Diễn biến trái chiều của các phân khúc bất động sản ở thị trường phía Nam

Mới đây, DKRA Group đã công bố báo cáo thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh và Phụ cận trong tháng 7 với diễn biến trái chiều.

Chung cư thì đắt khách – nhà phố thì ế ẩm

Nguồn cung mới phân khúc căn hộ trong tháng tăng mạnh, gấp 3.4 lần so với tháng trước và tăng 53% so với cùng kỳ T7/2022. Phân khúc căn hộ hạng A tại khu Đông - TP. HCM tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới trong tháng, trong khi tại Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, căn hộ hạng B và C vẫn chiếm vị trí chủ đạo.

Sức cầu thị trường cải thiện đáng kể so với tháng trước, tuy nhiên, phần lớn lượng tiêu thụ chỉ tập trung tại một dự án đại đô thị thuộc khu Đông - TP. Thủ Đức được mở bán trong tháng.

Ở phân khúc này, con số ấn tượng là 2.542 là số căn hộ chung cư đã được mua trong tháng 7, tăng 79% so với cùng kỳ năm 2022. Tỷ lệ hấp thụ lên tới 67%. Tất cả đều thuộc 12 dự án mở bán ở giai đoạn tiếp theo.

Nhận định về vấn đề này, nhóm nghiên cứu DKRA Group cho biết, các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, kéo giãn kỳ hạn thanh toán, hỗ trợ ân hạn gốc/lãi vay,… tiếp tục được phần lớn chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường. Bên cạnh đó, mặt bằng giá bán sơ cấp lẫn thứ cấp không có nhiều biến động. Thanh khoản thị trường thứ cấp vẫn tương đối trầm lắng, các giao dịch tập trung ở những dự án đã bàn giao nhà, mức giá trên dưới 2.5 tỷ Đồng/căn.

Trong khi phân khúc chung cư sôi động trở lại thì nhà phố, biệt thự lại trầm lắng. Trong tháng 7 chỉ ghi nhận 1 dự án mở bán với 6 căn được đưa ra thị trường nhưng chỉ bán được 1 căn với tỷ lệ tiêu thụ chỉ 17%.

Giá bán ghi nhận mức giảm đáng kể ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, dao động ở mức 6% - 8% so với đầu năm 2023. Thanh khoản thị trường vẫn rất trầm lắng, giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm dự án đã hoàn thiện pháp lý và đi vào hoạt động.

Dự báo về nguồn cung mới trong thời gian tới, DKRA Group cho răng, nguồn cung và lượng tiêu thụ có sự khởi sắc trong tháng tiếp theo. Trong đó, lượng sản phẩm tập trung chủ yếu ở khu vực TP. HCM, Đồng Nai, Long An, Bình Dương,…

Condotel đi lên, biệt thự - shophouse vẫn ì ạch

Báo cáo thị trường nhà ở trong tháng 7 của DKRA Group cũng đã chỉ ra, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trên cả nước đang dần chia ra làm hai thái cực.

Trong tháng 7/2023, nguồn cung condotel ghi nhận tăng xấp xỉ 52% so với cùng kỳ năm ngoái với 3 dự án mở bán, tương ứng với 405 căn. Con số này thậm chí còn nhiều hơn cả tổng số căn hộ mới chào bán trong cả quý II (378 căn). Không chỉ vậy, toàn bộ sản phẩm mới đều tập trung cục bộ 100% tại khu vực miền Trung.

Sức cầu thị trường trong tháng ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực với lượng tiêu thụ đạt mức cao nhất từ đầu năm đến nay. Cụ thể, thị trường đã ghi nhận 113 giao dịch thành công trong tháng qua, gần bằng số căn được bán trong suốt quý II (122 căn). Tuy nhiên, lượng giao dịch chỉ tập trung cục bộ tại một dự án, những dự án còn lại đều có tỷ lệ tiêu thụ khiêm tốn.

Trong khi condotel phục hồi mạnh mẽ thì biệt thự nghỉ dưỡng và shophouse lại diễn ra “ì ạch”. Cụ thể, nguồn cung mới biệt thự nghỉ dưỡng tiếp tục có xu hướng giảm từ cuối quý II đến nay. Nhiều dự án liên tục dời thời gian triển khai bán hàng do lượng đặt hàng không như kỳ vọng. Tháng 7 vừa qua, chỉ có 1 dự án mới mở bán, tương đương 40 căn, giảm 88% so với cùng kỳ năm ngoái.

Bên cạnh đó, sức cầu của thị trường vẫn còn rất thấp khi chỉ có 1 căn biệt thự được giao dịch thành công, giảm 99% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ chỉ rơi vào khoảng 3%.

Theo các chuyên gia của DKRA Group cho biết, các yếu tố về pháp lý, lãi suất, sự hồi phục chậm của ngành du lịch cũng là nguyên nhân khiến thị trường nghỉ dưỡng tiếp tục ảm đạm. Dự kiến, trong tháng tiếp theo, nguồn cung và sức cầu thị trường tăng nhẹ so với Tháng 7 nhưng không có nhiều đột biến rõ nét.

Tương tự với biệt thự nghỉ dưỡng, loại hình shophouse cũng diễn ra ảm đạm với 2 dự án mở bán và 95 căn được tung ra thị trường nhưng chỉ tiêu thụ được 1 căn tương ứng với 1% tỷ lệ tiêu thụ.

Tháng 7 chỉ có 24 nền được giao dịch thành công

Theo đó, thị trường phía Nam ghi nhận có 24 nền giao dịch thành công giảm 94% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ tiêu thụ khoảng 22%. Trong đó, giao dịch tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý với mức giá trung bình dưới 13 triệu đồng/m2.

Mặt khác, nguồn cung đã có sự khởi sắc so với tháng 6 với 108 nền mới. Tuy nhiên, con số này vẫn thấp hơn 87% so với cùng kỳ năm 2022. Đáng chú ý, Bình Dương đang là khu vực chiếm tới 54% nguồn cung, tương ứng với 58 nền. Xếp sau là Đồng Nai (28%) và Long An (18%)…

Ngoài ra, mặt bằng giá sơ cấp cũng giảm trung bình 4 - 6% so với lần những mở bán trước cách đây 3 - 6 tháng. Hiện giá đất tại tỉnh Long An đang cao hơn so với mặt bằng chung các khu vực khác, lên tới 18,3 - 37,4 triệu đồng/m2. Những địa phương như Đồng Nai và Bình Dương lần lượt có giá dao động trong khoảng 11,8 - 14,5 triệu đồng/m2 và 15,4 - 16 triệu đồng/m2.

Bên cạnh đó, các chính sách như chiết khấu thanh toán nhanh, cam kết mua lại… tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng mạnh tay nhằm kích cầu thị trường. Bất chấp các nỗ lực trên, tính thanh khoản của phân khúc vẫn chưa cho thấy sự thay đổi tích cực.