Giá thuê bất động sản ế ẩm sau thời gian tăng trưởng nóng

Mặt bằng kinh doanh ế ẩm

Những tháng cuối năm, nhiều mặt bằng cho thuê tại TP Hồ Chí Minh ế ẩm, các cửa hàng vẫn khóa chặt cửa cùng bảng hiệu cho thuê. Hiện trạng này diễn ra ở nhiều tuyến phố, kể cả những tuyến trung tâm như Nguyễn Thị Minh Khai, Pasteur, Nguyễn Trãi, Hai Bà Trưng, Lý Tự Trọng…

Nhiều mặt bằng chưa có người thuê, biển hiệu dán chằng chịt.

Đơn cử, tại đường Nguyễn Trãi, quận 1, TP Hồ Chí Minh vốn là con đường thời trang rất hot, là mặt bằng đắt giá của nhiều thương hiệu nổi tiếng tuy nhiên, đến nay có rất nhiều mặt bằng treo biển cho thuê. Theo đó, giá thuê cho mỗi bặt bằng có mặt tiền cơ bản 4-5m vào khoảng trên dưới 5.000 USD/tháng (tương đương 120 triệu/tháng); mặt bằng to, đẹp có thể lên tới vài chục ngàn USD (vài trăm triệu đồng).

Một số chủ nhà cho thuê cho biết, so với thời điểm trước đại dịch Covid-19, giá thuê này đã giảm từ 40-50% tuy nhiên vẫn không có khách thuê. Chị Hạnh tại quận 3 cho biết, vào thời điểm dịch bệnh, các cơ sở kinh doanh gặp nhiều khó khăn, chị có 1 mặt bằng cho thuê nhưng chủ cơ sở đã trả mặt bằng vì không đủ sức gánh. Lúc đầu giá thuê là 50 triệu/tháng, khách trả mặt bằng chị đã giảm còn 30 triệu/tháng nhưng không có ai thuê.

Hiện tại, mặt bằng này được cải tạo và giá thuê trở về như lúc trước dịch. Trước đây, đa phần khách sẽ ký hợp đồng thuê dài hạn để tránh bị tăng giá theo thị trường nhưng giờ nhiều khách chỉ thuê 1 năm. Để có khách thuê, chị Hạnh phải chấp nhận tốn thêm chi phí ký gửi các sàn môi giới và đăng tin rao trên nhiều trang rao bán, thuê nhà để kiếm khách. Nửa tháng rao cho thuê, đến giờ mặt bằng nhà chị vẫn trống khách.

Theo nhận định của nhiều môi giới tại khu vực quận 1, ngoài sự ế ẩm do thị trường bất động sản ảm đảm, kinh tế khó khăn thì việc giá cho thuê cao đang là rào cản đối với các thương hiệu có nhu cầu thuê tại đây.

Dưới góc nhìn chuyên gia, giới chuyên gia nhìn nhận, việc mặt bằng cho thuê ở khu vực trung tâm TP Hồ Chí Minh ế ẩm một phần là do giá thuê tương đối cao, trong khi nhà đầu tư và khách du lịch quốc tế trở lại Việt Nam không đông như hồi trước đại dịch. Mặc khác, thiếu chỗ đậu xe nên nhiều vị trí dù đẹp nhưng không phù hợp với các ngành nghề có liên quan ăn uống…

Đặc biệt, sau pha “ngắt” tín dụng trong mấy tháng qua khiến “tổn thương, thua lỗ”, nhiều chủ nhà hàng đã không dám trở lại với các mặt bằng quá tốn kém, họ chú trọng bán online, vì thế mặt bằng đẹp vẫn khó cho thuê. Có lẽ phải đến quý 2/2023, thị trường mặt bằng cho thuê ở các quận trung tâm mới phục hồi như lúc trước. Thực tế thì chủ đầu tư của những mặt bằng này cũng không vướng bận lắm đến vấn đề tiền bạc, thêm vào đó thì họ vẫn chờ khách du lịch quốc tế tăng trở lại.

Dự báo về xu hướng phát triển của mặt bằng cho thuê, bà Võ Thị Khánh Trang - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM dự báo, trong ngắn hạn, thị trường nhà phố cho thuê có thể tiếp tục đối mặt với việc trả hoặc giảm bớt diện tích thuê và khó khăn trong việc tìm kiếm khách thuê mới. Chủ nhà sẽ không còn ở thế thượng phong. Khách thuê sẽ chiếm lợi thế với nhiều lựa chọn hơn để đuổi kịp xu hướng thay đổi hành vi của người tiêu dùng. Đó là mở cửa hàng ở trung tâm thương mại hoặc mở rộng tiếp thị và bán hàng trực tuyến.

Tuy nhiên, trong thời gian dài hạn, thị trường mặt bằng bán lẻ nói chung và thị trường nhà phố cho thuê nói riêng sẽ có nhiều tín hiệu tích cực. Đến năm 2025, giá trị bán lẻ ngoài cửa hàng được kỳ vọng sẽ tăng 15% mỗi năm, trong khi giá trị bán lẻ tại cửa hàng sẽ chỉ tăng 5% mỗi năm.

Giá thuê căn hộ, văn phòng tăng chóng mặt

Nhu cầu thuê nhà ở tại TP Hồ Chí Minh tăng cao sau đại dịch Covid-19, cũng theo đó mà giá thuê ở phân khúc này cũng có xu hướng tăng cao. Trung bình giá thuê căn hộ tại quận 1, quận 4 và quận Bình Thạnh tăng 12% - 14% so với quý II/2022.

Trong quý III/2022, TP Hồ Chí Minh ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ nguồn cung nhà cho thuê tại phân khúc trung cấp và cao cấp. Trong đó, nguồn cung căn hộ, phòng trọ cho thuê có giá trên 7 triệu đồng/tháng tăng 156%, giá 5 - 7 triệu đồng/tháng tăng 60% so với cùng kỳ năm 2021.

Báo cáo thị trường cho thuê của trang Batdongsan.com cho thấy, quý IV/2022 mức độ quan tâm các loại tài sản cho thuê thể hiện qua lượt tìm kiếm trực tuyến trên hệ thống của đơn vị này đã tăng 103%. Trong đó, lượt tìm kiếm văn phòng tăng 244%, tìm thông tin thuê nhà mặt phố để kinh doanh tăng 263%, tìm chung cư và nhà trọ cho thuê tăng lần lượt 57 và 84%.

Giá văn phòng, căn hộ tăng nóng.

Bên cạnh mức độ quan tâm bất động sản cho thuê nóng dần, giá thuê cũng hồi phục mạnh mẽ. Mức giá thuê căn hộ tại quận 3, quận 7, TP. Thủ Đức lần lượt tăng 15-18% trong khi giá thuê căn hộ tại Bình Thạnh và quận 4 tăng 23-31% so với đầu năm. Ở nhóm tài sản cho thuê là nhà phố, giá thuê cũng trong xu hướng đi lên. Giá thuê nhà phố tại quận 3, Phú Nhuận tăng 5-10% còn giá thuê nhà phố tại các quận 1, 7 và 10 tăng 13-18%.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại TP.HCM hiện nay là 4,1%, tính theo mức giá bán trung bình gần 65 triệu đồng/m2 thì lợi nhuận đầu tư là chưa hấp dẫn. Tuy nhiên, dự báo, trong năm 2023, giá chào thuê chung cư TP.HCM có thể tăng 4 - 6%, tỷ suất lợi nhuận cho thuê cũng tăng lên. Khoảng quý IV/2023, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư TP.HCM sẽ trở lại mức từ 4,7 - 4,9% như thời điểm trước dịch. Nhờ vậy, nhu cầu đầu tư vào phân khúc này sẽ tăng trở lại, kéo thanh khoản thoát khỏi tình trạng ảm đạm.

Đối với phân khúc văn phòng cho thuê, đà hồi phục cũng đã thể hiện rõ rệt qua tỷ lệ lấp đầy cao, giá tăng nhẹ trở lại. Thống kê từ hệ thống văn phòng cho thuê VNO với chuỗi hơn 10 tòa nhà cho thuê tại TP.HCM cho thấy, tính đến quý IV, tỷ lệ lấp đầy phân khúc văn phòng giá vừa túi tiền 15-20 USD/m2/tháng đạt 85-90% diện tích tòa nhà tùy vị trí và quy mô. Giá thuê văn phòng phân khúc này tăng nhẹ 3-5% so với cùng kỳ năm ngoái, do vừa kết thúc giai đoạn ưu đãi kích cầu sau đại dịch.

Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia đầu tư bất động sản cho thuê đánh giá, tài sản cho thuê đã có một năm 2022 lội ngược dòng ấn tượng từ quý II đến quý IV khi tăng nhiệt ở nhiều phân khúc nhờ vào việc mở cửa, hoạt động kinh doanh trở lại của nhiều thành phần kinh tế, các dịch vụ tại TP.HCM sớm hồi sinh sau đại dịch năm 2021. Tuy nhiên, các mốc tăng giá thuê trong năm 2022 vẫn còn thấp hơn so với mặt bằng giá từ năm 2018-2019 trở về trước và sự hồi phục giữa các phân khúc bất động sản cho thuê 12 tháng qua cũng chưa thật sự đồng đều.

Giá thuê bất động sản công nghiệp giảm nhiệt

Những năm gần đây, nguồn vốn FDI đổ bộ vào thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh chủ yếu thông qua phân khúc bất động sản công nghiệp, đầu tư nhà xưởng. Đây là ưu điểm giúp phân khúc này giữ vững tiềm năng phát triển trong bối cảnh toàn thị trường "tê liệt".

Theo đánh giá của các chuyên gia, từ cuối năm 2021, bất động sản công nghiệp đã được dự đoán sẽ có nhiều triển vọng trong suốt năm 2022. Trên thực tế, những chỉ số mà phân khúc này đạt được trong bối cảnh thị trường địa ốc có nhiều biến động đã chứng minh điều đó.

Tuy nhiên, cuối năm 2022, tỷ lệ lấp đầy của thị trường nhà xưởng công nghiệp tại TP.HCM có dấu hiệu sụt giảm sau thời gian dài tăng trưởng nóng. Giá thuê điều chỉnh trong bối cảnh nguồn cung tăng lên nhưng nhu cầu thuê có dấu hiệu chững lại.

Giá thuê bất động sản công nghiệp tại TP Hồ Chí Minh có xu hướng giảm sau thời gian tăng trưởng nóng.

Theo chuyên gia Cushman & Wakefield, giá thuê trung bình của phân khúc nhà xưởng xây sẵn tại khu vực TP Hồ Chí Minh nói riêng và phía Nam nói chung trong quý 4/2022 ghi nhận đạt 4,6 USD mỗi m2 một tháng, giảm 3% so với cùng kỳ năm ngoái.

Thị trường kho xưởng xây sẵn ghi nhận hơn 300.000 m2 nguồn cung mới, chủ yếu tại các tỉnh giáp ranh TP Hồ Chí Minh. Tỷ lệ lấp đầy kho xưởng giảm mạnh do nhu cầu chững lại ở nhóm các ngành hàng xuất khẩu.

Cushman & Wakefield dự báo, với lượng lớn nhà xưởng, kho xưởng công nghiệp xây sẵn đổ bộ thị trường ước đạt khoảng 4,1 triệu m2 và nhà kho xây sẵn khoảng 2,8 triệu m2, giai đoạn 2023 trở đi, nguồn cung mới sẽ đặt áp lực lên giá thuê kho xưởng. Giá thuê tương lai có thể đi ngang hoặc thậm chí đi xuống do áp lực cạnh tranh mạnh dần.

Trong khi đó, báo cáo công nghiệp gần đây của Savills Việt Nam khẳng định những biến động trong chuỗi sản xuất thế giới sẽ còn tiếp diễn với lượng đơn đặt hàng sụt giảm có thể ảnh hưởng đến nhu cầu thuê kho xưởng công nghiệp. Đơn vị này cho rằng tình trạng nhu cầu thuê nhà xưởng công nghiệp giảm chỉ là biểu hiện biến động trong ngắn hạn và có thể kỳ vọng sẽ được khắc phục dần vào nửa cuối năm 2023.

Dự báo thêm về diễn biến phân khúc bất động sản công nghiệp trong năm 2023, ông Lưu Quang Tiến - Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) cho biết đây luôn là phân khúc được đánh giá cao về tiềm năng phát triển. Bởi vì, bất động sản công nghiệp giữ vai trò chủ lực của ngành sản xuất trong nền kinh tế, được hưởng lợi bởi các hiệp định thương mại, từ cơ chế, chính sách linh hoạt để thu hút đầu tư và từ việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng.