Bùng nổ nguồn cung nhà ở xã hội: Giấc mơ an cư đang đến gần

Bứt tốc sau nhiều năm "giậm chân tại chỗ"

Giai đoạn đầu triển khai gặp nhiều vướng mắc, đặc biệt là về pháp lý, khiến tiến độ phát triển nhà ở xã hội trong nhiều năm qua khá khiêm tốn. Tuy nhiên, ba năm gần đây chứng kiến sự chuyển mình mạnh mẽ của phân khúc này.

Chỉ riêng 7 tháng đầu năm 2025, cả nước đã hoàn thành 36.862 căn NOXH – tương đương 37% kế hoạch cả năm, nhưng bằng hơn 80% sản lượng của năm 2024 và gấp hơn 7 lần so với con số năm 2022.

Đáng chú ý, 9 trong số 31 địa phương được giao chỉ tiêu xây dựng NOXH năm 2025 có khả năng hoàn thành hoặc vượt chỉ tiêu đề ra.

Trong 250 dự án được khởi công vào ngày 19/8 vừa qua, chào mừng kỷ niệm 80 năm Quốc khánh, có đến 22 dự án NOXH – minh chứng rõ nét cho việc phân khúc này đã trở thành một phần chiến lược trong định hướng phát triển nhà ở quốc gia.

Nhờ sự chỉ đạo quyết liệt từ Trung ương và sự vào cuộc đồng bộ của các địa phương, doanh nghiệp, tốc độ triển khai các dự án NOXH hiện nay đã vượt xa giai đoạn trước.

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, tính đến nay cả nước đang triển khai 692 dự án NOXH với quy mô 633.559 căn. Trong đó: 146 dự án đã hoàn thành (hơn 103.000 căn), 144 dự án đang được xây dựng (hơn 127.000 căn), 402 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư (hơn 400.000 căn).

Tổng cộng, số lượng dự án đã hoàn thành, đang triển khai và được chấp thuận chủ trương hiện chiếm gần 60% mục tiêu trong Đề án “1 triệu căn nhà ở xã hội” giai đoạn 2021-2030.

Điều này cho thấy, kế hoạch hoàn thành 100.000 căn NOXH trong năm 2025 hoàn toàn khả thi, đồng thời tạo nền tảng vững chắc cho chặng đường tiếp theo đến năm 2030.

Thị trường hồi phục nhưng thiếu cân đối

Bức tranh sáng của NOXH càng thêm phần đáng ghi nhận nếu đặt trong bối cảnh thị trường bất động sản thời gian qua vẫn còn nhiều thách thức.

Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, nguồn cung nhà ở từng đạt đỉnh gần 180.000 sản phẩm vào năm 2018, nhưng đã giảm mạnh còn hơn 48.000 sản phẩm vào năm 2022.

Từ năm 2023, nguồn cung có dấu hiệu phục hồi với 65.000 sản phẩm trong năm 2024 và hơn 51.000 căn mới chỉ trong 6 tháng đầu năm 2025.

Tuy nhiên, vấn đề lớn nằm ở cơ cấu nguồn cung: phân khúc bình dân và trung cấp – vốn là nhu cầu chính của đa số người dân – đang dần “biến mất”. Tỷ trọng sản phẩm giá dưới 25 triệu đồng/m² (bình dân) và từ 25-50 triệu đồng/m² (trung cấp) giảm mạnh, từ 19% và 33% năm 2019, xuống còn lần lượt 7% và 19% vào năm 2024.

Tại Hà Nội và TP.HCM – hai đô thị có nhu cầu nhà ở lớn nhất – phân khúc bình dân và NOXH gần như vắng bóng kể từ năm 2023. Nguồn cung khan hiếm khiến người lao động đô thị, công nhân khu công nghiệp rơi vào tình trạng “khát” nhà ở phù hợp khả năng chi trả.

Đề án 1 triệu căn hộ: Mục tiêu cao, áp lực lớn

Trước thực trạng đó, ngày 3/4/2023, Thủ tướng Chính phủ đã ký Quyết định 338/QĐ-TTg, phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ NOXH cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021–2030".

Đây là một trong những đề án có quy mô lớn nhất trong lĩnh vực an sinh nhà ở từ trước đến nay, đặt ra bài toán vừa cấp bách, vừa thách thức với toàn bộ hệ thống chính trị, các bộ ngành, địa phương và cộng đồng doanh nghiệp.

Những nút thắt cần tháo gỡ

Dù đang có những bước tiến đáng kể, thị trường NOXH vẫn đang đối diện với nhiều điểm nghẽn cần được xử lý để đảm bảo tính bền vững và hiệu quả dài hạn của Đề án.

Thứ nhất, quỹ đất phát triển chưa hợp lý: Một số địa phương vẫn chưa bố trí quỹ đất phù hợp với nhu cầu và tốc độ đô thị hóa. Nhiều vị trí được phân bổ lại nằm ở khu vực thiếu hạ tầng, dịch vụ công, khiến việc triển khai thiếu hiệu quả.

Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường BĐS Việt Nam cho rằng cần áp dụng chế tài nghiêm khắc đối với các địa phương không thực hiện đúng quy định về bố trí quỹ đất cho NOXH.

Ngoài ra, cần rà soát kỹ các dự án thương mại có diện tích từ 2ha trở lên, làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc bố trí 20% quỹ đất cho NOXH hoặc đã thực hiện hoán đổi ra sao, nộp tiền thay thế như thế nào.

Thứ hai, khảo sát nhu cầu chưa sát thực tế: Việc đánh giá thiếu chính xác nhu cầu NOXH dẫn đến nghịch lý: vừa thiếu, vừa ế. Một số dự án mở bán nhưng không thu hút được người dân do thủ tục phức tạp, vị trí bất tiện hoặc thiết kế không phù hợp.

Để cải thiện, cần chuyên nghiệp hóa quá trình khảo sát thông qua các đơn vị nghiên cứu thị trường độc lập. Đây là cơ sở khoa học để các địa phương xây dựng kế hoạch phát triển NOXH sát với nhu cầu thực tế.

Thứ ba, khó tiếp cận thông tin và thủ tục: Hiện mức trần 2% chi phí tiếp thị – bán hàng đang khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc truyền thông tới đúng đối tượng thụ hưởng. Nếu không có điều chỉnh linh hoạt, nguy cơ người dân không tiếp cận được thông tin là rất lớn.

Cần có giải pháp hài hòa giữa tính minh bạch trong xét duyệt và sự linh hoạt trong tiếp cận thông tin, giúp chính sách đi đúng hướng và đúng người.

Thứ tư, tình trạng đầu cơ, chuyển nhượng trái quy định: Một số đối tượng mua NOXH nhưng không để ở, mà tìm cách chuyển nhượng trái phép. Điều này làm méo mó thị trường, gây thiệt hại cho những người thực sự có nhu cầu.

Giải pháp đề xuất bao gồm tăng cường thanh tra, xử phạt nghiêm đối với cả doanh nghiệp và cá nhân vi phạm. Sau thời gian sở hữu tối thiểu 5 năm, việc chuyển nhượng cần ưu tiên cho người đủ điều kiện mua NOXH. Trường hợp chuyển nhượng sai đối tượng, chủ sở hữu buộc phải hoàn trả toàn bộ ưu đãi đã nhận.

Kỳ vọng và trách nhiệm

Với động lực chính sách mạnh mẽ, sự vào cuộc đồng bộ của cả hệ thống và quyết tâm của các địa phương, doanh nghiệp, giấc mơ an cư cho người thu nhập thấp đang dần trở thành hiện thực. Tuy nhiên, để hiện thực hóa mục tiêu 1 triệu căn NOXH, không chỉ cần tốc độ mà còn phải bảo đảm chất lượng và sự công bằng trong tiếp cận.

Giấc mơ này sẽ không thể hoàn thành nếu những "điểm nghẽn" nói trên không được xử lý rốt ráo – một cách minh bạch, quyết liệt và có trách nhiệm.