Luật đất đai 2024: Bảng giá đất mới được xây dựng theo tiêu chí nào?

Bộ Tư pháp mới đây đã tiến hành tiếp nhận hồ sơ thẩm định dự thảo Nghị định quy định về bảng giá đất. Cụ thể, Luật Đất đai 2024 sẽ được thông qua với nhiều nội dung mới có liên quan đến giá đất như phương pháp xác định giá đất, bảng giá đất hay định giá đất cụ thể...

Nghị định mới quy định về bảng giá đất được cho là cấp thiết nhằm cụ thể hóa các quy định và đảm bảo việc triển khai đồng bộ, thống nhất và hiệu quả.

Giá đất sẽ được điều chỉnh hàng năm để sát với thị trường

Trong quy định hiện hành tại Luật Đất đai 2013, Chính phủ đã ban hành khung giá đất định kỳ năm năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng và Chính phủ cũng sẽ tiến hành điều chỉnh khung giá đất khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm 20% trở lên so với giá tối thiểu.

Điều này khiến cho khung giá đất sẽ khó theo kịp biến động giá đất trong thực tế, biên độ quá rộng khi mà bảng giá đất xây dựng phải nằm trong khung giá đất, không thể linh hoạt như biên độ của thị trường nên bảng giá đất không được cập nhật đúng, đủ.

Theo quy định mới, bảng giá đất sẽ được ban hành và điều chỉnh, sửa đổi hàng năm (thay vì ban hành bảng giá đất 5 năm/lần) như hiện nay sẽ giúp giá đất sát với thị trường hơn.

Cụ thể tại Điều 14 của dự thảo Nghị định quy định rõ bảng giá đất lần đầu để công bố sẽ áp dụng từ 1/1/2026, trong đó khi thực hiện bảng giá đất sẽ thu thập xác định từng loại đất, vị trí đất ở từng xã, phường, thị trấn...

Sau khi đã thu thập thông tin, xây dựng hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) có trách nhiệm xây dựng Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất; đăng hồ sơ lấy ý kiến đối với dự thảo bảng giá đất trên trang thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh để lấy ý kiến đống góp trong thời gian 30 ngày.

Sở TN&MT sẽ trình hồ sơ đến Hội đồng thẩm định bảng giá đất sau khi tổ chức tư vấn, xác định hoàn thiện việc tiếp thu và giải trình trước 15/10/2025. Hội đồng thẩm định bảng giá đất sau đó sẽ tiến hành thẩm định bảng giá đất, gửi văn bản thẩm định bảng giá đất về Sở TN&MT trước ngày 1/11/2025.

Theo dự kiến, trước ngày 15/11/2025, Sở TN&MT sẽ tổ chức tư vấn xác định giá đất tiếp thu, giải trình và chỉnh sửa theo ý kiến thẩm định để báo cáo Ủy ban Nhân dân (UBND) cấp tỉnh trình Hội đồng Nhân dân (HĐND) cấp tỉnh quyết định thông qua và cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.

Hàng năm, UBND cấp tỉnh sẽ có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi và bổ sung bảng giá đất để áp dụng từ ngày 1/1 của năm đó.

Bảng giá đất sau khi được điều chỉnh có thể sẽ giữ nguyên loại đất, vị trí đất, thửa đất... điều chỉnh hoặc bổ sung.

Dự thảo Nghị định cũng quy định cách xác định bảng giá đất theo vị trí; xác định bảng giá đất trên từng thửa đất dựa trên cơ sở vùng giá trị, thừa đất chuẩn. Việc này giúp cho việc quản lý đất đai trở nên hiệu quả hơn, đảm bảo được sử dụng hợp lý và giúp cho Chính phủ định hình được chính sách đô thị, phát triển đô thị một cách hợp lý.

Lựa chọn phương pháp định giá dựa vào mục đích, đặc điểm của thửa đất

Dự thảo Nghị định cũng nêu rõ sẽ căn cứ mục đích sử dụng đất được đưa ra để định giá, đặc điểm của thửa đất, khu đất cần định giá cũng như những thông tin đã thu thập để tổ chức thực hiện định giá.

Việc quy định cụ thể về phương pháp định giá đất đối với nhiều trường hợp sẽ làm giảm thiểu sự tùy nghi trong việc lựa chọn phương pháp định giá đất, làm tăng độ chính xác, đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước với người dân...

Trình tự, nội dung chi tiết đối với từng phương pháp định giá đất như so sánh, thu thập, thặng dư... cũng được quy định rõ.

Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 cũng đã tiến hành phân cấp thẩm quyền, quyết định định giá đất cụ thể cho Chủ tịch UBND cấp tỉnh và Chủ tịch UBND cấp huyện tương ứng với thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng của UBND cùng cấp.

Giá đất cụ thể sẽ được quyết định theo từng mục đích sử dụng đất, diện tích đất được xác định trong hồ sơ giao đất và cho thuê đất...