Biến động giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản ra sao?
Suốt thời gian qua, thị trường bất động sản gần như đóng băng, thanh khoản kém, thậm chí có những phân khúc trắng thanh khoản. Điều này dẫn tới tình trạng hàng tồn kho gia tăng mạnh, nhất là ở những phân khúc bất động sản có giá trị cao như biệt thự, biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố…
Theo đó, một số ông lớn trong ngành bất động sản có giá trị hàng tồn kho tăng cao lên mức trên 10.000 tỷ đồng, dù vậy, cũng có doanh nghiệp đẩy được hàng và giảm dần giá trị tồn kho trong cuối năm 2023.
Năm tài chính 2023 đã khép lại cũng là lúc các doanh nghiệp bất động sản công bố báo cáo tài chính, hé lộ giá trị hàng tồn kho tại thời điểm báo cáo.
Theo đó, công ty có giá trị hàng tồn kho cao nhất là CTCP Tập đoàn Novaland (NVL) với giá trị khoảng 138.759 tỷ đồng tăng 3% so với cuối năm 2022. Trong khi đó, tổng tài sản của NVL là 241.376 tỷ đồng, như vậy số tiền hàng tồn kho này đã chiếm chiếm 57% tổng tài sản của NVL.
Theo báo cáo tài chính của NVL, giá trị hàng tồn kho chủ yếu là giá trị bất động sản để bán đang xây dựng và được dùng làm tài sản đảm bảo cho khoản vay là 56.852 tỷ đồng.
Hay như tại Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp) đạt 6.553 tỷ đồng, chiếm 30% tổng tài sản và tăng 10% so với đầu năm.
Giá trị hàng tồn kho phần lớn là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên, khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước, khu dân cư P4 Hậu Giang, khu du lịch Long Tân, Nhơn Trạch, khu nhà ở Lam Hạ Center Point…
Về Tổng công ty IDICO – CTCP có giá trị hàng tồn kho ở mức 1.299 tỷ đồng tăng nhẹ so với con số 1.094 tỷ đồng vào đầu năm 2023. Cụ thể, chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang là 1.169 tỷ đồng, 74 tỷ đồng nằm ở hàng hoá bất động sản…
Còn tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH) trong năm 2023 lượng hàng tồn kho tăng trưởng khá lớn, đạt 18.788 tỷ đồng, tăng hơn 50%, so với cùng kỳ. Theo đó, hàng tồn kho của KDH đã chiếm hơn 71% tổng tài sản (26.417 tỷ đồng).
Về chi tiết hàng tồn của Nhà Khang điển, chi phí xây dựng dở dang tập trung chủ yếu tại các dự án như Khang Phúc - khu dân cư Tân Tạo với 6.528 tỷ đồng, Đoàn Nguyên – Bình Trung Đông là 3.381 tỷ đồng, Bình Trưng - Bình Trưng Đông là 3.159 tỷ đồng, ngoài ra là các dự án khu định cư Phong Phú 2, Khang Phúc – An Dương Vương, Bình Trưng Mới – Bình Trưng Đông…
Ở chiều ngược lại, một số doanh nghiệp đã giảm được số lượng ít giá trị hàng tồn kho như Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (mã chứng khoán: KBC) có lượng hàng tồn kho là 12.330 tỷ đồng vào đầu năm, xuống mức 12.211 tỷ đồng vào cuối năm 2023. Công ty Cổ phần Tập đoàn C.E.O (mã chứng khoán: CEO) có lượng hàng tồn kho là 1.272 tỷ đồng, giảm 195 tỷ đồng so với mức 1.467 tỷ đồng hồi đầu năm.
Làm gì để giảm lượng hàng tồn kho doanh nghiệp?
Theo giới chuyên gia nhận định, hầu hết các dự án đã hình thành đang tồn kho chủ yếu ở những dự án cao cấp. Giải bài toán bất động sản “tồn kho hiện hữu” là vấn đề khó. Bởi lẽ trước đó doanh nghiệp đã “định vị” là phân khúc cao cấp, nghĩa là suất đầu tư cho toàn bộ dự án, diện tích từng căn hộ… đều ở mức cao.
Liệu doanh nghiệp có đủ can đảm “đại hạ giá” 20-30% để tăng tính thanh khoản hay chờ thị trường phục hồi? Theo ý kiến nhiều chuyên gia, chấp nhận “cắt lỗ” hoặc chấp nhận lợi nhuận ở mức hợp lý để giải phóng hàng tồn kho đối với những dự án dạng này trong bối cảnh hiện nay vẫn là giải pháp khả thi nhất.
Doanh nghiệp chỉ có thể thực hiện bằng cách thông qua các chương trình chiết khấu mạnh mẽ để hút dòng tiền do các chi phí đầu vào đều tăng cao nên giá nhà rất khó giảm, điều này lại tác động phần nào tới việc gia tăng số lượng nhà đầu tư quay lại thị trường và sẵn sàng giải ngân.
Ngoài ra, về mặt vĩ mô Chính phủ cần có “đòn bẩy tài chính” để tạo điều kiện cho người mua nhà, như mở rộng đối tượng cho vay, hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà… Đồng thời, các cơ quan quản lý cần tăng cường kiểm tra, rà soát các dự án BĐS, đặc biệt là phân khúc cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng để bảo đảm cân đối cung cầu, tránh tình trạng dư thừa khiến tồn kho gia tăng.
Theo gợi ý của Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM Trần Hoàng Quân: Với những dự án đang triển khai, doanh nghiệp cần tính đến việc làm thế nào để hạ giá thành, đưa sản phẩm ra thị trường đáp ứng với nhu cầu thực của thị trường để tăng tính thanh khoản, tạo thị trường phát triển bền vững.
Muốn được như vậy, phía cơ quan nhà nước cần giảm các thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ cho dự án. Về phía doanh nghiệp, tối ưu hóa chi phí, thông qua việc quản trị doanh nghiệp, ứng dụng vật liệu mới, kỹ thuật thi công… Tất cả các giải pháp trên nhằm hướng đến đầu ra của sản phẩm với chi phí ở mức thấp nhất.
