2.5 lần và 34% so với cùng kỳ.

Trong đó, Long An và Đồng Nai là hai tỉnh “dẫn sóng” phân khúc đất nền khu vực phía Nam khi chiếm đến hơn 65% tổng nguồn cung. Trái ngược với sự sôi động tại các tỉnh phụ cận, thị trường đất nền tại TP.HCM lại có phần trầm lắng hơn khi không ghi nhận có dự án mới được mở bán.

Có thể nhận thấy, các nhà đầu tư hiện nay đã chịu khó đi xa hơn để “săn lùng” những lô đất có diện tích lớn với giá mềm, tiềm năng lợi nhuận lớn, thay vì chỉ quanh quẩn gần khu vực trung tâm TP.HCM có mặt bằng giá “chát” hơn do “nguồn hàng” đã trở nên khan hiếm từ nhiều năm nay.

Cũng theo báo cáo nghiên cứu thị trường của DKRA Vietnam, các dự án đất nền có quy mô lớn, quy hoạch nội dung đa dạng, có vị trí thuận lợi trong việc kết nối với các khu vực xung quanh, với mức giá thực tế có tỷ lệ giao dịch thành công cao hơn.

Lý giải nguyên nhân giao dịch đất nền nhộn nhịp trong thời gian vừa qua, bất chấp những ảnh hưởng của dịch bệnh, một số chuyên gia cho rằng, có 4 nguyên nhân cốt lõi.

Thứ nhất, tiềm năng lợi nhuận lớn. Đất nền là phân khúc hấp dẫn dòng vốn đầu tư vì khả năng “ăn” tiền chênh lệch cao so với một số phân khúc khác . Ghi nhận trong báo cáo của DKRA Vietnam, mức chênh lệch giữa giá thấp nhất và giá cao nhất của phân khúc đất nền tại các tỉnh thành phía Nam đang ở mức khá cao và có xu hướng còn tiếp tục tăng. Cá biệt, giá đất nền tại Đồng Nai có mức chênh lệch trung bình lên tới gần 50 triệu đồng/m2.

Thứ hai, tính thanh khoản cao. Theo một số người môi giới BĐS, phần lớn nhà đầu tư “xuống tiền” vào đất nền có xu hướng nắm giữ trong ngắn hạn, hoặc lướt sóng. Nhu cầu đất nền lớn nên dễ dàng tìm được người mua hơn một số phân khúc BĐS khác khi chủ đất muốn bán lại.

Thứ ba, vốn đầu tư thấp. Nhìn chung, mặt bằng giá của phân khúc đất nền ở nhiều nơi vẫn ở mức khá hấp dẫn NĐT, đặc biệt đối với những NĐT thích “ăn chắc mặc bền”. Đối tượng này tuy có tiền nhàn rỗi nhưng không đủ để mua nhà, khi đó họ có xu hướng mua đất nền để đầu tư lâu dài.

Thứ tư, tiềm năng tăng giá cao. Mặt bằng giá đất nền tại các tỉnh thành lân cận khu vực TP.HCM được dự báo còn nhiều dư địa tăng trưởng trong thời gian tới. Bên cạnh đó, nhu cầu đất nền nhìn chung vẫn khá lớn do tâm lý “mua đất để dành” của nhiều người là yếu tố hỗ trợ đà tăng giá của phân khúc này.

Các chuyên gia nhận định, trong năm 2022, thị trường BĐS nói chung, phân khúc đất nền nói riêng sẽ tiếp tục sôi động nhờ gói hỗ trợ 350.000 tỷ đồng của Chính phủ nhằm phục hồi nền kinh tế sau đại dịch. Trong đó có 114.000 tỷ đồng được phân bổ cho phát triển cơ sở hạ tầng.

Khi các dự án hạ tầng giao thông như các tuyến đường cao tốc, các tuyến đường vành đai, sân bay quốc tế Long Thành... được triển khai và hoàn thiện sẽ làm tăng tính liên kết vùng. Điều này sẽ kích thích sự hồi phục và tăng trưởng của thị trường BĐS không chỉ trong năm 2022, mà còn kéo dài trong nhiều năm tới.

Bên cạnh đó, mặc dù trải qua 2 năm khó khăn vì dịch bệnh, cùng với những biến động địa chính trị thời gian gần đây, dự báo tăng trưởng GDP của Việt Nam trong năm 2022 vẫn rất lạc quan, ở mức 6-6,5%. Thu nhập của người dân cũng có xu hướng tăng là tiền đề để dòng tiền tiếp tục “rót” vào thị trường BĐS.

Đây đều là những tín hiệu tích cực để phân khúc đất nền tiếp tục giữ được sự hấp dẫn nhà đầu tư trong thị trường.  

Tuy nhiên, Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cũng khuyến cáo đến các nhà đầu tư, không có loại hình đầu tư nào mang lại lợi nhuận lớn mà không đi kèm với rủi ro, riêng với loại hình đất nền rủi ro đến từ nhiều yếu tố khác nhau. Điển hình như: Chủ đầu tư không có đủ tiền để tiến hành xây dựng hạ tầng, không nghiệm thu và thực hiện các bước tiếp theo và hợp đồng thường bảo vệ chủ đầu tư nên người mua thường ôm cục nợ; Chủ đầu tư không đóng thuế và tiến hành ra sổ hồng từng lô; Đất không qua đấu giá theo quy định Luật đấu giá 2016 và Điều 118 luật đất đai 2013 (tùy thuộc vào quỹ đất dùng để làm dự án);

Do đó, Luật sư Phượng khuyên, các nhà đầu tư trước khi xuống tiền phải biết xem quy hoạch (có thể tải bản updated online), hoặc phải xin trích lục, các thông tin quy hoạch ở chính quyền địa phương (địa chính, TNMT, phòng Quản lý đất đai). Từ những nguồn này sẽ biết được quy hoạch của khu vực định mua đất.

Ngoài ra, thường xuyên theo dõi thị trường – thông qua các báo cáo nghiên cứu thị trường, hoặc các thông tin của địa phương để xem xét mức độ thanh khoản, thông tin tăng trưởng dân số, các hạ tầng quan trọng, các thay đổi liên quan đến quy hoạch… Và phải liên tục cập nhật các thông tin, chính sách liên quan tới thuế trong lĩnh vực BĐS như những thay đổi về chính sách thuế và những quy định khác nhau giữa các địa phương đòi hỏi nhà môi giới và các nhà đầu tư nắm rõ để tránh các rủi ro và tối ưu lợi nhuận khi đầu tư.