“Động lực” để thị trường bất động sản phục hồi trong năm 2024?

Vĩ mô ủng hộ

Có một điều dễ nhận thấy là kể từ thời điểm đầu năm 2024, thị trường bất động sản đã “rục rịch” có những tín hiệu hồi phục. Theo các chuyên gia nhận định rằng, tâm lý thị trường đang dần hồi phục đã tạo tiền đề cho các phân khúc dần sáng sủa hơn so với hai năm gần đây.

Đà phục hồi của thị trường bất động sản có thể càng được củng cố nếu nhìn những yếu tố vĩ mô có thể tạo tác động tích cực tới thị trường địa ốc Việt Nam. Tuy nhiên, trước đó cần phải nhắc đến việc dân số trẻ và thu nhập tại Việt Nam đang dần được cải thiện và cơ sở hạ tầng được đầu tư đồng bộ...

Dẫn số liệu của Công ty Chứng khoán Shinhan Việt Nam cho thấy, dân số trẻ và thu nhập đang được cải thiện qua các năm thúc đẩy nhu cầu về bất động sản. Theo Tổng Cục Thống kê, Việt Nam đang trong giai đoạn dân số vàng với 70% số người trong độ tuổi lao động. Cơ cấu dân số này được dự báo sẽ duy trì đến năm 2038. Trong đó, độ tuổi bình quân của người Việt hiện vào khoảng 34 tuổi. Đây là độ tuổi người Việt có nhu cầu cao về nhà ở để an cư lạc nghiệp.

Bên cạnh đó, GPD bình quân đầu người tăng trưởng qua các năm. Theo báo cáo của Batdongsan.com, tỷ lệ người sẵn sàng bỏ ra 40% thu nhập để trả góp mua nhà tăng từ 25% ở mức thu nhập dưới 40 triệu VND/tháng lên 41% khi mức thu nhập là trên 100 triệu VND/tháng.

Cơ sở hạ tầng được đầu tư đồng bộ và lan tỏa thúc đẩy các dự án bất động sản phát triển. Những năm gần đây, cơ sở hạ tầng liên tục được đầu tư với vốn đầu tư công tăng qua các năm. Nhiều dự án trọng điểm đang được triển khai như: Vành đai 4 Thủ đô, vành đai 3 TP.HCM, Cao tốc Bắc - Nam, Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Cao tốc Khánh Hòa – Buôn Mê Thuộc, sân bay Long Thành.

Sau hai yếu tố dân số trẻ, mức thu nhập và cơ sở hạ tầng được cải thiện, một yếu tố được giới chuyên gia đánh giá cũng sẽ là “động lực” để thị trường bất động sản đi lên đó là mới đây đây, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) đã quyết định duy trì mức lãi suất hiện tại, đồng thời xem xét những thời điểm để giảm lãi suất điều hành. Qua đó, giới đầu tư toàn cầu đặt kỳ vọng rằng cơ quan này sẽ giảm lãi suất trong năm 2024 hoặc 2025.

Nếu xảy ra, đây sẽ là động thái lớn đối với các ngân hàng trung ương và tạo cơ sở để NHNN Việt Nam có thể giảm lãi suất vay hơn nữa. Thời gian qua, với các biện pháp quyết liệt từ phía Chính phủ, mức lãi suất cho vay hiện đã giảm đáng kể, tạo điều kiện thuận lợi cho việc cung cấp nguồn tín dụng lớn cho lĩnh vực bất động sản.

Kinh tế tăng trường năm 2024 sẽ là “cú hích” trọng yếu đối với thị trường bất động sản. Bước qua năm 2024, nền kinh tế Việt Nam sẽ đạt mức tăng trưởng GDP 6.0%, chủ yếu nhờ vào: lãi suất duy trì ở mức nền thấp giúp tăng trưởng tín dụng đạt 13%-14% và nhu cầu các thị trường xuất khẩu phục hồi giúp kim ngạch xuất khẩu tăng trưởng.

Theo nhận định của TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia cho rằng, với mặt bằng lãi suất đang giảm như hiện nay thì tín dụng mua nhà, sửa nhà sẽ phục hồi trở lại. Điều quan trọng nhất là không chỉ vấn đề về giá vốn vay đã rẻ hơn, mà kỳ vọng thu nhập khả dụng tăng lên đảm bảo khả năng trả nợ sẽ là yếu tố kích thích người dân “xuống tiền”.

Pháp lý được hoàn thiện cũng sẽ được kỳ vọng sẽ thúc đẩy nguồn cung bất động sản. Theo đó, năm 2025 là thời điểm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực, trong đó đã giải quyết rất nhiều vướng mắc còn tồn tại của thị trường.

Ngay từ thời điểm hiện tại, nhiều doanh nghiệp đã “rục rịch” khởi động các kế hoạch nhằm đón đầu hiệu ứng từ luật mới. Đó không chỉ là các dự án mới, mà các dự án hiện hữu đang bị vướng pháp lý sẽ có thêm cơ hội để được tháo gỡ nhằm tăng thêm nguồn cung cho thị trường.

Thị trường sẽ có sự phân hóa khi hồi phục

Theo thông tin từ Vietnam Report, thị trường bất động sản năm 2024 có tín hiệu tích cực hơn năm 2023 nhưng sẽ có sự phân hóa giữa các phân khúc thị trường.

Cụ thể, các phân khúc phục vụ nhu cầu phát triển công nghiệp, nhu cầu ở thực, phù hợp với điều kiện tài chính của người dân sẽ phục hồi trước; các phân khúc nhà ở, chung cư cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phục hồi chậm hơn. Trong đó, bất động sản nhà ở, chung cư giá rẻ và trung cấp là phân khúc mà cầu vượt cung trên thị trường. Những chính sách tháo gỡ, thúc đẩy thị trường sẽ là điều kiện để tăng nguồn cung và đưa thị trường nhộn nhịp trở lại.

Đối với mảng văn phòng cho thuê và bất động sản khu công nghiệp, nhiều yếu tố thuận lợi từ vị trí địa lý, đầu tư công cho cơ sở hạ tầng, dòng vốn FDI chảy mạnh vào Việt Nam… cũng sẽ giúp phân khúc này hấp dẫn trở lại.

Trong khi đó, phân khúc bất động sản khu công nghiệp dẫn đầu xu hướng phục hồi với 34,5% số doanh nghiệp đánh giá có nhiều tín hiệu khởi sắc trong nửa đầu năm 2024.

Riêng bất động sản nhà ở, chung cư cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng được đánh giá là kém lạc quan. Nguyên nhân do lượng cung đang dư thừa sau thời kỳ tăng trưởng nóng, người dân chưa quá mặn mà đầu tư vào các phân khúc này.

Chia sẻ về việc kỳ vọng nào về bất động sản năm 2024, ông Phạm Lâm - Chủ tịch DKRA Group, Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, năm 2023 thị trường bất động sản được ví như "mèo tam thể", điểm xám nhiều hơn điểm sáng. Bước sang 2024, thị trường bất động sản sẽ tích cực và lạc quan hơn. Bất động sản càng đi càng sáng, giống như đi từ vùng mờ sáng ra sáng dần.

"Nếu năm 2023 bức tranh thị trường bất động sản bị phân tán, khó đoán định và khó lường thì năm nay bức tranh ngày càng rõ ràng hơn. Tôi nghĩ từ quý 2/2024 trở đi, tín hiệu thị trường bất động sản sẽ tích cực" - ông Phạm Lâm cho biết.

Mặc dù vậy, vị chuyên gia này cũng cho rằng, thị trường bất động sản 2024 vẫn nằm trong quỹ đạo thận trọng, khó diễn ra trạng thái bùng nổ như thời điểm trước. Bởi vì tình hình biến động thế giới vẫn còn là một ẩn số về thời gian.