DN thẩm định giá đất có thể 'đi đêm' với nhà đầu tư

Theo danh sách do Bộ Tài chính công bố, trên địa bàn TP. HCM có gần 100 doanh nghiệp đăng ký hoạt động có chức năng thẩm định giá đất.

Tuy nhiên, trên thực tế có chưa đến 10 doanh nghiệp thật sự có thực hiện công tác thẩm định giá đất. Có rất nhiều hồ sơ dự án được Sở Tài nguyên và Môi trường TP. HCM đăng thông tin mời thầu để lựa chọn đơn vị tư vấn thẩm định giá theo quy định nhưng không có đơn vị tham gia, dẫn đến bế tắc trong công tác xác định giá đất.

Cơ sở để thực hiện công tác định giá đất là các quyết định giao đất, cho thuê đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép thay đổi chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc. Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân khác nhau mà có nhiều quyết định pháp lý của dự án không chặt chẽ, không rõ ràng dẫn đến ách tắc trong khâu định giá đất làm cơ sở cho chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Theo dự thảo đề án, pháp luật không có quy định chế tài đối với các doanh nghiệp thẩm định giá không tham gia gói thầu thẩm định giá, dẫn đến thực tế là có nhiều hồ sơ đã làm thủ tục mời thầu nhiều lần, thậm chí trên 10 lần, vẫn không có đơn vị tư vấn thẩm định giá tham gia.

Hiện, có hiện tượng một số đơn vị tư vấn dễ làm, khó buông, hiện tượng "đi đêm" với nhà đầu tư để nhận thêm thù lao thẩm định giá ngoài quy định của hợp đồng thẩm định giá.

Số lượng hồ sơ dự án tồn đọng chưa xác định được giá đất cụ thể trên địa bàn TP. HCM còn rất lớn, ước gần 200 hồ sơ. 

Qua thống kê, rà soát của Sở Tài nguyên và Môi trường TP. HCM, ước gần 80.000 nền đất và căn hộ chung cư chưa được cấp giấy chứng nhận có nguyên nhân từ việc chưa xác định được giá đất cụ thể để người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Quá trình xác định giá đất bị kéo dài nhiều năm làm tăng chi phí đầu tư, kéo theo giá bất động sản tăng, vượt quá khả năng của người dân có nhu cầu về nhà ở, làm cho tình hình nhà ở đô thị vốn còn hạn chế càng trở nên căng thẳng hơn.

Theo dự thảo đề án, dự kiến, nếu triển khai đồng bộ, quyết liệt các giải pháp tháo gỡ vướng mắc sẽ có khoảng hơn 100 hồ sơ dự án được giải quyết, với khoảng hơn 80.000 giấy chứng nhận sẽ được cấp, nguồn thu mang lại cho ngân sách khoảng hơn 80.000 tỷ đồng.

Giải pháp tháo gỡ

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP. HCM, đối với đất đưa vào làm dự án nhà ở thương mại có nguồn gốc là đất ở của hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận, giải pháp là phần diện tích đất ở trong các dự án nhà ở thương mại không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính lần đầu đối với nhà nước.

Đối với việc áp dụng quy hoạch chi tiết xây dựng khi xác định giá đất, Sở đề xuất thống nhất việc áp dụng thông tin, số liệu về quy hoạch chi tiết xây dựng khi tính toán, xác định giá đất theo văn bản được cơ quan nhà nước phê duyệt tại thời điểm thực hiện việc xác định giá có hiệu lực thi hành, không xem xét thời điểm sau khi thẩm định giá đất.

Với trường hợp có khác biệt về thời hạn sử dụng đất so với thời hạn của dự án đầu tư, đối với các dự án đầu tư mà việc sử dụng đất theo từng mục đích cụ thể, chấp thuận việc xác định giá đất cụ thể cho dự án với thời hạn sử dụng của từng loại đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Trường hợp thời hạn hoạt động của dự án kết thúc trước thời hạn sử dụng đất thì chủ đầu tư có trách nhiệm gia hạn thời gian hoạt động của dự án tương đương với thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Với các trường hợp chậm nộp nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước, UBND TP. HCM thống nhất việc cơ quan thuế tiếp tục tính thu tiền sử dụng đất khi có phiếu chuyển thông tin địa chính kèm hồ sơ liên quan công tác xác định giá đất do Sở chuyển sang.

Về các trường hợp chưa nộp tiền sử dụng đất, dự án kéo dài nhưng được gia hạn tiến độ thực hiện dự án, giải pháp là người sử dụng đất ngoài việc nộp nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quyết định phê duyệt giá đất của UBND TP. HCM còn phải nộp bổ sung cho nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với khoảng thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án theo quy định.

Về các trường hợp dự án đang bị các cơ quan kiểm tra, thanh tra, điều tra, kiểm toán yêu cầu cung cấp hồ sơ, yêu cầu giải trình, tùy từng trường hợp cụ thể, các cơ quan chức năng thành phố sẽ tham mưu cho UBND có văn bản gửi cho cơ quan liên quan xin ý kiến về việc tiến hành xác định giá đất cụ thể có ảnh hưởng đến hoạt động kiểm tra, thanh tra, kiểm toán, điều tra hay không.

Sau khi có văn bản trả lời khẳng định không ảnh hưởng của cơ quan chức năng, UBND TP sẽ chỉ đạo các cơ quan liên quan tiếp tục công tác tham mưu xác định giá đất.

Cuối cùng là các hồ sơ cần thực hiện xác định lại giá đất theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền trong quá trình triển khai thực hiện kết luận của cơ quan thanh tra, kiểm tra, kiểm toán, UBND TP. HCM có văn bản giao cho các cơ quan chức năng xác định lại giá đất theo nội dung kết luận của các cơ quan trên tương tự như trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể theo các quy định của Chính phủ.