Đẩy giá nhà đất: 'Môi giới bất động sản không phải là nguyên nhân chính'

Môi giới có đẩy giá bất động sản?

Tình trạng đẩy giá và gây nhiễu loạn trên thị trường bất động sản là hiện tượng khá phổ biến, đặc biệt tại các khu vực có sức hút đầu tư lớn như thành phố Hà Nội và TP. HCM. Tình trạng này gây ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản vì làm tăng chi phí nhà ở, đẩy giá bất động sản vượt khỏi tầm với của nhiều người dân, nhất là những người có nhu cầu ở thực sự.

Thời gian gần đây, xuất hiện nhiều thông tin cho rằng các cá nhân, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản có hành vi cấu kết, đẩy giá, khiến giá bất động sản nhà ở, đặc biệt tại các thành phố lớn liên tục thiết lập mặt bằng cao mới.

Môi giới bất động sản chính liệu có phải là nguyên nhân chính của việc đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường thị trường bất động sản?

Về vấn đề này, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) khẳng định, môi giới bất động sản không phải là nguyên nhân chính khiến bất động sản bị đẩy giá trong thời gian qua.

Ông Đính nêu rõ vai trò của môi giới trong việc kết nối cung - cầu, giúp thị trường lưu thông hàng trăm nghìn giao dịch mỗi năm, với giá trị lên đến hàng triệu tỷ đồng. "Môi giới không chỉ đẩy nhanh tốc độ giao dịch mà còn phản ánh thông tin hai chiều, nhằm nâng cao chất lượng và tính phù hợp của sản phẩm bất động sản, giúp thị trường phát triển bền vững", ông Đính nhấn mạnh.

TS Nguyễn Văn Đính cũng cho biết các quy định mới từ Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023, và Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, tăng cường tính chuyên nghiệp và minh bạch cho nghề môi giới. Để hành nghề, các cá nhân phải có chứng chỉ hành nghề môi giới và phải làm việc trong một doanh nghiệp dịch vụ môi giới chính thức.

"Các doanh nghiệp này phải tuân thủ những yêu cầu khắt khe về cơ sở vật chất, quy chế hoạt động và có ít nhất một cá nhân có chứng chỉ hành nghề. Những quy định này giúp kiểm soát chặt chẽ hoạt động môi giới, từ đó giảm thiểu các hành vi thiếu minh bạch và đảm bảo tính công khai, minh bạch của thị trường", ông cho hay.

Môi giới không có vai trò quyết định giá bán

Nhấn mạnh đến vai trò trong định giá bất động sản, ông Đính khẳng định việc quyết định giá bán là quyền của chủ đầu tư, nhà phát triển bất động sản. Môi giới bất động sản không được phép tham gia mà chỉ biết giá bán khi chủ đầu tư công bố bảng giá để tư vấn cho khách hàng.

Chủ tịch VARS cho biết giá bán được xác định dựa trên giá trị của sản phẩm, chi phí sản xuất, chi phí tiếp thị, lợi nhuận mong muốn và các yếu tố khác liên quan. Giá bán có thể được áp dụng cho các mặt hàng đơn lẻ, gói sản phẩm hoặc dịch vụ được cung cấp.

"Bán giá cao hay thấp, là tùy vào chiến lược kinh doanh của từng doanh nghiệp, tại từng thời điểm nhằm đạt được mục tiêu kinh doanh. Theo đó, doanh nghiệp có thể định giá cao, để tối đa hóa lợi nhuận. Cũng có để định giá thấp, nhằm tăng tính cạnh tranh", ông Đính nêu.

Ông Đính cũng cho biết thêm, trong quá trình định giá đó, "chi phí cho kênh trung gian" là một yếu tố cấu thành, được doanh nghiệp sản xuất cân đối mức phù hợp đưa vào giá bán để đảm bảo sau khi trừ đi chi phí, mức lợi nhuận thu về đạt như kỳ vọng. Mức phí này hầu hết được các doanh nghiệp dự kiến và khống chế để đảm bảo không vượt quá định mức, gây ảnh hưởng tới lợi nhuận của doanh nghiệp.

Mặt khác, ông Nguyễn Văn Đính cũng nhấn mạnh giá bán cao thực ra gây khó khăn cho môi giới trong việc tiếp cận khách hàng. "Đối với người làm nghề môi giới, mức giá hợp lý giúp tăng khả năng chốt giao dịch, đảm bảo nguồn thu nhập đều đặn qua hoa hồng. Do đó, môi giới cũng mong muốn giá bất động sản được xác định ở mức hợp lý, tạo thuận lợi cho công việc và đảm bảo nguồn thu ổn định", ông nêu.

Thời gian vừa qua, câu chuyện về giá bán bất động sản luôn là chủ đề nóng thu hút nhiều sự quan tâm của dư luận toàn xã hội. Không chỉ với căn hộ chung cư mà biệt thự, liền kề, đất đấu giá cũng lần lượt được gọi tên. Người dân choáng váng vì mỗi lúc giá bán bất động sản lại bị đẩy lên cao.

Ông Đính nhấn mạnh đây là hệ quả của việc thiếu hụt trầm trọng nguồn cung nhà ở có giá bán bình dân trong suốt một thời gian dài. Trong khi nhu cầu đối với phân khúc này cả để ở và đầu tư luôn neo ở mức cao. Cung không đáp ứng được cầu, khiến cầu bị nén lại. Theo thời gian, mức độ nén càng cao. Khi độ nén đạt đến một giới hạn nhất định nó sẽ bật ra và bất chấp nhiều lưu ý để đi tìm cung.

"Đây được cho là lý do quan trọng nhất khiến cuộc đua săn nhà, săn đất ngày càng trở lên khốc liệt. Cũng chính bởi vậy mà căn hộ chung cư, trước giờ vốn được coi là “tiêu sản” cũng lội ngược dòng tăng giá vùn vụt, không kể mới hay cũ. Chưa kể đến việc các dự án mới ra hàng, dự án nào cũng được định vị ở mức “cao cấp”, khiến cho mặt bằng giá đã cao lại càng cao hơn", ông Đính cho hay.

Ngoài ra, trong câu chuyện tăng giá cũng không loại trừ những trường hợp đầu cơ, trục lợi, lợi dụng sự mất cân bằng của cung - cầu để ôm hàng, thổi giá nhằm “lướt sóng”, kiếm chênh lệch. Do đó, ông Đính cho rằng cần xác định rõ đây là hành vi của những “tay đầu cơ”, có tài chính.

"Hành vi của họ là quan sát, lắng nghe, theo dõi từng biến động của thị trường. Và ngay khi nhận thấy cơ hội, họ “liều lĩnh chốt deal”, để rồi găm hàng, tìm “mồi ngon” và sang tên, hưởng chênh lệch. Những đối tượng này hoàn toàn khác với môi giới bất động sản", ông nói.