Nguồn vốn – Quỹ đất – Chính sách sẽ vực dậy thị trường bất động sản năm 2024

Theo khảo sát mới nhất của Vietnam Report, về nguồn vốn để ứng phó với thiếu hụt dòng tiền, vay từ các ngân hàng thương mại vẫn là lựa chọn hàng đầu với 52,8% doanh nghiệp lựa chọn. Lựa chọn phát hành trái phiếu chứng kiến sự sụt giảm mạnh vào tháng 2/2023, hiện đã có tín hiệu ấm dần.

Hai tháng đầu năm 2024 đã có 13 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp với tổng giá trị gần 7.500 tỷ đồng, gấp 8,2 lần so với cùng kỳ năm trước, trong đó nhóm doanh nghiệp bất động sản và xây dựng chiếm tỷ trọng cao nhất, hơn 73%.

Tuy nhiên, bên cạnh niềm tin cho trái phiếu doanh nghiệp có sự tích cực thì áp lực thanh toán trái phiếu đáo hạn còn tương đối cao trong năm 2024, nhất là các khoản nợ trái phiếu được phép đàm phán gia hạn trong năm 2023. Theo ước tính của VnDirect, nhóm bất động sản chiếm 59,3% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn năm 2024, tăng 23,7% so với năm 2023.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, bất động sản cũng là 1 trong 2 lĩnh vực ghi nhận mức tăng trưởng tín dụng dương trong 2 tháng đầu năm 2024, dù mức tăng còn khiêm tốn. Hiện tại, nhiều dự án gặp vướng mắc về pháp lý đã được tháo gỡ, bắt đầu tiếp cận được các khoản vay mới để tái khởi động.

Trong khi đó, quỹ đất có vai trò quan trọng khi chính quỹ đất là cơ sở để các dự án bất động sản hình thành, sẽ được quy hoạch và phát triển. Hiện tại, một trong những điểm nghẽn mà doanh nghiệp đang phải đối diện là quy định dự án phải có đất ở. Đây cũng là điều kiện khó có thể thực hiện và làm hạn chế sự hình thành các dự án quy mô lớn.

Hiện nay, Quốc hội đã cho phép Chính phủ xây dựng đề án ban hành Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất; hoặc tháo gỡ vướng mắc đối với các trường hợp nhà đầu tư "đang có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở" để sớm triển khai thực hiện dự án.

Còn về Chính sách, hành lang pháp lý, định hình thị trường bất động sản. Nếu như trước kia, ngành bất động sản bị vướng bởi ma trận luật pháp chồng chéo thì sau một thời gian dài gỡ vướng, nỗ lực cải cách chính sách gần đây được coi là xung lực mạnh mẽ để vực dậy thị trường sau thời gian dài thị trường này rơi vào trầm lắng.

Cụ thể, các bộ luật liên quan đến bất động sản đã có những điểm đổi mới phù hợp với tình hình thị trường hiện tại. Đơn cử như Luật Đất đai sửa đổi đã bỏ “khung giá đất” và quy định “bảng giá đất” tại Điều 159. Quy định trên được đánh giá sẽ đẩy nhanh quá trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng khi giá trị bồi thường được tính toán dựa trên cơ chế thị trường; các giao dịch chuyển nhượng đất được tính thuế dựa trên “bảng giá đất” mới sẽ mang lại nguồn thu lớn hơn cho ngân sách.

Luật Kinh doanh bất động sản (thông qua ngày 28/11/2023), Luật Nhà ở sửa đổi (thông qua ngày 27/11/2023), Luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi (thông qua ngày 18/01/2024) đã bước đầu tác động tích cực tới tâm lý của các chủ thể, tạo sức bật cho thị trường bất động sản sớm phục hồi.

Thị trường sẽ phát triển minh bạch hơn

Chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang ở đáy của hình "chữ U". Dự kiến, chu kỳ sẽ tiếp tục "đi ngang" và dù rất chậm, nhưng có xu hướng nhích dần lên. Theo dự báo của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, thị trường sẽ chính thức phục hồi từ cuối quý II/2024. Tuy nhiên, xu hướng tốc độ đi lên khá chậm và phụ thuộc vào nhiều yếu tố, cả khách quan và chủ quan.

Dù vậy, pháp lý khi được nới rộng thì dư địa phát triển bất động sản sẽ được mở rộng hơn.

Đặc biệt, sự thống nhất của 3 Luật liên quan đến bất đống sản được đánh giá mang đến nhiều tác động tích cực cho thị trường. Các chuyên gia và nhà đầu tư cũng kỳ vọng thị trường sẽ thu hút dòng vốn đầu tư từ nước ngoài thông qua việc mở rộng đối tượng sử dụng đất, sử dụng hiệu quả hơn nguồn lực đất đai (người gốc Việt Nam định cư nước ngoài được sử dụng đất và hưởng các quyền tương đối đầy đủ như công dân Việt Nam); tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài như được nhận chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao; được khuyến khích đầu tư hạ tầng trong khu công nghệ cao và mục đích phát triển khoa học, công nghệ...

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, chia sẻ: Nhìn chung, 3 Luật sửa đổi liên quan đến BĐS được các cơ quan soạn thảo, cơ quan phê duyệt rất cẩn trọng và tích cực. Các dự án hiện nay sẽ khó được phê duyệt nếu không đảm bảo các quy định của pháp luật. Hành lang pháp lý ngày càng chặt chẽ đã tác động rất tích cực vào những vấn đề đang bị vướng mắc, cởi trói cơ bản các rào cản đối với thị trường bất động sản. Từ đó tạo ra cuộc chơi rất công bằng cho những doanh nghiệp, nhà đầu tư có năng lực thực sự, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững.  

Tuy nhiên, thị trường chưa thể khởi sắc trong ngắn hạn, ông Mai Viết Vĩnh, Chủ tịch công ty phân phối bất động sản Mai Việt Land nhận định, sự khởi sắc của thị trường bất động sản 2024 là có nhưng không mạnh. Trong giai đoạn này, mặc dù nguồn lực tài chính bắt đầu rót vào thị trường bất động sản, đầu tư cơ sở hạ tầng bắt đầu cũng được Chính phủ chú trọng, nhưng do tâm lý, niềm tin của người mua trong thời gian qua đã xuống mức quá thấp, nên thị trường chưa thể ổn định trong thời gian ngắn.

Dự báo năm 2024 là bước chạy đà phù hợp của thị trường là và lực đẩy giúp thị trường hồi phục trong nhiều năm tiếp theo.