Doanh nghiệp nhà ở: Một năm 'hái hoa trong gương, mò trăng đáy nước'

Vỡ mộng

Đầu năm 2023, Địa ốc Hoàng Quân (HoSE: HQC) – một doanh nghiệp chưa bao giờ lãi quá 20 tỷ đồng trong suốt 4 năm qua – đã gây sốc cho giới quan sát khi đặt kế hoạch doanh thu lên tới 1.700 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 140 tỷ đồng. Lý giải cho kế hoạch này, Chủ tịch HQC Trương Anh Tuấn cho hay “Năm 2023 là cơ hội sáng cho HQC so với 8 năm qua” và rằng “Nếu việc hợp tác với Công ty Cổ phần Đầu tư Thành phố Vàng tại dự án Golden City thành công, doanh thu riêng tại dự án này đạt được sẽ là 1.000 tỷ đồng. Ngoài ra, HQC còn các dự án nhà ở xã hội khác như chung cư nhà ở xã hội Tân Hương, khu đô thị mới Nam Phan Thiết….”. Ông Trương Anh Tuấn thậm chí còn tự tin tuyên bố: “Năm 2023, doanh thu, lợi nhuận chắc chắn cao hơn năm 2022”.

Thế nhưng, kết năm 2023, HQC chỉ có doanh thu thuần 293 tỷ đồng (tăng 6% so với năm trước), lợi nhuận sau thuế 5 tỷ đồng (giảm 73% so với năm trước). Đối chiếu với kế hoạch kinh doanh nêu trên, công ty chỉ hoàn thành 17,2% mục tiêu doanh thu và 3,5% mục tiêu lợi nhuận sau thuế. Đáng nói, đây đã là năm thứ 9, HQC không thể hoàn thành kế hoạch kinh doanh.

Câu chuyện “vỡ mộng” của HQC trên thực tế không phải là duy nhất hay hi hữu. Trái lại, đó là tình cảnh chung của 31/46 doanh nghiệp phát triển nhà ở trong năm 2023, theo thống kê của Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance. Đó là chưa kể trong 46 doanh nghiệp ấy, còn có 9 doanh nghiệp chỉ hoàn thành được 1 trong 2 tiêu chí (hoặc doanh thu, hoặc lợi nhuận sau thuế). Và tổng cộng, chỉ có 5 doanh nghiệp hoàn thành/vượt kế hoạch kinh doanh.

Ở một thống kê khác, trong số 46 doanh nghiệp nêu trên, chỉ 17 doanh nghiệp có lợi nhuận sau thuế tăng trưởng, trong khi có 23 doanh nghiệp suy giảm lợi nhuận sau thuế và 6 doanh nghiệp báo lỗ. Như vậy, có tới 50% số lượng doanh nghiệp nhà ở suy giảm lợi nhuận sau thuế - một kết quả phản ánh chân xác sự khốc liệt của một năm mà thị trường bất động sản Việt Nam chìm trong cơn khủng hoảng tồi tệ nhất một thập niên qua.

Điều đáng nói nữa là trong số doanh nghiệp suy giảm lợi nhuận, có hàng loạt kỷ lục buồn. Về doanh thu, KHG, DXG và SGR ghi nhận doanh thu thấp nhất 3 năm qua, ITC thấp nhất 4 năm, VPI thấp nhất 5 năm, HDG và HDC thấp nhất 6 năm, NBB và NRC thấp nhất 7 năm, DIG, QCG, KDH và PDR thấp nhất 8 năm, NVL thấp nhất 11 năm, TDC thấp nhất 16 năm, còn TDH thấp nhất lịch sử.

Về lợi nhuận, KHG và IDJ thấp nhất 3 năm, PDR, HDG và HDC thấp nhất 5 năm, KDH thấp nhất 6 năm, ITC và NRC thấp nhất 7 năm, QCG, NVL và DXG thấp nhất 10 năm. Đỡ hơn chút đỉnh, DIG có lợi nhuận thấp thứ 2 trong 7 năm và NBB thấp thứ 2 trong 17 năm qua.

Với nhóm doanh nghiệp báo lỗ, mức lỗ sau thuế được xác lập trong năm 2023 cũng là rất cao, thậm chí là kỷ lục. Điển hình cho việc này là TDC khi có năm đầu tiên lỗ và lỗ tới 365 tỷ đồng; DRH lỗ lần đầu tiên sau 10 năm và lỗ đậm nhất lịch sử với 95 tỷ đồng; LDG cũng lỗ kỷ lục tới 374 tỷ đồng. Trong khi đó, LEC có năm lỗ thứ 2 liên tiếp, UDC lỗ năm thứ 4 liên tiếp còn TDH lỗ năm thứ 3 trong vòng 4 năm trở lại đây.

Tỷ lệ thực hiện kế hoạch kinh doanh năm 2023 của 25 doanh nghiệp “vỡ kế hoạch” (chưa tính 6 doanh nghiệp lỗ sau thuế): NHA (56% doanh thu, 24% lợi nhuận), HDC (37,5% doanh thu và 26,8% lợi nhuận), NBB (36% doanh thu, 39% lợi nhuận), SGR (11% doanh thu, 33% lợi nhuận), VPI (85% doanh thu, 84% lợi nhuận), NLG (66% doanh thu, 87% lợi nhuận), HDG (89% doanh thu, 93% lợi nhuận), CEO (46% doanh thu, 38% lợi nhuận), KDH (67% doanh thu, 73% lợi nhuận), QCG (48% doanh thu, 18% lợi nhuận), KHG (20% doanh thu, 26% lợi nhuận), IDJ (79,5% doanh thu, 59% lợi nhuận), NRC (2,3% doanh thu, 24% lợi nhuận), DIG (25% doanh thu, 15% lợi nhuận), HQC (17% doanh thu, 3,5% lợi nhuận), VC7 (77% doanh thu, 50% lợi nhuận), VC3 (43% doanh thu, 26% lợi nhuận), EVG (60,5% doanh thu, 47% lợi nhuận), CKG (98% doanh thu, 95% lợi nhuận), SCR (69% doanh thu, 81% lợi nhuận), LIC (83% doanh thu, 68% lợi nhuận), XMC (78% doanh thu, 61% lợi nhuận), CII (59% doanh thu, 40% lợi nhuận), SJS (39% doanh thu, 80% lợi nhuận), LGL (20% doanh thu, 73% lợi nhuận).

Lãi cũng kém vui

Ngược với nhóm thua lỗ và suy giảm lợi nhuận là nhóm có lợi nhuận tăng trưởng. Trong số này, VHM khẳng định vị thế bá chủ khi lãi sau thuế tới 33.287 tỷ đồng, tăng 14% so với năm trước, cao thứ 2 lịch sử doanh nghiệp, và vượt trội hoàn toàn so với phần còn lại của thị trường. Tạm tính, tổng lợi nhuận sau thuế của 46 doanh nghiệp được thống kê đạt hơn 45.300 tỷ đồng. Như vậy một mình VHM đã chiếm tới 73% tổng lợi nhuận của thị trường.

Sau VHM, các doanh nghiệp có lợi nhuận tăng trưởng khác gồm: VIC (2.051 tỷ đồng, tăng 0,3%), SSH (1.301 tỷ đồng, tăng 4 lần), TAL (503 tỷ đồng, tăng 36%), AGG (460 tỷ đồng, tăng 4,8 lần), NTL (367 tỷ đồng, tăng 3,5 lần), HHS (351 tỷ đồng, tăng 56%), NDN (218 tỷ đồng), SJS (184 tỷ đồng, tăng 53%), DIG (165 tỷ đồng, tăng 14%), VC3 (142 tỷ đồng, tăng 94%), VC7 (44 tỷ đồng, tăng 3,7 lần), LGL (22 tỷ đồng, tăng 3 lần), NRC (12 tỷ đồng), NBB (8 tỷ đồng, tăng 12%), NHA (6 tỷ đồng, tăng 3 lần) và thấp nhất là FDC (chỉ 725 triệu đồng).

Dù vậy, trong các doanh nghiệp nêu trên, có những đơn vị có lợi nhuận tăng trưởng nhờ vào hoạt động tài chính hoặc thu nhập khác. Điển hình như VIC, năm 2023, công ty lỗ thuần từ hoạt động kinh doanh tới 4.543 tỷ đồng và phải nhờ tới khoản lãi khác lên tới 18.224 tỷ đồng mới tránh được cảnh thua lỗ. Tương tự, NRC cũng nhờ khoản bồi thường hợp đồng 83 tỷ đồng mà có lãi tăng trưởng.

Tình trạng phụ thuộc vào các hoạt động kinh doanh không cốt lõi để tạo ra lợi nhuận cũng diễn ra với các doanh nghiệp có mức lợi nhuận lớn khác, như NVL, năm qua báo lãi sau thuế 684 tỷ đồng, chủ yếu dựa vào doanh thu tài chính (là khoản lãi từ hợp đồng hợp tác đầu tư, lãi thoái vốn công ty con và công ty liên kết) cùng với khoản lãi khác là tiền phạt vi phạm hợp đồng. Hay như HPX, năm qua lãi sau thuế 134 tỷ đồng, cũng dựa phần lớn vào doanh thu tài chính đạt được trong quý IV. Tình cảnh tương tự cũng diễn ra với NBB, PDR và LGL.

Tựu trung lại, có thể thấy, 2023 là một năm quá khó khăn với các doanh nghiệp bất động sản phát triển nhà ở, dù cho về cuối năm tình hình thị trường có những cải thiện rõ rệt. Thị trường vẫn cho thấy tính cô đặc rất cao, khi lợi nhuận tập trung vào một số rất ít doanh nghiệp lớn, có lợi thế vượt trội so với phần còn lại.

Điều an ủi là nhìn lại cả năm, với 46 doanh nghiệp tiêu biểu nhất được thống kê, vẫn có 27 doanh nghiệp đạt được mức lợi nhuận sau thuế trên ngưỡng 100 tỷ đồng, gồm: NTL, VHM, VIC, TAL, VC3, SSH, NDN, SJS, AGG, DIG, HHS, HPX, DPG, IDJ, PDR, HDC, SGR, VPI, NLG, DXG, HDG, CEO, KDH, KHG, NVL, CKG, CII. Và với những gì đang tích lũy được, các doanh nghiệp này – và hơn thế nữa, sẽ có những bước tiến lớn hơn trong năm 2024, khi thị trường đã xác lập xu thế đi lên một cách khá vững chắc nhờ những đổi thay về chính sách, pháp luật cũng như các điều kiện về lãi suất, tín dụng. Thị trường kỳ vọng bằng giờ năm sau, bảng kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp sẽ thêm nhiều gam màu tươi sáng.